Mieszkanie na Wynajem, Legnica
1 290 zł +czynsz
Ceny nie zawsze muszą rosnąć
21
07/06
Z lokowaniem pieniędzy w mieszkania jest tak, jak z kupowaniem akcji. Wiemy, że zdrożeją, ale trudno określić, o ile i kiedy. Nie wiadomo także, czy zwyżka kursów obejmie akurat nasze inwestycje
Ceny mieszkań w Warszawie, Krakowie i Wrocławiu idą w górę w zawrotnym tempie. To zjawisko dotyczy jednak tylko części rynku. Mieszkań buduje się w Polsce dramatycznie mało, a jeszcze mniej pojawia się ich na rynku. Z powstałych w zeszłym roku w całym kraju 114 tys. lokali do obrotu może wejść nieco ponad 40 tysięcy lokali spółdzielczych i zbudowanych przez deweloperów (patrz ramka). Bogato i skromnie w stolicy Przez ostatnich pięć lat jedna czwarta mieszkań na sprzedaż powstawała w Warszawie, a w 2005 roku - aż 30 proc. Bańka cenowa, czyli gwałtowny wzrost stawek za metr lokalu, pojawiła się głównie na rynku stołecznym, i to nie na całym, lecz obejmującym najbardziej atrakcyjne lokalizacje. Dotyczy to najwyżej kilku tysięcy mieszkań. Co to jest dla prawie dwumilionowej metropoliiω Ceny rzędu kilkunastu tysięcy złotych za metr kwadratowy - a więc na poziomie stolic europejskich - odnoszą się głównie do nielicznych inwestycji w bardzo atrakcyjnych, modnych miejscach. W luksusowym apartamentowcu z widokiem na Ogród Saski metr kwadratowy osiągnął ostatnio cenę 30 tys. zł, ale osób, które dysponują takimi pieniędzmi i gotowe są je wydać na mieszkanie, nawet w stolicy jest niewiele. W Warszawie do niedawna mniejsze zainteresowanie wzbudzały mieszkania na Białołęce, gdzie jest sporo terenów budowlanych. Potencjalnych klientów zniechęcał dojazd do centrum, choćby korki na moście Grota czy na przewężeniach ulicy Modlińskiej. Ostatnio i tam mieszkania sprzedały się nieźle, ale w cenie od 3,5 do 4 tys. zł za mkw. Bańka cenowa na rynku nieruchomości w niewielkim stopniu dotyczy miejscowości podwarszawskich, słabo skomunikowanych z centrum: dojeżdżający muszą korzystać z niezbyt bezpiecznych, obskurnych kolei podmiejskich i autobusów jak z demobilu. Wzrostu cen nowych lokali nie odczuwa się też w wielu regionach kraju, np. na Śląsku czy w Łodzi. Ma to z pewnością związek z rynkiem pracy. Im mniejsze bezrobocie - tym wyższe ceny mieszkań, i to tak samo na rynku nowych lokali, jak i używanych. W Łodzi czy na Śląsku używane mieszkanie można kupić, płacąc niecałe 2 tys. zł za mkw. Jeszcze taniej jest w mniejszych ośrodkach - np. w Tarnobrzegu cena metra kwadratowego na rynku wtórnym (lokal dwupokojowy, 55 mkw., cegła) nie przekracza tysiąca złotych, a w pobliskim Mielcu nowo zbudowane lokale podobnej wielkości spółdzielnia sprzedaje po 1890 zł za mkw. Trzeba liczyć również koszty Z inwestycjami mieszkaniowymi rzeczywiście jest trochę tak jak z akcjami na giełdzie: można z dużym prawdopodobieństwem powiedzieć, że ich kursy w określonym czasie wzrosną. Tylko czy akurat tych, które kupiliśmyω Różnica między akcjami a mieszkaniami polega jednak na tym, że utrzymanie mieszkania kosztuje. Można podać wiele przykładów lokali, nawet na rynku wtórnym, które w ostatnich dziesięciu latach zyskały na wartości trzykrotnie! Ale jeśli odliczyć pieniądze włożone w ich wykończenie, a w przypadku lokali używanych - w remonty, i porównać wzrost ich cen ze wskaźnikiem inflacji, to okaże się, że utrzymały one tylko swoją realną wartość (podrożały tyle, ile wyniosła inflacja.) - Inwestować w mieszkania nie można na ślepo, dla każdej inwestycji trzeba przygotować solidną analizę, uwzględniającą wszystkie czynniki wzrostu wartości - uważa analityk rynku Robert Chojnacki z RedNet. Zwraca uwagę, że mieszkania mogą znacznie drożeć tam, gdzie ich nie przybywa, np. na Starówce, a także w inwestycjach już zakończonych, np. Marina-Mokotów. Na warszawskim Wilanowie odpowiedzią na utrzymujący się popyt mogą być jeszcze kolejne projekty budowlane. Można też nieźle zarobić