Sprzedaż lokali komunalnych z bonifikatą następuje w oparciu o decyzję wójta na podstawie zgody rady gminy. Samorządy nie mogą żądać zwrotu różnicy w cenie w razie sprzedaży lokalu przed upływem 5 lat od podpisania umowy, jeśli nowi właściciele przeznaczą środki na cele mieszkaniowe.

W wielu miastach najemcy mieszkań komunalnych mogą wykupić je na własność już za kilka tysięcy złotych. Wszystko dzięki temu, że gminy udzielają przy tej okazji nawet 99-proc. bonifikat. Uprawnienie jednostek samorządu terytorialnego do stosowania bonifikat przy sprzedaży lokali mieszkalnych wynika wprost z ustawy o gospodarce nieruchomościami. Sama możliwość przyznania bonifikaty i zakresu tej bonifikaty pozostaje w rękach starosty lub organu wykonawczego gminy, powiatu, województwa. Wcześniej jednak zgodę na stosowanie obniżonych cen musi wyrazić wojewoda (w drodze zarządzenia) lub rada albo sejmik (w drodze uchwały). Stosowanie bonifikat zostało ograniczone do nieruchomości , które są sprzedawane w drodze bezprzetargowej.

Mieszkanie komunalne (należące do Skarbu Państwa lub jednostki samorządy terytorialnego) może być sprzedane najemcy, pod warunkiem że najem został zawiązany na czas nieokreślony. Wówczas najemca korzysta z tzw. prawa pierwokupu i może kupić mieszkanie w trybie bezprzetargowym. Decydująca się na sprzedaż gmina musi w pierwszej kolejności sporządzić i podać do publicznej wiadomości wykaz nieruchomości przeznaczonych do sprzedaży. Wykaz ten musi być wywieszony na okres 21 dni w siedzibie właściwego urzędu, a ponadto informacja o wywieszeniu tego wykazu powinna być podana do publicznej wiadomości przez ogłoszenie w prasie lokalnej oraz w inny sposób zwyczajowo przyjęty w danej miejscowości, a także na stronach internetowych właściwego urzędu. Najemcy, którym przysługuje prawo pierwokupu, muszą być zawiadomieni na piśmie o przeznaczeniu nieruchomości do zbycia oraz o przysługującym im pierwszeństwie w jej nabyciu, pod warunkiem złożenia wniosków o nabycie w terminie określonym w zawiadomieniu. Termin ten nie może być krótszy niż 21 dni od dnia otrzymania zawiadomienia. Najczęściej decyzję o sprzedaży lokalu podejmuje najpierw samodzielnie gmina (lub inny właściciel), a następnie przesyła najemcom informację o możliwości wykupu lokalu. Nie stoi to jednak na przeszkodzie w złożeniu wniosku o sprzedaż nieruchomości przed otrzymaniem oferty z urzędu.

Nabywający własność mieszkania najemca jest zobowiązany do poniesienia wszelkich kosztów związanych z przygotowaniem mieszkania do sprzedaży, zawarciem umowy notarialnej i ujawnieniem nabywcy w księdze wieczystej. Cena sprzedawanej nieruchomości może zostać dodatkowo rozłożona na raty, na czas nie dłuższy niż 10 lat. Wierzytelność Skarbu Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego w stosunku do nabywcy z tego tytułu podlega zabezpieczeniu, w szczególności przez ustanowienie hipoteki. Pierwsza rata podlega zapłacie nie później niż do dnia zawarcia umowy przenoszącej własność nieruchomości, a następne raty wraz z oprocentowaniem podlegają zapłacie w terminach ustalonych przez strony w umowie.

Ustawa o gospodarce nieruchomościami przewiduje, że przyznana zniżka przepada, jeżeli nabywca sprzeda lokal przed upływem pięciu lat od daty podpisania aktu notarialnego. Nowy właściciel gminnego lokalu może sprzedać go jednak bez obowiązku zwrotu bonifikaty, gdy w ciągu roku przeznaczy uzyskane środki na nabycie innego lokalu mieszkalnego albo nieruchomości przeznaczonej lub wykorzystanej na cele mieszkaniowe. Musi to zrobić w ciągu roku od daty sprzedaży. Zwolnienie ze zwrotu bonifikaty obowiązuje także w przypadku wykorzystania pieniędzy na cele mieszkaniowe, ma zastosowanie także do umów sprzedaży lokalu mieszkalnego zawartych w okresie od 22 września 2004 r. do 21 października 2007 r. Pięcioletnie ograniczenie możliwości sprzedaży byłych mieszkań komunalnych nie dotyczy zbycia na rzecz osób bliskich. One także nie mogą bez konsekwencji odsprzedawać lokalu przed upływem 5 lat od daty pierwotnego nabycia. Udzielana przez gminy bonifikata powinna obejmować w każdym przypadku nie tylko cenę lokalu, ale i cenę udziału w prawie własności gruntu. W przypadkach gdy udział obejmuje prawo użytkowania wieczystego, bonifikata powinna obejmować pierwszą opłatę z tego tytułu.

Najemcy muszą pamiętać o tym, że przepisy przewidują wiele wyjątków, w których nie będą oni mieli szans na nabycie własności zajmowanego mieszkania. Gminy nie mogą sprzedawać mieszkań znajdujących się w budynkach przeznaczonych do rozbiórki, jak też tych które nie stanowią samodzielnych lokalu (np. pokój zajmowany przez najemcę, gdy korzysta on wraz z innym najemcą ze wspólnej łazienki czy przedpokoju). Powód jest tutaj oczywisty. Tylko odrębny lokal może stanowić przedmiot prawa własności, która może być wpisana do księgi wieczystej. Wykup mieszkania komunalnego nie jest również możliwy, gdy toczy się postępowanie administracyjne dotyczące prawidłowości nabycia nieruchomości przez aktualnego Skarb Państwa lub gminę. Zdarza się, że przejęcie nieruchomości nastąpiło z naruszeniem prawa i wówczas budynek jest zwracany byłemu właścicielowi.

Czasami do nabycia prawa własności nieruchomości są uprawnione w pierwszej kolejności inne osoby niż najemca. Chodzi głównie o byłych właścicieli zbywanej nieruchomości (lub ich spadkobierców) pozbawionych prawa do niej przed 5 grudnia 1990 r. lub inne osoby, którym przysługuje roszczenie o nabycie nieruchomości na podstawie ustawy o gospodarce nieruchomościami. Jeśli nie złożą oni wniosku w określonym terminie, gmina powinna zawiadomić najemcę o przeznaczeniu nieruchomości do zbycia oraz o przysługującym mu pierwszeństwie w jej nabyciu.

Podstawa prawna

Ustawa z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. 2004 r. nr 261, poz. 2603 z późn. zm.).

źródło - [Gazeta Prawna - z dnia 25-08-2010]