Sprzedaż mieszkania domu czy działki to jedna z sytuacji, w której może powstać obowiązek zapłaty podatku dochodowego od osób fizycznych. Ustalenie zasad opodatkowania sprzedaży nieruchomości nie jest jednak zbyt proste – w ciągu ostatnich lat zmieniano przepisy – i obecnie w celu ustalenia wysokości opodatkowania należy rozpoznać moment wybudowania (nabycia) nieruchomości – od tego bowiem zależy sposób, w jaki opodatkowany zostanie dochód z jej sprzedaży.

Podatek dochodowy od osób fizycznych należy zapłacić w przypadku uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej, prawa wieczystego użytkowania gruntów, jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie. Jeśli sprzedajemy po upływie tego terminu, a sprzedaż następuje w obrocie nieprofesjonalnym (poza działalnością gospodarczą) podatkiem dochodowym od osób fizycznych nie musimy się martwić.

W przypadku odpłatnego zbycia gruntu wraz z budynkiem, dla obliczenia pięcioletniego okresu istotna jest tylko data nabycia gruntu. Budynek wybudowany na tym gruncie stanowi jego część składową i bez znaczenia pozostaje w tym wypadku data wybudowania budynku.

Nie dotyczy to jednak odpłatnego zbycia budynku, który został wybudowany na gruncie oddanym w wieczyste użytkowanie. Przedmiotem opodatkowania będzie wtedy zarówno dochód (przychód) z odpłatnego zbycia budynku, jak i ze zbycia prawa wieczystego użytkowania gruntu. Okres 5 lat należy liczyć oddzielnie dla prawa wieczystego użytkowania gruntu i dla wybudowanego budynku.

Spadek

W przypadku nabycia w drodze spadku, termin pięcioletni liczony jest od końca roku kalendarzowego, w którym otwarto spadek. Spadek otwiera się z chwilą śmierci spadkodawcy i z tą chwilą spadkobierca spadek nabywa. Data orzeczenia sądu o nabyciu spadku nie ma dla określenia momentu otwarcia spadku znaczenia.

Zamiana

W przypadku zamiany okres 5 lat ustala się osobno u każdej z osób dokonującej zamiany.

Kiedy następuje nabycie?

Ponieważ Kodeks Cywilny wyraźnie zastrzega dla ważności umowy sprzedaży nieruchomości (lub praw do nieruchomości) sporządzenie jej w formie aktu notarialnego, nabycie następuje z dniem sporządzenia tej umowy. Ważne przy tym jest, ze nie ma znaczenia moment zapłaty należności – obowiązek podatkowy powstaje w chwili zawarcia umowy, nawet, jeśli należność zostanie przekazana później.

Kiedy następuje wybudowanie?

Wybudowanie następuje w momencie zakończenia procesu budowania, zgodnie z prawem budowlanym najczęściej będzie to moment uzyskania pozwolenia na użytkowanie (lub upłynięcie terminu, po którym domniemywa się zgodnie z prawem budowlanym, że takie pozwolenie obowiązuje).

Przykłady ustalenia okresu 5 lat

Ustalając okres 5 lat należy pamiętać o generalnej zasadzie, iż okres 5 lat liczy się od końca roku podatkowego, w którym zbywana nieruchomość została nabyta lub wybudowana, a nie od daty np. podpisania umowy zakupu.

Przykład 1

Kupiliśmy działkę budowlaną w 2002 roku. W 2009 roku wybudowaliśmy na niej dom, który zamierzamy sprzedać w 2012 roku. Ponieważ od końca roku, w którym zakupiliśmy działkę upłynęło już 5 lat, sprzedaż tej nieruchomości nie spowoduje obowiązku zapłaty podatku dochodowego od osób fizycznych.

