Wątpliwość, czy fakt oddania wybudowanego domu do użytkowania ma wpływ na stosowanie przepisów podatkowych jest dość powszechna. Sprowadza się ona do pytania, czy fakt wybudowania (i oddania do użytkowania) domu konstytuuje nową nieruchomość.

Zasadą jest, że opodatkowanie przychodu ze sprzedaży nieruchomości podlega przepisom obowiązującym w dniu nabycia tej nieruchomości. Chyba, że odczekamy 5 lat - licząc od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło nabycie nieruchomości. Wtedy podatku nie płaci się w każdym przypadku. Jeśli jednak sprzedaż ma nastąpić przed upływem pięcioletniego terminu, trzeba znać zasady opodatkowania obowiązujące w dniu nabycia.

Przez 15 lat opodatkowanie zbycia nieruchomości przez osobą fizyczną było swoistą pułapką, która pozbawiała podatnika 10% wartości nieruchomości bez względu na to, czy sprzedał ją drożej niż zakupił, czy też na niej stracił. A przecież nietrudno o sytuacje, gdy np. działka budowlana nabyta przed końcem 2006 r. musi być sprzedana poniżej ceny nabycia. To skutek spadku cen w ostatnich dwóch latach. Szczęśliwie opodatkowanie zbycia nieruchomości przez osoby prywatne przestało być koszmarem w wyniku wejścia w życie 1 stycznia 2007 r. nowelizacji ustawy o PIT, a potem kolejnych zmian od 1 stycznia 2009 r. Ale z dobrodziejstw tych ustaw nie mogą skorzystać ci, którzy swoje nieruchomości nabyli przed zmianami przepisów. Dla nieruchomości nabytych przed 1 stycznia 2007 stosuje się więc nadal stare, niekorzystne zasady: podatek płaci się nie od zysku, ale od kwoty otrzymanej od nabywcy.

Od tego podatku można się uwolnić jedynie w przypadku wydatkowania kwoty uzyskanej ze sprzedaży na cele mieszkaniowe w ciągu 2 lat.

Jeżeli przed upływem 5 lat ma nastąpić sprzedaż nieruchomości nabytej po 1 stycznia 2007 r., to zgodnie z art. 30e ustawy o PIT podatek wynosi 19 % dochodu. Dochód zaś, to różnica pomiędzy przychodem ze sprzedaży a kosztami jego uzyskania. Do kosztów uzyskania przychodu ze sprzedaży należą udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania. Zatem sprzedawana nieruchomość podlegać będzie podatkowi obliczonemu od rzeczywistego dochodu jaki podatnik uzyska. Jeżeli sprzedaż dokonana zostaje ze stratą - podatku nie będzie.

W przypadku osiągnięcia zysku jest oczywiście możliwość uwolnienia się od podatku poprzez skorzystanie z ulgi lub zwolnienia po spełnieniu określonych warunków.

Załóżmy, że pan A. w 2006 r. kupił sobie działkę budowlaną. W 2008 roku wybudował na niej dom, a w 2010 r. chce sprzedać całą nieruchomość. Jakie zasady opodatkowania powinien zastosować: te, które obowiązywały, gdy nabywał działkę, czy też obowiązujące w dniu zakończenia budowy domu tj. oddania go do użytkowania? A może jedne i drugie tzn. inne do przychodu ze sprzedaży działki, a inne do przychodu ze sprzedaży domu? Dodatkowe wątpliwości budzi sytuacja, gdy budowa nie została zakończona.

Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych nie zawiera definicji nieruchomości, skorzystać więc należy z definicji zawartej w kodeksie cywilnym, w szczególności w art. 46 § 1. Zgodnie z tym przepisem nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności.

Grunty stanowiące odrębny przedmiot własności są więc z natury swej nieruchomościami, budynki natomiast trwale z gruntem związane są częścią składową nieruchomości, oznacza to, że własność nieruchomości gruntowej rozciąga się na budynki, które stały się częścią składową nieruchomości. Budynek trwale związany z gruntem, jako część składowa gruntu, nie może być przedmiotem odrębnej własności. Dlatego sprzedaż nieruchomości obejmuje zarówno zbycie gruntu, jak i znajdującego się na nim budynku, trwale z nim związanego.

Biorąc pod uwagę zacytowany wyżej art. 46 § 1 Kodeksu cywilnego, jeżeli na nieruchomości gruntowej znajduje się jako jej część składowa budynek, który na mocy przepisów szczególnych nie stanowi odrębnego od gruntu przedmiotu własności, to sprzedaż nieruchomości obejmuje zarówno zbycie gruntu, jak i znajdującego się na nim budynku, trwale z nim związanego.

Ponadto zauważyć należy, iż w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy jest mowa tylko o sprzedaży nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości. Przepis ten nie rozdziela sprzedaży gruntu od sprzedaży budynku stanowiącego jego część składową. Nie wymienia ponadto sprzedaży budynku jako odrębnego źródła przychodu w podatku dochodowym. Nie można więc traktować, w rozumieniu przepisów ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, jak również kodeksu cywilnego, odrębnie sprzedaży gruntu oraz sprzedaży znajdującego się na nim budynku. W związku z tym bieg terminu pięcioletniego, określonego w art. 10 ust. 1 pkt 8, nie może być odrębnie liczony dla nabycia własności gruntu oraz dla wybudowanego na tym gruncie budynku, stanowiącego jego część składową. Tym samym datą nabycia nieruchomości jest więc data nabycia gruntu, nie zaś data wybudowania budynku.

Podsumowując: w każdym przypadku za datę nabycia nieruchomości należy przyjąć datę nabycia działki gruntu, a nie datę wybudowania budynku. W tej sytuacji nie ma też znaczenia, czy budynek jest przed czy po oddaniu do użytkowania. Pan A. z naszego przykładu musi więc zastosować do opodatkowania przychodu ze sprzedaży działki wraz z domem przepisy z 2006 r. przewidujące 10% podatku od przychodu, czyli kwoty otrzymanej od kupującego.