Rząd nie zdążył zakończyć prac nad ustawą o odwróconym kredycie hipotecznym. Być może ostatnie miesiące bez specjalnego prawa to szansa na zarobek dla firm, które stracą możliwość zawierania takich umów.

Firmy, które wykorzystują brak przepisów o odwróconej hipotece, oferują seniorom możliwość zawarcia umowy dożywocia.

Jest to umowa cywilno prawna, którą zawiera właściciel mieszkania (domu) albo posiadacz spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu spółdzielczego (czyli zbywca) z nabywcą, którą jest firma przejmująca od razu po zawarciu umowy jego mieszkanie w zamian za wypłacanie mu co miesiąc, kwartalnie lub jednorazowo określonej kwoty oraz zapewnienie możliwości zamieszkiwania w tym lokalu aż do śmierci. Właściciel mieszkania zobowiązuje się do przeniesienia własności mieszkania na firmę w zamian za te wypłaty. Umowę dożywocia sporządza notariusz w formie aktu notarialnego.

Z tytułu zamieszkiwania poprzedni właściciel sam pokryje koszty zużytego prądu, gazu i wywozu śmieci. Natomiast czynsz za mieszkanie zapłaci nowy właściciel i potrąci jego wysokość z wypłacanej dotychczasowemu właścicielowi renty. O takim sposobie dokonywania płatności można uzyskać informację, dzwoniąc na infolinię Funduszu Hipotecznego DOM.

Wysokość wypłacanej co miesiąc kwoty firma określa indywidualnie dla każdego właściciela. Bierze przy tym pod uwagę nie tylko wartość mieszkania (czyli jego metraż, położenie itd.) lecz również wiek i płeć właściciela. Na podstawie publikowanych przez GUS tabel trwania życia można bowiem w przybliżeniu określić, przez ile lat dotychczasowy właściciel mieszkania może pobierać świadczenie.

Największe szanse na wyższe świadczenie mają starsi mężczyźni (bo kobiety żyją dłużej), którzy są właścicielami dużych mieszkań z dobrą lokalizacją.

Fundusz Hipoteczny Dom zamieszcza nawet w internecie wniosek, który może złożyć każdy zainteresowany otrzymaniem informacji o wysokości renty i umówieniem się na spotkanie z ekspertem. Oprócz danych personalnych wnioskodawcy zawiera on miejsce na informacje dotyczące metrażu mieszkania, powierzchni działki (gdy przenoszona będzie własność domu), wartości nieruchomości, wysokości miesięcznego czynszu oraz zobowiązań (kredytów, zaległych opłat). Obliczane w ten sposób renty do wypłaty nie są wysokie, ponieważ za przekazanie mieszkania o powierzchni 100 mkw. w centrum Warszawy sześćdziesięciokilkuletnia kobieta może mieć przyznaną kwotę poniżej 500 zł miesięcznie. Gdy za mieszkanie pobierany jest wysoki czynsz, to wówczas właścicielka do rąk otrzyma kwotę wręcz symboliczną, mimo że umowa może przewidywać waloryzację świadczenia w związku z inflacją.

Założenia do projektu ustawy o odwróconym kredycie hipotecznym przewidują, że prawo udzielania go miałyby wyłącznie banki, oddziały banków zagranicznych oraz oddziały instytucji kredytowych objęte nadzorem Komisji Nadzoru Finansowego. Jeśli te przepisy zaczną obowiązywać, umów o odwrócony kredyt hipoteczny nie będą mogły zawierać firmy, które to obecnie robią, oraz towarzystwa ubezpieczeń.

Umowa o odwrócony kredyt hipoteczny przewiduje zupełnie odmienne obowiązki i uprawnienia stron niż umowa dożywocia.

– Projekt założeń przewiduje, że dotychczasowy właściciel mieszkania nie musi przenieść prawa własności na bank, z którym podpisuje umowę – tłumaczy prof. dr hab. Jerzy Pisuliński z Uniwersytetu Jagiellońskiego.

Właściciel lokalu nie straci tego statusu, mimo że bank będzie mu wypłacał co miesiąc rentę. Dopiero po jego śmierci, gdy spadkobiercy nie zwrócą bankowi pobranego kredytu z odsetkami w ciągu 12 miesięcy, bank wystąpi do spadkobierców z roszczeniem o przeniesienie na niego własności mieszkania.

Po śmierci kredytobiorcy mieszkanie wejdzie do masy spadkowej i spadkobiercy sami zadecydują o tym, czy opłaca się im spłacić bank i zatrzymać lokal wolny od obciążeń. Gdy właściciel umrze wkrótce po zawarciu umowy, czyli pobierze tylko kilka lub kilkanaście rat z tytułu kredytu, a mieszkanie jest atrakcyjne i wartościowe, to na pewno będzie się opłacać je zatrzymać i rozliczyć się z bankiem, a nawet zaciągnąć kredyt w innym banku, aby pokryć te rozliczenia.

Kwota, którą co miesiąc dostanie właściciel z tytułu odwróconego kredytu hipotecznego, również nie będzie wysoka.

– Łącznie nie otrzyma on nawet połowy wartości mieszkania, ponieważ banki przy ustalaniu jej również będą brały pod uwagę prognozy co do długości trwania dalszego życia kredytobiorcy – twierdzi Łukasz Dajnowicz z KNF.

– Bank może też odmówić przystąpienia do umowy o odwrócony kredyt hipoteczny np. wówczas, gdy mieszkanie ma niewielką wartość, a druga strona jest osobą młodą – tłumaczy prof. Pisuliński. Jego zdaniem trzeba liczyć się też z tym, że nadzór bankowy może w przyszłości np. wprowadzić limity co do liczby zawieranych umów przez banki, aby ich nadmiar nie stworzył zagrożenia dla depozytariuszy banku.

Seniorzy mają jednak sporo wątpliwości co do tego, czy odwrócony kredyt hipoteczny będzie dla nich opłacalny.

– Z badań, które przeprowadzili studenci socjologii z Sekcji Badań Społecznych Uniwersytetu Jagiellońskiego w Krakowie, wynika, że najbardziej są zainteresowani tym, czy dodatkowe pieniądze umożliwią im sfinansowanie opieki na starość. Dlatego zdarza się, że mają nadmierne oczekiwania co do wysokości świadczeń z tytułu kredytu. Obawiają się też reakcji spadkobierców, gdy dowiedzą się, że nie odziedziczą mieszkania stanowiącego często jedyny majątek spadkodawcy – mówi Barbara Imiołczyk, główny koordynator ds. Komisji Ekspertów przy Rzeczniku Praw Obywatelskich.

Boją się też zagrożenia, jakie może spowodować upadłość drugiej strony umowy – dodaje Barbara Imiołczyk.

– W razie upadłości sytuacja seniora będzie zależeć od tego, czy nadal jest właścicielem mieszkania. Gdy przeniósł tę własność na firmę, która upadnie, to mieszkanie wejdzie do masy upadłości. Senior wprawdzie nadal będzie w nim mieszkał, ale może nie otrzymać renty, gdy nie będzie już na to środków w masie upadłości – tłumaczy prof. Pisuliński. Natomiast w razie zawarcia umowy o odwrócony kredyt hipoteczny mieszkanie nie wejdzie do masy upadłości, bo jego właścicielem jest nadal senior.

źródło - [Gazeta Prawna z dnia 11-10-2011]