Przykład 2

W 2002 roku nabyliśmy prawo wieczystego użytkowania gruntu (działki budowlanej). W 2009 roku wybudowaliśmy na działce dom, który zamierzamy sprzedać w 2012 roku. Ponieważ przy sprzedaży domu wybudowanego na gruncie użytkowanym w ramach użytkowania wieczystego należy osobno ustalić moment nabycia (wybudowania), od sprzedaży prawa do użytkowania gtuntu podatku nie zapłacimy. Z tytułu sprzedaży domu należy ustalić podatek według zasad, o których za chwilę.

A co w przypadku, w którym nieruchomość została zakupiona w czerwcu 2006 roku, a nabywca zamierza ją sprzedać w sierpniu 2011 roku? Mimo iż od czerwca 2006 minie 5 lat, będzie trzeba ustalić podatek. Ponieważ okres pięcioletni uprawniający do skorzystania ze zwolnienia od opodatkowania ustala się licząc od końca roku w którym nastąpiło nabycie (wybudowanie), okres ten w opisywanym przypadku liczy się od 1.01.2007 roku. Sprzedaż bez podatku będzie więc mogła nastąpić najwcześniej w styczniu 2012 roku.

Według jakich zasad?

Jak już wspomniałem, zasady rozliczenia, wysokość opodatkowania i możliwość skorzystania z ulg podatkowych przy odpłatnym zbyciu nieruchomości i praw majątkowych zależą od daty nabycia (wybudowania) zbywanej nieruchomości lub prawa majątkowego. Dzieje się tak skutek dwóch zmian przepisów ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych – zmiany te spowodowały, że w zależności od daty nabycia (wybudowania) nieruchomości można zdefiniować trzy różne stany prawne (czyli stan przed pierwszą zmianą, oraz stany po pierwszej i drugiej zmianie).

Wspomniane zmiany obowiązują odpowiednio od 1.01.2007 roku i 1.01.2009 roku. Pierwsza z nich została wprowadzona ustawą z dnia 16 listopada 2006 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych oraz o zmianie niektórych innych ustaw.

Znowelizowane zasady opodatkowania mają zastosowanie do dochodów uzyskanych ze zbycia nieruchomości i praw nabytych od dnia 1 stycznia 2007 r. do 31.12.2008 r. Do nieruchomości i praw nabytych do dnia 31.12.2006 r. należy stosować przepisy w brzmieniu obowiązującym przed dniem 1 stycznia 2007 r.

Druga nowelizacja ustawy o pdof została zapisana w ustawie z dnia 6 listopada 2008 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych oraz niektórych innych ustaw. Wprowadzone tą nowelą przepisy obowiązują obecnie, i mają zastosowanie do nieruchomości nabytych lub wybudowanych począwszy od dnia 1 stycznia 2009r.

Czyli - w zależności od daty nabycia (wybudowania) możemy zdefiniować trzy stany prawne. Daty graniczne, na które należy zwrócic uwagę to:

1.01.2007 r – od tego dnia obowiązuje pierwsza zmiana i wszystkie transakcje dotyczące sprzedaży nieruchomości lub praw, których nabycie nastąpiło przed tą datą opodatkowane są na zasadach obowiązujących przed 1.01.2007 r;

1.01.2009 r. - od tego dnia obowiązuje druga zmiana - wszystkie transakcje dotyczące sprzedaży nieruchomości lub praw, których nabycie nastąpiło przed tą datą, ale po 31.12.2006 r. opodatkowane są na zasadach określonych w pierwszej nowelizacji.

Opodatkowanie PIT sprzedaży nieruchomości nabytych lub wybudowanych do dnia 31.12.2006 roku

W tym przypadku opodatkowaniu podlega przychód uzyskany z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych - według stawki 10%. Przychód ten można pomniejszyć wyłącznie o poniesione przez podatnika koszty związane z odpłatnym zbyciem nieruchomości - najczęściej opłaty notarialne czy podatek od czynności cywilnoprawnych. Od przychodu nie odlicza się kosztów uzyskania przychodu – czyli np. kosztów nabycia zbywanej nieruchomości lub prawa majątkowego.

