To na przedsiębiorcach posiadających lokale komercyjne spoczywa największe ryzyko gospodarcze w przypadku radykalnych wzrostów opłat z tytułu użytkowania wieczystego. Jeśli bowiem z tego tytułu podniosą swoim najemcom opłaty eksploatacyjne, ci zaczną szukać sobie innego, tańszego lokum.

Duże wzrosty opłat

– W latach 2009 – 2011 wzrost wysokości opłaty z tytułu użytkowania wieczystego wyniósł od 150 do nawet 1000 proc.

Udział tego obciążenia dodatkowo rośnie, jeżeli odnosi się do kosztów operacyjnych samej nieruchomości, a więc podwyższa koszty najmu i zdecydowanie obniża konkurencyjność poszczególnych obiektów – zauważyła Marta Kamionowska, wicedyrektor działu doradztwa finansowego Deloitte podczas wczorajszego spotkania poświęconego opłacalności przekształcenia użytkowania wieczystego we własność.

30 proc. nowych inwestycji deweloperskich prowadzonych jest na gruntach oddanych w użytkowanie wieczyste. W Warszawie odsetek ten wynosi aż 60 proc.

Choć zgodnie z przepisami obowiązującymi od października 2011 r. aktualizacja opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego może odbywać się nie częściej niż raz na 3 lata, to wciąż nie daje użytkownikom pewności co do przyszłych kosztów prowadzenia działalności.

Kiedy się opłaca

Zdaniem ekspertów przekształcenie prawa użytkowania wieczystego we własność może ochronić przedsiębiorców przed ryzykiem kilkusetprocentowych wzrostów opłat.

Z wyliczeń wynika jednak, że atrakcyjność przekształcenia zależy w dużej mierze od możliwego stopnia przyrostu opłat za użytkowanie wieczyste w trakcie trwania umowy oraz od daty ustanowienia użytkowania.

Krótko mówiąc, im bardziej dynamiczny rynek i wyższy potencjał przyrostu oraz im dłuższy okres trwania użytkowania w przeszłości, tym potencjalnie korzystniejsze powinno okazać się przekształcenie.

Wskazano z drugiej strony, że w przypadku użytkowników gruntów o przeznaczeniu mieszkaniowym, gdzie nie są spodziewane przyrosty opłat rocznych ponad 150 proc., a nie ma możliwości skorzystania z bonifikat, przekształcenie z ekonomicznego punktu widzenia nie ma większego sensu.

Analiza przypadku

– Podstawą decyzji o przekształceniu powinna być przede wszystkim indywidualna analiza przypadku. To, co należy rozważyć, to w pierwszej kolejności ryzyko związane z prawidłowym ustaleniem wysokości opłaty z tytułu przekształcenia, a w przypadku niekorzystnego rozstrzygnięcia – konieczność przeprowadzenia procedury odwoławczej – podkreślała Marta Kamionowska.

Warto również wskazać, że niektóre z nieruchomości korzystają z preferencji przy dokonywaniu przekształceń.

Dotyczy to tych wpisanych do rejestru zabytków, którym przysługuje zniżka w wysokości 50 proc. opłaty, spółdzielni mieszkaniowych, które przekształcenia mogą dokonać nieodpłatnie, ale też osób fizycznych, które uzyskują bonifikaty indywidualnie.

 

 

źródło - [Gazeta Prawna z dnia 15-06-2012]