Punktem wyjścia przy wycenie mieszkania lokatorskiego przy podziale po rozwodzie jest jego potencjalna cena rynkowa

Nie ma prostej zasady wyceny mieszkania lokatorskiego przy podziale, ale za podstawę przyjmuje się jego potencjalną cenę – to sedno najnowszego wyroku Sądu Najwyższego (sygnatura akt IV CSK 197/11).

Mieszkania lokatorskie wciąż są przedmiotem rozliczeń, podziałów, zwłaszcza po rozwodzie. Nie ma jednak przepisu, który by wprost określał sposób ustalania wartości spółdzielczego lokatorskiego mieszkania w postępowaniu o podział majątku dorobkowego małżonków.

Problemy z wyceną mieszkań  lokatorskich biorą się także z tego, że nie mogą być one przedmiotem sprzedaży, ich cena jest zatem hipotetyczna.

To tylko lokatorskie

Kwestia ta wynikła w sprawie o podział majątku wspólnego Mirosława i Lidii K., którego sąd rejonowy dokonał w lipcu 2010 r. (kilka lat po rozwodzie). Jak sąd ustalił, na ich majątek składał się szesnastoletni citroen o wartości 2 tys. zł, garaż o powierzchni 14 mkw., wyceniony na 10,5 tys. zł i spółdzielcze lokatorskie mieszkanie wycenione przez biegłego na 144,5 tys. zł, a więc majątek o łącznej wartości 157 tys. zł. Sąd ustalił też, że mężczyzna poniósł nakłady ze swojego majątku osobistego na ten wspólny w wysokości 20 tys. zł, i o tyle zmniejszył kwotę do podziału. Połowę tej kwoty (68,5 tys. zł) zasądził kobiecie jako spłatę w terminie dwóch lat od wyroku, wszystkie bowiem te trzy przedmioty przyznał mężczyźnie. Cenę mieszkania biegły wyliczył, stosując zasady wyceny mieszkania lokatorskiego w razie wygaśnięcia takiego prawa: według art. 11 ust. 2 (1–2) ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych. Za podstawę przyjął cenę rynkową, jakby było własnościowe.

Sąd okręgowy o tyle tylko zmienił ów podział, że garaż przyznał kobiecie (odpowiednio zmniejszając spłatę). Przyjął jej argumentację, że mężczyzna z garażu nie korzysta, a tylko go wynajmuje, a będąc w trudnej sytuacji finansowej, niższą spłatę łatwiej wykona.

W skardze kasacyjnej Mirosław K. zarzucił, że sądy niższych instancji bezzasadnie zawyżyły wartość mieszkania, a w konsekwencji spłatę dla byłej żony, jakby chodziło o własnościowe mieszkanie, mimo że nie było ani planów, ani finansowych możliwości jego wykupu w dacie dokonywania podziału.

Jak wyceniać

SN zgodził się tylko z tym, że w sprawie o podział majątku wspólnego, składu i wartości tego majątku wartość spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego określa się na chwilę dokonywania podziału majątku, czyli wyrokowania wedle zasad – jak wskazał sędzia sprawozdawca Krzysztof Pietrzykowski – stosowanych przy wygaśnięciu tego prawa, za podstawę przyjmując cenę rynkową pomniejszoną o długi ciążące na mieszkaniu. Biegły i sądy niższych instancji zastosowali zatem poprawną wycenę.

Podobnym zagadnieniem zajmował się SN 29 października 2009 r. (II CZP 74/09) i stwierdził wtedy, że w warunkach polskich mieszkanie stanowi zasadniczą część dzielonego majątku, powinno się więc uwzględniać jego rzeczywistą wartość i dać temu wyraz przy zasądzaniu spłaty na rzecz osoby, której lokal nie przypadnie. Z drugiej strony mieszkanie lokatorskie spełnia przede wszystkim funkcje użytkowe, a nie lokaty kapitału, więc rozliczenia muszą to uwzględniać. Ostatecznie ustalenie właściwej wartości spółdzielczego mieszkania przy podziale majątku dorobkowego zależeć powinno w poważnym stopniu od okoliczności danej sprawy.

Tym bardziej ważne jest więc śledzenie konkretnych rozstrzygnięć Sądu Najwyższego. Zdaniem Grzegorza Abramka, wiceprezesa Krajowego Związku Rewizyjnego Spółdzielni Mieszkaniowych w Warszawie, sporów o zasady wyceny lokatorskiego mieszkania jest wciąż wiele, ale tendencja jest taka, aby cena odpowiadała jego wartości rynkowej.

Wycena mieszkania lokatorskiego

W wypadku rozliczenia spółdzielczego lokatorskiego mieszkania zarówno sąd, jak i spółdzielnia biorą pod uwagę:

• jego wartość rynkową, która nie może być wyższa od kwoty, jaką spółdzielnia uzyska od osoby obejmującej lokal w wyniku przetargu (kupna);
• z wartości rynkowej potrąca się przypadającą na dany lokal część zobowiązań spółdzielni związanych z budową, w tym  niewniesiony wkład mieszkaniowy;
• jeżeli spółdzielnia skorzystała z pomocy ze środków publicznych, potrąca się też nominalną kwotę umorzenia kredytu lub dotacji w części przypadającej na lokal.

Na podstawie art. 11 ust. 2 (1 – 2) ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych.

źródło - [Rzeczpospolita z dnia 20-03-2012]