Płatność podatku

Podatek należy wpłacić bez wezwania w terminie 14 dni od dnia dokonania odpłatnego zbycia na rachunek urzędu skarbowego właściwego według miejsca zamieszkania zbywcy. W terminie płatności podatku należy złożyć deklarację PIT-23, w której należy wskazać kwotę osiągniętego przychodu, koszty związane ze zbyciem i obliczoną kwotę podatku.

Ustawodawca przewidział ulgi dla zbywających nieruchomości – ich celem jest wspieranie możliwości zaspokajania potrzeb mieszkaniowych podatników.

Przy odpłatnym zbyciu nieruchomości i praw majątkowych nabytych do dnia 31.12.2006 r. można skorzystać z tzw. ulgi mieszkaniowej.

Wolny od podatku będzie przychód uzyskany ze sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych, w części w jakiej wydatkowany zostanie na własne cele mieszkaniowe zbywcy, m.in. na nabycie budynku mieszkalnego, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego, gruntu pod budowę budynku mieszkalnego, na budowę, rozbudowę albo remont lub modernizację własnego budynku mieszkalnego lub lokalu mieszkalnego. Również wydatki na spłatę kredytu lub pożyczki mieszkaniowej dają możliwość skorzystania z ulgi.

Aby z niej skorzystać, wydatki na własne cele mieszkaniowe należy ponieść nie później niż w okresie 2 lat od dnia sprzedaży oraz w ciągu 14 dni od dnia sprzedaży złożyć we właściwym urzędzie skarbowym oświadczenie, że przychód uzyskany ze sprzedaży nieruchomości lub praw majątkowych wydatkujemy w ciągu 2 lat na cele mieszkaniowe.

Ważne! Jeżeli w okresie 2 lat od dnia sprzedaży wydatki nie zostaną poniesione albo będą niższe niż deklarowane, wówczas podatek należy wpłacić najpóźniej następnego dnia po upływie dwóch lat wraz z odsetkami naliczanymi od terminu płatności (tj. po upływie 14 dni od dnia sprzedaży) do dnia, w którym upłynęły 2 lata, licząc od dnia sprzedaży - w wysokości połowy odsetek za zwłokę pobieranych od zaległości podatkowych.

W przypadku niedotrzymania powyższego terminu zapłaty, dodatkowo naliczane są odsetki począwszy od następnego dnia po upływie 2 lat, licząc od dnia sprzedaży, aż do dnia zapłaty - w pełnej wysokości odsetek za zwłokę pobieranych od zaległości podatkowych.

Jak już wspomniałem, aby skorzystać ze zwolnienia z opodatkowania podatkiem dochodowym przychodu uzyskanego z odpłatnego zbycia nieruchomości należy w terminie 14 dni od dnia dokonania sprzedaży złożyć oświadczenie o zamiarze wydatkowania uzyskanego przychodu.

Co jednak stanie się, gdy nie złożymy w terminie stosownego oświadczenia i nie uiścimy należnego podatku, a mimo to udokumentujemy, że w terminie dwóch lat od dnia sprzedaży uzyskany przychód został wydatkowany na cele mieszkaniowe?

Otóż w takim przypadku należy przyjąć, iż zostały spełnione warunki uzasadniające zastosowanie zwolnienia z opodatkowania.

Warunkiem zastosowania tego zwolnienia jest bowiem wydatkowanie przychodu uzyskanego ze sprzedaży w określonym terminie i na ściśle określone cele mieszkaniowe, nie zaś sam fakt złożenia oświadczenia, o którym mowa wyżej.

Jednak brak oświadczenia i niezapłacenie podatku rodzą określone skutki, wynikające z przepisów zawartych w Ordynacji podatkowej.

Uwaga - wyjątek

Dla opodatkowania zbycia nieruchomości nabytych przed końcem 2006 roku istnieje istotne wyłączenie. Jeżeli zbywane nieruchomości i prawa majątkowe były nabyte do końca 2006 r. w drodze spadku lub darowizny, wówczas przychód z odpłatnego zbycia tych nieruchomości i praw majątkowych w całości jest zwolniony z opodatkowania podatkiem dochodowym.

