Zamierzam kupić mieszkanie od osoby, która nabyła je od dewelopera. Ten nie ma jeszcze pozwolenia na użytkowanie, a lokum nie ma wyodrębnionej księgi wieczystej. Czy można podpisać umowę przedwstępną w takiej sytuacji?

Radzi Piotr Ostapa, radca prawny z kancelarii Mamiński & Wspólnicy

– Osoba, która zawarła umowę z deweloperem, nie mogła nabyć odrębnej własności lokalu mieszkalnego, która – zgodnie z treścią art. 7 ust. 2 ustawy o własności lokali z 24 czerwca 1994 r. – powstaje dopiero z chwilą wpisu do księgi wieczystej.

Zawierana zatem przez czytelnika umowa przedwstępna będzie mogła dotyczyć lokalu, który dopiero powstanie. Należy jednocześnie założyć, że w momencie zawierania umowy ostatecznej nastąpi już zapewne wpis odrębnej własności lokalu do księgi wieczystej, a więc czytelnik nabędzie własność mieszkania.

Umowa przedwstępna jedynie zobowiązuje strony do zawarcia w przyszłości umowy przyrzeczonej (ostatecznej), sama w sobie nie będzie więc mogła doprowadzić do przeniesienia prawa. Aby wzmocnić moc prawną umowy przedwstępnej, należałoby ją zawrzeć w formie aktu notarialnego, czyli w formie zastrzeżonej do przeniesienia prawa odrębnej własności lokalu mieszkalnego.

W takim wypadku, jeśli druga strona umowy, czyli sprzedawca lokum, będzie się uchylać od zawarcia umowy przyrzeczonej, czytelnik będzie mógł sądownie doprowadzić do jej zawarcia.

Aby zabezpieczyć swoje prawa, powinien również po zawarciu umowy przedwstępnej i po wyodrębnieniu dla lokalu księgi wieczystej wpisać wynikające z tej umowy roszczenie o przeniesienie własności lokalu mieszkalnego właśnie do księgi wieczystej.

Zawarciu umowy przedwstępnej nie przeszkadza brak pozwolenia na użytkowanie nieruchomości. Kwestia zgłoszenia wniosku o pozwolenie na użytkowanie jest uregulowana w umowie zawartej przez obecnego właściciela z deweloperem.

Istotne jest jedynie, by pozwolenie na użytkowanie istniało w momencie zawierania przez czytelnika umowy przyrzeczonej sprzedaży lokalu i wydania mu go.

źródło - [Rzeczpospolita - Nieruchomości z dnia 19-07-2010]