na lokalach i domach niedowartościowanych, bo usytuowanych w miejscach okresowo niemodnych czy nielubianych, np. na warszawskiej Pradze. Dwa lata temu można było kupić w starych kamienicach lokale po około 2 tys. zł za mkw. Dziś - już za 4,5 tys. zł. Praga staje się dzielnicą modną, coraz częściej wybierają tu siedziby ludzie szukający specyficznego klimatu kamienic, a nie blokowisk. Na terenach dawnych fabryk powstają teatry i galerie. W mniejszym mieście natomiast wystarczy pojawienie się inwestora, który zapewni sporo miejsc pracy, a ceny nieruchomości natychmiast rosną. Podatkiem w spekulanta Kupowanie mieszkania dla siebie, a inwestowanie w nie dla zarobku - to zupełnie różne podejścia. Dla siebie kupujemy, kierując się emocjami, gustem i samopoczuciem w wybranym miejscu. Inwestycja natomiast wymaga chłodnej kalkulacji. Warto zauważyć, że wiele cen nowych lokali już uwzględnia przyszły wzrost wartości i dlatego można je jeszcze kupić! Na rynku nowych mieszkań istotnie odbywa się inwestycyjna gra na zwyżkę cen. Rząd chce, aby zarobił na tym również budżet, i proponuje 19-procentowy podatek od wzrostu wartości między kupnem lokalu a jego sprzedażą. Wielu amatorów takiego zarobku biegnie więc zakontraktować lokale u deweloperów, zanim przepis wejdzie w życie. Nic to nie da. Gotowych i atrakcyjnych pod względem inwestycyjnym lokali na rynku pierwotnym nie ma. Chodzi o nowe mieszkania, które można kupić notarialnie w tym roku. Można zapłacić już, ale nabycie i tak nastąpi po 1 stycznia przyszłego roku. Kupowanie dziury w ziemi, aby uciec przed tym podatkiem, mija się więc z celem. A tzw. spekulanci, kupujący od deweloperów na pniu po kilka mieszkań, i tak nie sprzedają ich po formalnym nabyciu własności, lecz cedują umowy, inkasując odstępne pod stołem. I na to, niestety, recepty nie ma. Bo czy można wyceniać wartość umowy z deweloperemω Ten popyt ma więc szansę przenieść się na wtórny rynek, gdzie akt własności dostaje się z chwilą zapłaty. I na tym rynku jedni inwestorzy wygrają, inni przegrają. A poza tym podatek nie dotyczyłby osób, które pieniądze ze sprzedaży jednego mieszkania ulokują w następnym. Bez programu - ani rusz Czy można zatrzymać to szaleństwo cenoweω W przypadku mieszkań w najbardziej atrakcyjnej, inwestycyjnie zamkniętej okolicy - nie. A jeżeli chodzi o pozostały rynek, to po prostu musi się zwiększyć liczba oddawanych mieszkań, która - jak na Europę - jest kompromitująco niska. Deweloperzy twierdzą, że brakuje terenów pod budowę - takich, dla których są plany zagospodarowania przestrzennego. To prawda, ale nie do końca. Dziś do tysiącmetrowej działki w malowniczym zakątku koło jednej z warszawskich stacji metra startuje kilku deweloperów. Każdy chce tam wybudować luksusowy apartamentowiec i sprzedawać lokale jak najdrożej. Jednak deweloperzy znacznie mniej chętnie budują na terenach podmiejskich, gdzie nie da się sprzedać mieszkania za więcej niż 3,5 - 3,8 tys. zł za mkw. A przecież koszt budowy w najtańszym systemie - czteropiętrowy blok bez wind i bez wykończenia - wynosi około 2000 zł za mkw. Bez uwzględnienia ceny gruntu. Wprawdzie koszt wybudowania apartamentowca w dobrej lokalizacji jest dwukrotnie wyższy, ale cena sprzedaży - co najmniej trzy razy wyższa niż poza miastem. Co więc można zaproponować tym, co wiążą koniec z końcem za te polskie dwa tysiąceω Budownictwo na wynajem i tanie na własność. Tego jednak nie uda się zrobić bez państwowego wsparcia, przynajmniej takie są doświadczenia europejskie. KRYSTYNA MILEWSKA