Cele, na jakie należy wydać przychody, uzyskane ze sprzedaży nieruchomości lub praw aby skorzystać z ulgi zostały wymienione w art. 21 ust. 1 pkt 32 updof.

Opodatkowanie PIT sprzedaży nieruchomości nabytych lub wybudowanych w okresie od 1 stycznia 2007 r. do 31 grudnia 2008 r.

Wspomniana już wcześniej nowelizacja z 16 listopada 2006 r. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wprowadziła od 1 stycznia 2007 r. nowe zasady opodatkowania dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, które zostały nabyte lub wybudowane po 31 grudnia 2006 r. Te unormowania obowiązują dla zbywanych nieruchomości i praw, nabytych lub wybudowanych w okresie od 1.01.2007 r. do 31.12.2008 r.

Nowelizacja zmieniła sposób opodatkowania (zamiast opodatkowania przychodu opodatkowany zostaje dochód), wprowadzając jednocześnie nowe zwolnienie z podatku – tzw. ulgę meldunkową.

Ustalenie dochodu do opodatkowania

Aby ustalić dochód do opodatkowania, należy przychód uzyskany z odpłatnego zbycia pomniejszyć o koszty tego zbycia oraz o koszty uzyskania przychodu - udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia (wybudowania).

Dodatkowo koszty te możemy zwiększyć o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość nieruchomości i praw majątkowych, poniesione w czasie ich posiadania, a w przypadku ich nabycia w drodze spadku lub darowizny, również o kwotę zapłaconego podatku od spadków i darowizn w takiej części, w jakiej wartość zbywanej nieruchomości lub prawa majątkowego przyjęta do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn odpowiada łącznej wartości rzeczy i praw majątkowych przyjętej do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn.

Wysokość poniesionych nakładów i kosztów ustala się na podstawie faktur VAT oraz innych dokumentów stwierdzających ich poniesienie (umowy, rachunki, dowody zapłaty itp.).

Podatek ustala się w wysokości 19% osiągniętego dochodu – który jak już wspomniałem stanowi różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych a kosztami uzyskania przychodu, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw (jeśli takie odpisy były dokonywane).

Podatek należy zapłacić w terminie złożenia zeznania za rok podatkowy, w którym nastąpiło odpłatne zbycie.

Obliczony podatek należy wykazać w jednym z formularzy podatkowych, w którym rozliczamy swój dochód za dany rok podatkowy.

Ulga meldunkowa

Ulga meldunkowa polega na tym, iż wolne od podatku dochodowego są przychody uzyskane z odpłatnego zbycia budynku mieszkalnego lub lokalu mieszkalnego, jeżeli podatnik był zameldowany w tym budynku lub lokalu na pobyt stały przez okres nie krótszy niż 12 miesięcy przed datą zbycia.

Ze zwolnienia można skorzystać pod warunkiem złożenia we właściwym urzędzie skarbowym oświadczenia, że warunki do zwolnienia zostały spełnione.

Oświadczenie to należy złożyć w terminie złożenia zeznania za rok podatkowy, w którym nastąpiło zbycie.

Uwaga: Warunek 12-miesięcznego zameldowania na pobyt stały pod oznaczonym adresem domu mieszkalnego lub lokalu musi być spełniony zanim nastąpi czynność odpłatnego zbycia. Nie musi natomiast być zachowana ciągłość zameldowania przed datą zbycia. Może to być kilka okresów zameldowania, które w sumie złożą się na okres 12 miesięcy.

Organy podatkowe, stosując przepisy dotyczące ulgi meldunkowej stały przez dłuższy czas na stanowisku, iż dwunastomiesięczny okres zameldowania może być liczony wyłącznie od momentu nabycia nieruchomości (praw). To stanowisko spotkało się jednak z krytyką sądów.

Warto zapoznać się np. z tezą orzeczniczą - III SA/Wa 1387/07 - Wyrok WSA w Warszawie – nie jest to jednak jedyne orzeczenie, kwestionujące stanowisko organu podatowego w tej sprawie.

