Analitycy ankietowani przez "Rz" są zgodni: mieszkania będą drożały

Zdaniem większości osób związanych z finansowaniem rynku nieruchomości czynników przemawiających za wzrostem cen jest więcej niż chłodzących rynek. Dlatego ceny w największych aglomeracjach będą rosły w tempie od 7 do 14 proc. rocznie przynajmniej do 2010 r.

Wskaźniki spółek budowlanych

Firmy związane z budownictwem bez problemu sprzedają swoje akcje poprzez giełdę, mimo że w porównaniu z zagraniczną konkurencją są one drogie. Inwestorzy lubią firmy budowlane i deweloperskie, bo nieźle można na nich zarobić. W ostatnich miesiącach wystarczała sama zapowiedź, że spółka, która dotąd nie miała z tą branżą nic wspólnego, zamierza budować domy, żeby jej kurs natychmiast ostro szedł w górę. Nastroje dodatkowo podgrzała informacja o przyznaniu Polsce i Ukrainie organizacji mistrzostw Europy w piłce nożnej w 2012 roku. Porównując wycenę krajowych firm do zachodnioeuropejskiej konkurencji, widać, że nasze przedsiębiorstwa są przewartościowane, mimo że ich efektywność liczona wskaźnikiem zwrotu z kapitałów własnych (ROE) jest podobna. Przykładów nie trzeba zresztą szukać za granicą. Wystarczy spojrzeć na wskaźniki notowanego na GPW austriackiego Warimpeksu. Robert Nejman zarządzający w IDM Asset Management widzi zagrożenia związane z pęczniejącą "bańką budowlaną", jednak uważa, że firmy nie będą miały większego problemu ze sprzedawaniem swoich akcji, mimo wysokie wyceny. To mogłoby się zmienić, gdyby odwróciła się tendencja na giełdzie, ale jak na razie końca hossy nie widać. Bańka ta może pęknąć, gdy np. zmieni się sytuacja na światowych rynkach nieruchomości. Wtedy zagraniczni inwestorzy, którzy wykupywali w Polsce całe osiedla, mogą zechcieć je sprzedać, a krajowy popyt prawdopodobnie sobie z tym nie poradzi. - Tych zagrożeń jest zresztą więcej, jednak rynek zdaje się ich nie dostrzegać - dodaje Nejman. Ceny spółek z branży deweloperskiej od początku roku podskoczyły o około 50 proc., podczas gdy np. banki podrożały tylko o niespełna 20 procent. Dlatego z łatwością firmy plasują kolejne emisje na rynku. Dość powiedzieć, że z łącznej puli ponad 2,7 mld zł, jaką do tej pory uzyskali wszyscy tegoroczni emitenci - zarówno nowi, jak i już obecni na warszawskim parkiecie - prawie 1/3 zgarnęły spółki związane właśnie z budownictwem. A w kolejce czekają następni, którzy wstępnie zgłaszają zapotrzebowanie na prawie 0,5 mld zł. Wśród nich największy apetyt na gotówkę (ponad 100 mln zł) ma Triton Development.

Wzrost płac i cen mieszkań

W tym roku nasze pensje powinny się zwiększyć średnio o 9 proc. Wszystko wskazuje na to, że w kolejnych latach będziemy zarabiać jeszcze więcej, ale tempo podwyżek płac raczej nie dogoni wzrostu cen mieszkań. - Brakuje rąk do pracy i jednocześnie rośnie liczba inwestycji. W efekcie w 2010 r. średnia płaca prawdopodobnie sięgnie 3,5 tys. zł brutto, podczas gdy w ubiegłym roku wyniosła 2,47 tys. zł brutto - mówi Michał Skierski z firmy doradztwa personalnego Sedlak & Sedlak. Jednocześnie zwalnia tempo wzrost cen mieszkań. Zdaniem deweloperów, w ciągu najbliższych dwóch lat będą one drożeć średnio o 10 proc. rocznie. Czy oznacza to, że Polacy, którzy dziś nie mają zdolności kredytowej, będą mogli za kilka lat pozwolić sobie na zakup własnego lokum? Nie ma jednoznacznej odpowiedzi na to pytanie. - Choć mało który ekonomista zgodzi się z opinią, że przeciętny wzrost wynagrodzeń o 7 - 9 proc. rocznie to niewiele, w porównaniu z dynamiką cen mieszkań to jednak za mało - twierdzi Emil Szweda, analityk z Open Finance. Kwestią sporną pozostaje podaż mieszkań. W ubiegłym roku oddano do użytku ok. 114,1 tys. lokali.To za mało, aby zaspokoić popyt. A jeśli wyższe zarobki doprowadzą do tego, że zwiększy się grono kupujących, to automatycznie ceny mieszkań zaczną rosnąć jeszcze szybciej. - Jedyną drogą gwarantującą zatrzymanie nieustannych podwyżek na rynku mieszkaniowym jest zwiększenie ich podaży. Rynek czeka na konkrety rządowych planów budowy 3 mln mieszkań - twierdzi Emil Szweda. Z drugiej jednak strony, jak zauważa Tomasz Sujak z firmy Archicom, wkrótce będzie można kupić sporo tańszych lokali na rynku wtórnym dzięki szykującym się zmianom w ustawie o spółdzielniach mieszkaniowych. Jeśli tylko te przepisy wejdą w życie, ok. 900 tys. członków SM za niewielkie kwoty będzie mogło przekształcić spółdzielcze lokale w odrębną własność. Ponadto sukcesywnie rośnie liczba nowych inwestycji. Liczba pozwoleń na budowę w 2006 r. była wyższa o ponad 20 proc. niż rok wcześniej.