Ceny mieszkań w Warszawie, Krakowie i Wrocławiu idą w górę w zawrotnym tempie. To zjawisko dotyczy jednak tylko części rynku. Mieszkań buduje się w Polsce dramatycznie mało, a jeszcze mniej pojawia się ich na rynku. Z powstałych w zeszłym roku w całym kraju 114 tys. lokali do obrotu może wejść nieco ponad 40 tysięcy lokali spółdzielczych i zbudowanych przez deweloperów (patrz ramka). Bogato i skromnie w stolicy Przez ostatnich pięć lat jedna czwarta mieszkań na sprzedaż powstawała w Warszawie, a w 2005 roku - aż 30 proc. Bańka cenowa, czyli gwałtowny wzrost stawek za metr lokalu, pojawiła się głównie na rynku stołecznym, i to nie na całym, lecz obejmującym najbardziej atrakcyjne lokalizacje. Dotyczy to najwyżej kilku tysięcy mieszkań. Co to jest dla prawie dwumilionowej metropoliiω Ceny rzędu kilkunastu tysięcy złotych za metr kwadratowy - a więc na poziomie stolic europejskich - odnoszą się głównie do nielicznych inwestycji w bardzo atrakcyjnych, modnych miejscach. W luksusowym apartamentowcu z widokiem na Ogród Saski metr kwadratowy osiągnął ostatnio cenę 30 tys. zł, ale osób, które dysponują takimi pieniędzmi i gotowe są je wydać na mieszkanie, nawet w stolicy jest niewiele. W Warszawie do niedawna mniejsze zainteresowanie wzbudzały mieszkania na Białołęce, gdzie jest sporo terenów budowlanych. Potencjalnych klientów zniechęcał dojazd do centrum, choćby korki na moście Grota czy na przewężeniach ulicy Modlińskiej. Ostatnio i tam mieszkania sprzedały się nieźle, ale w cenie od 3,5 do 4 tys. zł za mkw. Bańka cenowa na rynku nieruchomości w niewielkim stopniu dotyczy miejscowości podwarszawskich, słabo skomunikowanych z centrum: dojeżdżający muszą korzystać z niezbyt bezpiecznych, obskurnych kolei podmiejskich i autobusów jak z demobilu. Wzrostu cen nowych lokali nie odczuwa się też w wielu regionach kraju, np. na Śląsku czy w Łodzi. Ma to z pewnością związek z rynkiem pracy. Im mniejsze bezrobocie - tym wyższe ceny mieszkań, i to tak samo na rynku nowych lokali, jak i używanych. W Łodzi czy na Śląsku używane mieszkanie można kupić, płacąc niecałe 2 tys. zł za mkw. Jeszcze taniej jest w mniejszych ośrodkach - np. w Tarnobrzegu cena metra kwadratowego na rynku wtórnym (lokal dwupokojowy, 55 mkw., cegła) nie przekracza tysiąca złotych, a w pobliskim Mielcu nowo zbudowane lokale podobnej wielkości spółdzielnia sprzedaje po 1890 zł za mkw. Trzeba liczyć również koszty Z inwestycjami mieszkaniowymi rzeczywiście jest trochę tak jak z akcjami na giełdzie: można z dużym prawdopodobieństwem powiedzieć, że ich kursy w określonym czasie wzrosną. Tylko czy akurat tych, które kupiliśmyω Różnica między akcjami a mieszkaniami polega jednak na tym, że utrzymanie mieszkania kosztuje. Można podać wiele przykładów lokali, nawet na rynku wtórnym, które w ostatnich dziesięciu latach zyskały na wartości trzykrotnie! Ale jeśli odliczyć pieniądze włożone w ich wykończenie, a w przypadku lokali używanych - w remonty, i porównać wzrost ich cen ze wskaźnikiem inflacji, to okaże się, że utrzymały one tylko swoją realną wartość (podrożały tyle, ile wyniosła inflacja.) - Inwestować w mieszkania nie można na ślepo, dla każdej inwestycji trzeba przygotować solidną analizę, uwzględniającą wszystkie czynniki wzrostu wartości - uważa analityk rynku Robert Chojnacki z RedNet. Zwraca uwagę, że mieszkania mogą znacznie drożeć tam, gdzie ich nie przybywa, np. na Starówce, a także w inwestycjach już zakończonych, np. Marina-Mokotów. Na warszawskim Wilanowie odpowiedzią na utrzymujący się popyt mogą być jeszcze kolejne projekty budowlane. Można też nieźle zarobić na lokalach i domach niedowartościowanych, bo usytuowanych w miejscach okresowo niemodnych czy nielubianych, np. na warszawskiej Pradze. Dwa lata temu można było kupić w starych kamienicach lokale po około 2 tys. zł za mkw. Dziś - już za 4,5 tys. zł. Praga staje się dzielnicą modną, coraz częściej wybierają tu siedziby ludzie szukający specyficznego klimatu kamienic, a nie blokowisk. Na terenach dawnych fabryk powstają teatry i galerie. W mniejszym mieście natomiast wystarczy pojawienie się inwestora, który zapewni sporo miejsc pracy, a ceny nieruchomości natychmiast rosną. Podatkiem w spekulanta Kupowanie mieszkania dla siebie, a