Zgodnie z uchwałą Sądu Najwyższego (sygn. III CZP 108/91) osoba, która weszła w posiadanie nieruchomości na podstawie umowy przeniesienia własności, zawartej jednak bez zachowania formy aktu notarialnego, nie jest samoistnym posiadaczem w dobrej wierze. Jak to rozumieć? Odpowiedzi udziela Michał Gruca, adwokat w kancelarii Schoenherr.

W praktyce oznacza to, iż termin zasiedzenia dla osób, które nabyły posiadanie nieruchomości w sposób nieformalny, bez aktu notarialnego, wynosi 30 lat, w odróżnieniu od posiadaczy w dobrej wierze, którzy możliwość nabycia własności nieruchomości przez zasiedzenie uzyskują już po 20 latach.

Należy pamiętać jednak, że omawiana uchwała, będąca również zasadą prawną, wiąże składy orzekające tylko w konkretnej sprawie i sam Sąd Najwyższy. Nieformalnie, z uwagi na autorytet SN, pogląd w niej zaprezentowany ma decydujący wpływ na orzecznictwo wszystkich sądów powszechnych.

Gdy dana osoba posiada nieruchomość, mając świadomość, że nie jest jej właścicielem, jest w złej wierze. Przy dobrej wierze sytuacja nie jest już tak jednoznaczna.

To prawda, SN w uzasadnieniu orzeczenia przytoczył dwie definicje dobrej wiary, wykształcone w polskiej doktrynie.

Pierwszy pogląd, tzw. tradycyjny, polega na uznaniu za posiadacza w dobrej wierze podmiotu, który błędnie, lecz w danych okolicznościach w sposób usprawiedliwiony, jest przekonany, że przysługuje mu wykonywane przez niego prawo.

Drugi pogląd, tzw. zliberalizowany, przyjmuje, że dobra wiara posiadacza jest równoznaczna z jego przekonaniem, opartym na obiektywnych przesłankach, wywodzących się ze stosunku będącego podstawą i przyczyną konkretnego stanu faktycznego, że wykonując w swoim imieniu prawo własności, niczyjego prawa nie narusza.

Tym więc, co różni te dwa poglądy jest to, że zgodnie z pierwszym z nich niedopuszczalne jest uchybienie obowiązkowi wynikającemu z prawa powszechnego (czyli w tym przypadku obowiązkowi nabycia nieruchomości w formie aktu notarialnego), niezależnie od tego, czy uchybienie takie narusza cudze prawo podmiotowe, czy też nie.

Z kolei stanowisko zliberalizowane dopuszcza istnienie dobrej wiary pomimo uchybienia obowiązkowi wynikającemu z prawa powszechnego, o ile brak jest naruszenia cudzego prawa podmiotowego. Sąd Najwyższy w omawianej uchwale przyjął pierwszy z tych poglądów.

Czy jednak słusznie?

W mojej ocenie tak. Za przyjęciem tego poglądu przemawia nie tylko zasada bezpieczeństwa obrotu, ale także zasada ochrony własności. Również art. 158 kodeksu cywilnego, przewidujący obowiązek formy aktu notarialnego dla umowy zobowiązującej do przeniesienia własności nieruchomości, jak i samej umowy przenoszącej własność, jest sformułowany w sposób jasny i klarowny. Wykładnia, która umożliwiałaby pominięcie tego obowiązku, byłaby wykładnią contra legem, a w konsekwencji pozbawiałaby sensu istnienia powyższy przepis.

źródło - [Gazeta Prawna z dnia 20-09-2012]