III SA/Wa 1387/07 - Wyrok WSA w Warszawie

Warunkiem skorzystania ze zwolnienia określonego w art.21 ust.1 pkt 126 lit.b ) u.p.d.f. jest potwierdzenie faktu zamieszkania w określonej miejscowości pod oznaczonym adresem nieruchomości stanowiącej przedmiot odpłatnego zbycia z zamiarem stałego przebywania przez właściwy organ gminy prowadzący ewidencję ludności. Okres zameldowania w nieruchomości nie może być krótszy niż 12 miesięcy przed datą zbycia, co jednoznacznie wskazuje, iż przepis ten nie określa daty od której termin rozpoczyna bieg, ani daty jego upływu. Nie ma więc podstaw do przyjęcia iż bieg terminu zameldowania rozpoczyna się od daty nabycia lokalu. Przepis stanowi jedynie, że okres zameldowania musi wynosić co najmniej 12 miesięcy w okresie poprzedzającym datę jego zbycia.

I SA/Lu 728/07 - Wyrok WSA w Lublinie

Skoro, jak wynika art. 21 ust. 1 pkt 126 lit. c ustawy z 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych, okres zameldowania w lokalu nie może być krótszy niż 12 miesięcy przed datą zbycia, to regulacja ta jednoznacznie wskazuje, iż przepis ten nie określa ani daty, od której termin rozpoczyna bieg, ani daty jego upływu. Nie ma więc podstaw do przyjęcia, iż bieg terminu zameldowania rozpoczyna się od daty nabycia spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego. Przepis ten stanowi jedynie, że okres zameldowania musi wynosić co najmniej 12 miesięcy w okresie poprzedzającym datę jego zbycia, a więc odnosi się wyłącznie do daty zbycia.

Opodatkowanie PIT ze sprzedaży nieruchomości nabytej lub wybudowanej od 1 stycznia 2009 roku.

Od 1 stycznia 2009 r., zlikwidowana została tzw. ulga meldunkowa i zastąpiona została nowym zwolnieniem – tzw. ulgą mieszkaniową. Nie zostały zmienione przepisy dotyczące ustalania dochodu do opodatkowania oraz wysokość podatku (19% dochodu)

Ulga mieszkaniowa realizowana jest poprzez zapis art. 21 ust. 1 pkt 131 updof, w myśl którego wolne od podatku są:

- dochody z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 30e, w wysokości, która odpowiada iloczynowi tego dochodu i udziału wydatków poniesionych na cele mieszkaniowe w przychodzie z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, jeżeli począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie dwóch lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, przychód uzyskany ze zbycia tej nieruchomości lub tego prawa majątkowego został wydatkowany na własne cele mieszkaniowe; udokumentowane wydatki poniesione na te cele uwzględnia się do wysokości przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych.

Podstawę opodatkowania stanowi dochód, rozumiany jako różnica między przychodem (kwotą uzyskaną ze zbycia nieruchomości) a kosztami uzyskania przychodów (wydatkami na nabycie nieruchomości i nakładami poczynionymi na nieruchomość w czasie jej posiadania).

Przykład:

Podatnik sprzedał nieruchomość za 300 000 zł. Koszty uzyskania wyniosły 240 000 zł, co oznacza, że dochód wyniósł 60 000 zł. W ciągu dwóch lat od końca roku podatkowego, w którym podatnik sprzedał nieruchomość, przeznaczył 280 000 zł na zakup innej nieruchomości, przeznaczonej na własne cele mieszkaniowe. Udział procentowy kwoty, którą przeznaczył na nabycie w kwocie przychodu (300 000 zł) wynosi 93%. Czyli 93% dochodu w kwocie 60 000 zł będzie wolne od podatku. Do opodatkowania pozostanie 4200 zł, a podatek 19% wyniesie 798 zł.

Romuald Gabrysz

źródło [podatki.biz z dnia 17-01-2011]