Ile mkw. można kupić za średnią pensję

W Warszawie za średnie miesięczne wynagrodzenie można kupić niecałe pół mkw. mieszkania. Lepiej pod tym względem jest w Pradze, Budapeszcie i Sofii, a najgorzej w Kijowie, gdzie miesięczna pensja nie wystarcza nawet na ćwierć mkw. mieszkania. W żadnym z krajów Europy Środkowej za miesięczne wynagrodzenie nie można kupić choćby 3/4 mkw. mieszkania. - Sytuacja w Polsce nie jest ani bardzo dobra, ani bardzo zła - ocenia Kazimierz Kirejczyk, prezes Reas. - Najwyższe wskaźniki mają Budapeszt i Praga, co nie dziwi, bo tam sytuacja mieszkaniowa jest znacznie lepsza niż u nas. Oba miasta przeżywały boom znacznie wcześniej niż Warszawa. W Budapeszcie jest wręcz więcej mieszkań, niż potrzeba. Sofia dopiero wchodzi w okres szybkiego wzrostu cen. Trzeba wziąć pod uwagę, że dane z Ukrainy mogą być nieco zafałszowane z uwagi na to, że bardzo duża część społeczeństwa pracuje tam w szarej strefie - mówi Kazimierz Kirejczyk. Według niego ceny mieszkań w Polsce są już bliskie cen w niektórych państwach UE i będą się wyrównywać. - Poza tym rynek nieruchomości podlega cyklicznym zmianom i nierozsądne byłoby przypuszczenie, że nasz kraj ominie korekta, zwłaszcza jeśli dojdzie do ogólnoeuropejskiego wyhamowania tempa rozwoju gospodarczego - podkreśla Kazimierz Kirejczyk. Na razie to, co się dzieje z cenami w Polsce, jest podobne do sytuacji w Hiszpanii po jej wejściu do Unii: tam przez pięć lat ceny się podwoiły, a potem nastąpił siedmioletni okres stagnacji. We wszystkich polskich miastach relacja zarobków do średniej ceny metra kwadratowego z roku na rok maleje. - Należałoby zadać pytanie, na jakim poziomie ten wskaźnik przestanie się zmniejszać. Paweł Grząbka z CEE Property Group wskazuje Londyn jako dobry przykład stabilizacji. Obecnie średnia cena metra kwadratowego kształtuje się tam w okolicach 10 tysięcy funtów (w wiodących dzielnicach, takich jak Kensington i Chelsea czy City of Westminster, wynosi nawet 15 tysięcy funtów, a z kolei na obrzeżach Londynu około 7 tysięcy). Od trzech lat relacja średnich zarobków do ceny metra kwadratowego unormowała się w przedziale od 0,32 do 0,35.

Średnia cena 1 mkw. w największych polskich miastach

W 2001 r. za mkw. mieszkania w Warszawie trzeba było zapłacić średnio 3100 złotych. W 2006 r. już 7350 złotych. Podobne zwyżki miały miejsce w innych miastach. Jednak nie nastąpiło to od razu. W roku naszego wejścia do UE w stosunku do 2003 ceny wzrosły w zależności od miasta tylko od 5 do 16 proc. Rok później były to już zwyżki 19 - 44 proc., aby w 2006 r. osiągnąć pułap nawet 69 proc. - Lata 2001 i 2002 to czas wielkiego kryzysu naszego budownictwa. Mieszkania sprzedawały się powoli, czego główną przyczyną była niewielka dostępność i wysoki koszt kredytów hipotecznych - mówi Paweł Grząbka, członek zarządu firmy doradczej CEE Property Group. - Niewielki popyt utrzymywał ceny na stałym poziomie. W wielu miastach na przełomie 2001/2002 r. doszło nawet do ich spadku. Pod względem cenowym rynek był dość jednorodny, tylko w stolicy mkw. mieszkania był o kilkaset złotych droższy niż w pozostałych miastach - dodaje. Również uzyskiwanie kredytów inwestycyjnych było bardzo trudne. To powodowało ograniczenie podaży nowych projektów. W tamtym czasie wiele firm z branży budowlanej ogłosiło upadłość. Rok 2003 przyniósł nieznaczne ożywienie. Skutkowało to wzrostem cen od kilku do kilkunastu procent. W podobnym tempie mieszkania drożały w 2004 r. Wielu klientów zdecydowało się na kupno mieszkania. Część, obawiając się, że ceny zaczną rosnąć po akcesji.

Rok 2005 to już boom. Kupować chcieli zarówno Polacy, głównie dzięki niskim kosztom kredytów hipotecznych, jak i inwestorzy z zagranicy. - Ponieważ za popytem nie podążyła podaż, ceny poszły mocno w górę, najszybciej w Krakowie i Wrocławiu - o ponad 30 proc. - mówi Paweł Grząbka. Zauważalne stało się zróżnicowanie cenowe pomiędzy dużymi miastami (w Łodzi mkw. kosztował ok. 2800 zł, a w Warszawie ok. 5000 zł). W roku 2006 ceny mieszkań rosły jeszcze bardziej dynamicznie, bijąc kolejne rekordy.