Zabudowę torów, tuneli czy dróg, a przez to pobudzenie inwestycji w centrach miast, zakłada ustawa o odrębnej własności obiektów budowlanych. Niestety, wciąż nie wyszła z etapu założeń do projektu ustawy.

Dziś inwestowanie na niektórych terenach należących do Skarbu Państwa jest poważnie utrudnione. Chodzi o mienie przeznaczone do użyteczności publicznej, którego nie można sprywatyzować, np. drogi czy tory kolejowe, a które znajduje się na terenach o dużym potencjale ekonomicznym. Jeżeli kolej chwali się na przykład, że pociągiem można dojechać do centrów miast, świadczy to o tym, że teren, na którym leżą linie kolejowe, stanowi potencjalną żyłę złota.

Złota, którego w obecnym stanie prawnym nie da się spożytkować. Zgodnie z art. 143 kodeksu cywilnego własność gruntu rozciąga się na przestrzeń nad i pod jego powierzchnią w granicach określonych przez społeczno-gospodarcze przeznaczenie gruntu. Ta wywiedziona jeszcze z prawa rzymskiego zasada zaczyna coraz bardziej uwierać, szczególnie PKP.

Kolej boryka się bowiem z problemami w pozyskaniu partnerów komercyjnych do zagospodarowania terenów, np. w centrum Warszawy. Spółka od wielu lat poszukuje formuły prawnej zagospodarowania atrakcyjnego inwestycyjnie terenu wzdłuż Alej Jerozolimskich (od wysokości Dworca Centralnego aż do Dworca Zachodniego).

Ten możliwy do zabudowy pas to jeden z najbardziej atrakcyjnych gruntów w Warszawie, jednak leży odłogiem.

Zgodnie z przepisami korzystanie z nieruchomości przez osobę niebędącą jej właścicielem może przyjmować formę użytkowania wieczystego, ograniczonych praw rzeczowych bądź praw obligacyjnych. W przypadku terenów należących do Skarbu Państwa dla użytkowników takich jak kolej, zarządcy dróg czy jednostki samorządu terytorialnego ustanawia się właśnie użytkowanie wieczyste.

Jego charakter powoduje, że obciążona jest cała nieruchomość, co sprawia, że nie zawsze możliwe jest realizowanie warstwowo kilku niezależnych inwestycji. Nie ma bowiem instrumentów, by wydzielić prawnie fragment postrzeganej trójwymiarowo nieruchomości w oderwaniu od gruntu. Wszystko, co powstanie nad torami, w świetle prawa pozostawałoby we władaniu użytkownika wieczystego.

W przypadku gdy potencjalny inwestor nie ma szans na ustanowienie prawa własności czy użytkowania wieczystego, pozostaje skorzystanie z długoterminowej dzierżawy. Kłopot w tym, że trudno w takim wypadku uzyskać zabezpieczenie kredytu na sfinansowanie całego przedsięwzięcia.

Żaden inwestor prywatny nie wzniesie obiektu bez prawa własności do ziemi

– Wprowadzenie prawnej możliwości oddzielenia własności zabudowy od gruntu ułatwiłoby zagospodarowanie atrakcyjnych inwestycyjnie miejsc w wielu miastach Polski. Dla nas jako Grupy PKP regulacje te będą ogromnym ułatwieniem w zarządzaniu nieruchomościami i optymalizacją funkcjonowania naszej spółki.

Nowe prawo przyspieszy rozwój wielu terenów, na których możliwość rozwoju i inwestowania jest obecnie zablokowana – mówi Mirosław Kuk z biura prasowego PKP.

źródło - [Gazeta Prawna z dnia 06-09-2012]