Pomiary spółdzielczych mieszkań mogą pokazać, że mają one inny metraż niż w dokumentacji. Różnice mogą wynikać z błędów lub zastosowania różnych metod pomiarowych. Poszkodowani mogą się domagać zwrotu różnicy w czynszu tylko za ostatnie trzy lata

Trwający od połowy 2007 roku lat proces wykupu spółdzielczych mieszkań nie przebiega tak, jakby chcieli tego lokatorzy. W kolejnych spółdzielniach pojawiają się problemy z doliczaniem do cen przekształcenia kosztów remontów, pobieraniem dodatkowych opłat notarialnych czy określaniem odrębnej własności lokali. Te ostatnie były dla części lokatorów ogromnym zaskoczeniem. Po latach dowiedzieli się bowiem, że mieszkają w lokalu mniejszym, niż wynika z dokumentacji spółdzielni.

– Na przełomie maja i lipca 2007 r. prowadzono w naszym bloku pomiary mieszkań, ponieważ były one potrzebne do wykupu. Okazało się, że powierzchnia naszego lokalu skurczyła się z 64,1 do 61,1 mkw. W 1999 roku naliczono mi 1,5 tys. zł z tytułu członkowskiego kosztu budowy za każdy mkw – mówi Sławomir Pietras z SM Lubawa.

Spółdzielca spłaca jeszcze zadłużenie związane z budową mieszkania. Jest ono w dalszym ciągu liczone od 64,1 mkw. Niezależnie od tego spółdzielnia pobiera opłaty eksploatacyjne, uwzględniając mniejszą powierzchnię.

Stanisław Janczak, prezes SM Lubawa, tłumaczy, że po ponownym wymierzeniu mieszkań różnice pojawiły się w około 60 lokalach. – W jednych przypadkach są one mniejsze, w innych większe. Zmieniliśmy wysokość opłat. Nie możemy jednak zmie- nić samodzielnie warunków umowy podpisanej wiele lat temu z bankiem i nie sądzę, aby on się na to zgodził – wyjaśnia. Spółdzielnia nie rozważa jednak możliwości zrekompensowania nadpłaconych czynszów. – W takich sytuacjach musielibyśmy zwrócić się o dopłatę ze strony mieszkańców, którzy mieli zaniżony metraż – dodaje prezes Janczak.

Sytuacja, w której okazuje się, że zamieszkiwany lokal jest mniejszy, niż wynikało to ze spółdzielczej dokumentacji, nastręcza spółdzielcom wiele problemów. Po pierwsze, dowiadują się oni, że przez lata płacili zbyt wysokie opłaty eksploatacyjne. Po drugie, jeśli chcą wykupić mieszkanie, muszą spłacić często większe niż w rzeczywistości koszty budowy.

– Takie sytuacje nie mogą kończyć się ze szkodą dla spółdzielców. Powinni oni wystąpić do zarządu o zwrot nadpłaconej różnicy w czynszu – podkreśla Andrzej Krzyżanowski, prezes Krajowego Związku Lokatorów i Spółdzielców.

Najpierw trzeba jednak ustalić przyczynę różnic pomiędzy powierzchnią stosowaną do naliczania opłat a powierzchnią nowo wymierzoną. Powierzchnia powinna być liczona według tych zasad, które obowiązywały w trakcie powstawania budynku. Na przykład przed 1992 rokiem do światła ścian doliczano 2 cm na tynk i okładzinę.

Jeżeli jednak różnica to jedynie efekt błędu w dokumentacji, można zwrócić się do zarządu o zwrot różnicy w opłatach.

– W przypadku opłat kalkulowanych w oparciu o metraż będziemy mieli tutaj bez wątpienia do czynienia ze świadczeniem nienależnym. Okres, za który możemy domagać się zwrotu, nie jest jednak zbyt długi, bo roszczenia o świadczenia okresowe przedawniają się po trzech latach – wyjaśnia Paweł Tenerowicz, radca prawny z kancelarii Miller, Canfield, W. Babicki i Wspólnicy.

Spółdzielnia najprawdopodobniej odmówi zapłaty wyrównania, bo mało kiedy wszyscy decydują się na dochodzenie swoich praw w sądzie. Warto jednak w takich sytuacjach skorzystać z tej możliwości i złożyć pozew do właściwego miejscowo sądu rejonowego.

Od metrażu mieszkania uzależniony jest udział w nieruchomości wspólnej, a więc także w gruncie pod blokiem. W zależności od niego naliczany jest więc podatek od nieruchomości, czy opłaty za użytkowanie wieczyste, które co roku należy przekazywać gminie. Szczególnie te ostatnie wzrosły znacząco w tym roku w dużych miastach. Dla przykładu w warszawskiej SM Koło nowa opłata przekracza w niektórych przypadkach nawet 50 zł w przeliczeniu na 1 mkw.

W gorszej sytuacji będą ci, którzy przez lata mieli zaniżone metraże. – Nie ulega wątpliwości, że spółdzielnia będzie mogła zwrócić się do takich członków o dopłatę. To rodzi wiele emocji. Dlatego jestem zwolennikiem ustalania metraży mieszkań już w momencie oddania ich do użytku i to nie na podstawie dokumentacji tylko opomiarowania – mówi Jerzy Jankowski, prezes Zgromadzenia Ogólnego Krajowej Rady Spółdzielczej

Zdecydowanie trudniej jest uregulować sprawy związane ze spłatą kredytów związanych z budową spółdzielczych nieruchomości. Bank udzielił go w oparciu o dokumentację przedłożoną przez spółdzielnię najczęściej kilkanaście lub kilkadziesiąt lat temu.

Zawyżone metraże zaszkodziły jednym spółdzielcom, ale inni zrobili na tym interes podczas sprzedaży lokalu. Rzadko w końcu spotyka się dzisiaj nabywców, którzy przed podpisaniem aktu notarialnego mierzą lokal na własną rękę i nie polegają na treści zaświadczenia ze spółdzielni.

3,55 mln mieszkań znajdowało się w spółdzielniach mieszkaniowych na początku 2009 r.

Podstawa prawna

Ustawa z 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych (Dz.U. z 2003 r. nr 119, poz. 1116 z późn. zm.).

OPINIA

Piotr Styczeń

wiceminister infrastruktury

Aby poznać powód różnicy w metrażu lokali, najpierw trzeba wiedzieć, jaką metodę pomiarową zastosowano w przypadku każdego z rozbieżnych wyliczeń. Trzeba następnie sprawdzić, czy taką metodę zastosowano w całym budynku. Gdy okaże się, że taki sam błąd pomiarowy został popełniony jednakowo wobec wszystkich nieruchomości lokalowych, to faktycznie nie będziemy mieli do czynienia z nieprawidłowym naliczeniem opłat. Spółdzielnia pobierała tutaj opłaty zawsze proporcjonalnie do wyliczonego metrażu. Wszyscy więc płacili według jednej miary i koszty eksploatacji były rozłożone równomiernie.

W sytuacji gdy różnica w starym i nowym metrażu nie wynika z zastosowania innych metod pomiarowych lub metoda nie była jednakową dla wszystkich, spółdzielcom przysługują roszczenia o zwrot nadpłaconych opłat za trzy lata wstecz.

źródło - [Gazeta Prawna z dnia 18-06-2010]