W Ministerstwie Sprawiedliwości trwają prace nad nowelizacją ustawy o księgach wieczystych i hipotece. Głównym założeniem projektu jest podniesienie bezpieczeństwa prawnego oraz udogodnienie ustanawiania zabezpieczenia hipotecznego spłaty kredytów. Jeżeli projekt Ministerstwa wejdzie w życie, kredytobiorca będzie mógł zabezpieczyć jedną hipoteką kwotę główną kredytu oraz odsetki. Nie będzie też musiał modyfikować wpisu odsetek, gdy zmieni się ich wysokość lub stopa procentowa, pod warunkiem jednak, że odsetki nie przekroczą limitu określonego we wpisie.

Z punktu widzenia obrotu profesjonalnego niezwykle istotną zmianą jest, że jedna hipoteka kaucyjna będzie mogła zabezpieczać więcej niż jedną wierzytelność przyszłą. W praktyce bowiem banki oraz firmy niejednokrotnie zawierają umowę ramową i w ramach jednej linii kredytowej udzielają firmom wielu kredytów. W świetle obecnie obowiązujących przepisów, dla zabezpieczenia każdego takiego kredytu, nawet udzielanego w ramach jednej linii kredytowej, powinna zostać ustanowiona odrębna hipoteka, gdyż zasadą jest, że jedną hipoteką zabezpiecza się jedną wierzytelność.

W projekcie przewidziano także zmianę art. 76 ustawy, który w obecnym brzmieniu w ust. 1 stanowi, że w razie podziału nieruchomości hipoteka obciążająca dotychczas nieruchomość obciąża wszystkie nieruchomości utworzone przez podział (hipoteka łączna). Zgodnie natomiast z art. 76 ust. 4, do hipoteki zabezpieczającej kredyt udzielony na budowę domów mieszkalnych, jeżeli podział nieruchomości polega na przeniesieniu własności części nieruchomości zabudowanej domem mieszkalnym, przepisu ust. 1 nie stosuje się. W takim wypadku hipoteka ulega podziałowi zgodnie z postanowieniami umowy.

W praktyce przepis ten budził kontrowersje. Autorzy projektu proponują dokonanie zmiany art. 76 ust. 4 w ten sposób, aby otrzymał on brzmienie:

„Jeżeli podział nieruchomości polega na ustanowieniu odrębnej własności lokali lub wydzieleniu z dotychczasowej nieruchomości odrębnych nieruchomości zabudowanych domami jednorodzinnymi, przepisu ust. 1 nie stosuje się. W takim wypadku hipoteka ulega podziałowi zgodnie z postanowieniami umowy ustanawiającej hipotekę, a w braku takich postanowień – stosownie do wielkości udziałów w nieruchomości wspólnej związanych z własnością wyodrębnionych lokali lub proporcjonalnie do powierzchni nieruchomości powstałych na skutek podziału.”

Oznacza to, że teraz będzie decydowała umowa ustanawiająca hipotekę (która może przewidywać, że obciąży ona tylko część nieruchomości należącej do dotychczasowego kredytobiorcy). Dotyczy to wszystkich hipotek, a nie tylko tych zabezpieczających kredyty budowlane. Dopiero gdy umowy ustanawiające hipotekę milczą na ten temat, hipoteka będzie podzielona proporcjonalnie.

Projekt nowelizacji uchyla też art. 36 Ordynacji podatkowej, przyznający pierwszeństwo hipotece przymusowej zabezpieczającej zobowiązania podatkowe przed innymi hipotekami.

źródło - [Nieruchomości C.H.Beck - czerwiec 2007]