Od dziś mieszkający w Towarzystwach Budownictwa Społecznego mogą wykupić mieszkanie na własność. Wcześniej było to niemożliwe

Od 11 października znika zakaz sprzedaży nieruchomości przez towarzystwa budownictwa społecznego oraz spółdzielnie mieszkaniowe. Odświeżone przepisy pozwolą wykupić lokal, który został wybudowany z udziałem kredytu z Krajowego Funduszu Mieszkaniowego lub Banku Gospodarstwa Krajowego.

Ustawa wprowadza jednak pewne warunki. Po pierwsze na wykup musi się zgodzić właściciel mieszkania. W przypadku TBS-ów są to udziałowcy lub akcjonariusze, czyli najczęściej gminy i miasta. W spółdzielniach zgodę musi wyrazić walne zgromadzenie.

Tutaj powstaje pierwszy problem. - Według ustawy właściciel może, ale nie musi zgadzać się na sprzedaż mieszkań. Dokument nie wspomina również, do kiedy taka decyzja miałaby zostać wydana – wyjaśnia w rozmowie z e-prawnik.pl Wiesław Źrebiec, członek zarządu Polskiej Izby Gospodarczej TBS oraz prezes żagańskich TBS-ów.

- Oznacza to w konsekwencji, że zgoda może zostać podjęta dzisiaj, jutro lub nawet za dziesięć lat. Jeśli jej nie ma, to znaczy, że właściciel nie chce sprzedawać lokali – dodaje Wiesław Źrebiec.

Ekspert zaznacza też, że zgodnie z nowymi przepisami najemcy nie mają roszczeń o wykup. Co z tego wynika? – Że muszą po prostu czekać na decyzję właściciela. Dopiero po jej wydaniu mogą składać wnioski o wykup. Wcześniej jest to niemożliwe – podkreśla prezes żagańskich TBS-ów.

Po drugie wspomniane lokale mogą nabyć na własność tylko najemcy, którzy ponieśli koszty partycypacji. Wynosiła ona zazwyczaj 20 - 30 proc. wartości lokalu. Po trzecie – sprzedaż mieszkania nie może nastąpić wcześniej niż po 5 latach od oddania budynku do użytkowania. Jeśli więc ktoś dostał klucze do mieszkania oddanego do użytku np. w 2008 roku, na własność będzie musiał poczekać jeszcze dwa lata.

Ulgi, bonifikaty, rabaty?

Jeśli właściciel mieszkania zgodzi się je sprzedać, to wartość lokalu zostanie oszacowana przez rzeczoznawcę majątkowego, który zostanie zatrudniony przez TBS lub spółdzielnię.

Co rzeczoznawca weźmie pod uwagę? Przede wszystkim ceny mieszkań w okolicy o podobnym metrażu i standardzie. Ważne jest też, czy budynek jest w starym, czy w nowym budownictwie, czy ma np. oddzielną łazienkę i wszystkie media.

- Jakość paneli, kafelek w łazience, okien czy innych sprzętów, które kupił lokator, nie mają większego znaczenia przy wycenie – mówi Wiesław Źrebiec.

Do czego przyda się taka wycena? Jest ona ważna, ponieważ podstawą ceny sprzedaży będzie aktualna wartość rynkowa mieszkania. – Cena sprzedaży nie może być od niej niższa. Musi również pokryć wszystkie zobowiązania: spłatę kredytu, odsetek, umorzenie, koszty wyceny – mówi Wiesław Źrebiec.

Wspomniana podstawa może zostać pomniejszona jedynie o zwaloryzowaną kwotę wniesionej partycypacji. Ustawa nie zakłada dla kupujących żadnych bonifikat czy innych ulg.

Dlatego niewielu będzie chciało skorzystać z nowych przepisów. – Dla mnie to kolejne „martwe przepisy”. Wykup na ich podstawie nie opłaca się ani właścicielom mieszkań, ani lokatorom – twierdzi ekspert Polskiej Izby Gospodarczej TBS.

Nie oznacza to jednak, że wykup w każdej sytuacji będzie nieopłacalny. – Wszystko zależy od indywidualnego przypadku, m.in. od wielkości zaciągniętego kredytu czy od roku, w którym mieszkanie wybudowano – mówi Wiesław Źrebiec. – Często może się zdarzyć też, że korzystniej będzie odebrać partycypację – jeśli była zwrotna – zaciągnąć kredyt komercyjny i kupić mieszkanie na wolnym rynku – dodaje.

PODSTAWA PRAWNA: Ustawa z dnia 19 sierpnia 2011 r. o zmianie ustawy o niektórych formach popierania budownictwa mieszkaniowego oraz ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych (Dz. U. z dnia 26 września 2011 r.)

źródło - [e-prawnik.pl z dnia 11-10-2011]