Przedstawiona przez KNF propozycja zmian w Rekomendacji S dotyczącej kredytów hipotecznych zawiera zarówno elementy liberalizujące jak i zaostrzające obowiązujące regulacje.

Expander ocenia jednak, że łączny wpływ tych zmian na dostępną kwotę kredytu będzie pozytywny. Paradoksalnie nawet zapowiedź wymogu posiadania wkładu własnego może wywołać czasowe ożywienie na rynku. Podobnie jak miało to miejsce przy wprowadzaniu wcześniejszych ograniczeń, zapewne i tym razem wystąpi efekt mobilizacji wahających się wcześniej klientów.

Obecnie dostępna kwota kredytu jest kalkulowana przy założeniu, że kredyt będzie spłacany przez okres nie dłuższy niż 25 lat. W praktyce oznacza to, że zaciągając kredyt np. na 30 lat musimy posiadać zdolność do jego spłaty w ciągu 25 lat. To ograniczenie zostanie jednak zostanie – z 25 na 30 lat. Dodatkowo projekt zakłada rezygnację z określenia maksymalnego wskaźnika DTI (debt to income), czyli maksymalnej łącznej wysokości miesięcznych rat w stosunku do osiąganych dochodów. W obecnym kształcie Rekomendacja zaleca, aby osoby o zarobkach poniżej średniej krajowej przeznaczały maksymalnie połowę swoich dochodów na spłatę kredytów, a zamożniejsi nie więcej niż 65%.

Trzeba jednak pamiętać, że obok zapisów dopuszczających poluzowanie obliczania zdolności kredytowej rozważane są też zmiany w zakresie maksymalnej kwoty kredytu. Obecnie banki dość szeroko oferują finansowanie całej ceny zakupu nieruchomości wraz z kosztami wykończenia, czy remontu. Jeżeli nowy kształt Rekomendacji zostanie wprowadzony, to od początku 2014 r. konieczne będzie posiadanie 10% wkładu własnego.

Dodatkowo KNF postuluje ograniczenie maksymalnego okresu kredytowania do 35 lat. Obecnie możliwe jest zaciągnięcie kredytu nawet na 50 lat, a 40-letni kredyt jest stosunkowo popularny wśród klientów, mimo konieczności posiadania zdolności kredytowej na 25 lat. Różnica w wysokości raty między kredytem na 35 i na 40 lat nie jest jednak na tyle istotna, aby miało to większy wpływ na zachowanie rynku (ok. 60 zł w przypadku kredytu na 300 tys.). W zakresie zapisów zaostrzających znajduje się też ograniczenie kredytów walutowych jedynie dla osób zarabiających w walucie. W chwili obecnej takie kredyty stanowią znikomy ułamek rynku, teoretycznie jednak są dopuszczalne dla osób zamożnych i to od banków zależy, czy chcą je oferować.

Jak zmiany w rekomendacjach wpłyną na zdolność kredytową?

Warto się bliżej przyjrzeć skutkom poluzowania zasad obliczenia zdolności kredytowej dla przeciętnego klienta. Mieszkanie o powierzchni 50 metrów kwadratowych w Warszawie kosztuje średnio ok. 400 tys. zł. Zgodnie z aktualnym kształtem Rekomendacji wymagane dochody to ok. 3800 zł (ok. 3900 zł dla poziomu stóp procentowych sprzed ostatniej obniżki), przy założeniu braku innych zobowiązań. W przypadku zarobków na poziomie średniej krajowej obecnie można uzyskać kredyt rzędu 210 tys. zł, a wydłużenie okresu przyjmowanego do wyliczenia zdolności do 30 lat zwiększy kwotę w granicach 20 tys. zł. Racjonalnie patrząc na pozostającą do dyspozycji w obu przypadkach kwotę po spłacie raty na mieszkanie (z tej kwoty należy również opłacić czynsz mieszkania) nie należy raczej oczekiwać zwiększenia przez banki dopuszczalnych wskaźników zadłużenia.

 

 

źródło - [Gazeta Prawna z dnia 22-01-2013]