inwestowanie w nie dla zarobku - to zupełnie różne podejścia. Dla siebie kupujemy, kierując się emocjami, gustem i samopoczuciem w wybranym miejscu. Inwestycja natomiast wymaga chłodnej kalkulacji. Warto zauważyć, że wiele cen nowych lokali już uwzględnia przyszły wzrost wartości i dlatego można je jeszcze kupić! Na rynku nowych mieszkań istotnie odbywa się inwestycyjna gra na zwyżkę cen. Rząd chce, aby zarobił na tym również budżet, i proponuje 19-procentowy podatek od wzrostu wartości między kupnem lokalu a jego sprzedażą. Wielu amatorów takiego zarobku biegnie więc zakontraktować lokale u deweloperów, zanim przepis wejdzie w życie. Nic to nie da. Gotowych i atrakcyjnych pod względem inwestycyjnym lokali na rynku pierwotnym nie ma. Chodzi o nowe mieszkania, które można kupić notarialnie w tym roku. Można zapłacić już, ale nabycie i tak nastąpi po 1 stycznia przyszłego roku. Kupowanie dziury w ziemi, aby uciec przed tym podatkiem, mija się więc z celem. A tzw. spekulanci, kupujący od deweloperów na pniu po kilka mieszkań, i tak nie sprzedają ich po formalnym nabyciu własności, lecz cedują umowy, inkasując odstępne pod stołem. I na to, niestety, recepty nie ma. Bo czy można wyceniać wartość umowy z deweloperemω Ten popyt ma więc szansę przenieść się na wtórny rynek, gdzie akt własności dostaje się z chwilą zapłaty. I na tym rynku jedni inwestorzy wygrają, inni przegrają. A poza tym podatek nie dotyczyłby osób, które pieniądze ze sprzedaży jednego mieszkania ulokują w następnym. Bez programu - ani rusz Czy można zatrzymać to szaleństwo cenoweω W przypadku mieszkań w najbardziej atrakcyjnej, inwestycyjnie zamkniętej okolicy - nie. A jeżeli chodzi o pozostały rynek, to po prostu musi się zwiększyć liczba oddawanych mieszkań, która - jak na Europę - jest kompromitująco niska. Deweloperzy twierdzą, że brakuje terenów pod budowę - takich, dla których są plany zagospodarowania przestrzennego. To prawda, ale nie do końca. Dziś do tysiącmetrowej działki w malowniczym zakątku koło jednej z warszawskich stacji metra startuje kilku deweloperów. Każdy chce tam wybudować luksusowy apartamentowiec i sprzedawać lokale jak najdrożej. Jednak deweloperzy znacznie mniej chętnie budują na terenach podmiejskich, gdzie nie da się sprzedać mieszkania za więcej niż 3,5 - 3,8 tys. zł za mkw. A przecież koszt budowy w najtańszym systemie - czteropiętrowy blok bez wind i bez wykończenia - wynosi około 2000 zł za mkw. Bez uwzględnienia ceny gruntu. Wprawdzie koszt wybudowania apartamentowca w dobrej lokalizacji jest dwukrotnie wyższy, ale cena sprzedaży - co najmniej trzy razy wyższa niż poza miastem. Co więc można zaproponować tym, co wiążą koniec z końcem za te polskie dwa tysiąceω Budownictwo na wynajem i tanie na własność. Tego jednak nie uda się zrobić bez państwowego wsparcia, przynajmniej takie są doświadczenia europejskie. KRYSTYNA MILEWSKA
| W 2005 roku oddano do użytku rekordową w ostatnim dziesięcioleciu liczbę 114 tysięcy lokali, a raczej w fachowym żargonie jednostek mieszkaniowych. W statystykach ujmuje się bowiem razem lokale w dużych budynkach i domy jednorodzinne, a tych w zeszłym roku było 63,2 tys. Z pozoru lepszy był 2003 r., gdy wybudowano ponad 162 tys. mieszkań. Wśród nich było jednak 118 tys. domów jednorodzinnych. Duża część z nich była już dawno gotowa i zamieszkana, ale formalnie nie zgłoszono ich ukończenia. Dokonano tego w 2003 r., bo akurat wchodziły w życie przepisy budowlane przewidujące kary za brak zgłoszenia. W 2005 roku oddano do użytku 33 tys. mieszkań zbudowanych przez deweloperów, 7 tys. przez towarzystwa budownictwa społecznego (za pieniądze Krajowego Funduszu Mieszkaniowego), powstało też 8,2 tys. mieszkań spółdzielczych, w tym 948 z tzw. lokatorskim prawem do lokalu oraz 63,3 tys. domów indywidualnych. Reszta to budownictwo komunalne i i inne. |
źródło: Rzeczpospolita [20-07-2006]
