Wzrost cen za metr kwadratowy nowo budowanych mieszkań spowodował zachwianie równowagi na rynku, który staje się rynkiem dewelopera, a nie konsumenta. W umowach z przyszłymi właścicielami mieszkań coraz częściej pojawiają się niedozwolone klauzule, zwane abuzywnymi.

Zanim konsument wybierze dewelopera i zdecyduje się na zaproponowane mieszkanie, powinien dokładnie zapoznać się z projektem umowy, którą w przyszłości podpisze. Powinien domagać się udostępnienia egzemplarza do domu. Jeżeli ma jakieś wątpliwości albo uwagi do treści umowy, to warto udać się z projektem umowy po poradę do kancelarii prawnej. Wyniesie to na pewno mniej niż straty spowodowane zawarciem niekorzystnej dla siebie umowy.

Teraz w najbardziej niekorzystnych dla konsumenta umowach niedozwolone klauzule są wymieszane z klauzulami dozwolonymi przez prawo. Tak jest w przedwstępnej umowie sprzedaży oferowanej kupującym przez J.W. Construction Holding.

Klauzule niedozwolone

J.W. Construction Holding oferuje swoim klientom dwie wersje umowy: dłuższą i krótszą w zależności od tego, na którym osiedlu realizowanym przez firmę chcą zakupić dziurę w ziemi, czyli mieszkanie z terminem wybudowania do końca 2008 roku. Dokładnie zapoznaliśmy się z krótszą, którą podpisuje więcej klientów i dotyczy większości osiedli realizowanych przez firmę.

Znaleźliśmy w niej kilka postanowień, na które chcieliśmy zwrócić uwagę przyszłym nabywcom mieszkań.

Umowa wskazuje termin, do którego sprzedający powinien uzyskać prawomocne pozwolenie na budowę. Sprzedający zobowiązuje się, że budowę rozpocznie w ciągu 30 dni od tej daty, a wybuduje je i przedstawi kupującemu w ciągu 21 miesięcy od dnia rozpoczęcia budowy (par. 6a umowy).

Do paragrafu 6a umowy nawiązuje paragraf 9a. Stanowi on, że gdyby w tym czasie sprzedający nie nabył prawomocnego pozwolenia na budowę, to wówczas kupujący może od umowy odstąpić, otrzyma wpłaconą kwotę w ciągu czterech tygodni od odstąpienia od umowy i ta wypłata wyczerpie wszystkie jego roszczenia w stosunku do sprzedającego z tytułu wykonania umowy. Przepis ten dodatkowo jeszcze stanowi, że w tej sytuacji nie ma zastosowania przepis poprzedni, czyli par. 9, który szczegółowo określa, jakie prawa przysługują obu stronom w razie odstąpienia od umowy.

Ograniczona odpowiedzialność

Paragraf 9 przewiduje, że strona, z której winy doszło do odstąpienia, zostanie obciążona na rzecz strony przeciwnej z tytułu niewykonania zobowiązania kwotą stanowiącą wartość 5 proc. łącznej ceny brutto przedmiotu umowy. Dodatkowo jeszcze par. 9 stanowi, że stronom przysługuje możliwość odstąpienia od umowy w przypadkach przewidzianych w kodeksie cywilnym oraz przepisach umowy. Przepis ten zakłada więc równość stron w przypadku odstąpienia od umowy, zaś kolejny przepis par. 9a wprowadza nierówność stron i niekorzystny dla konsumenta wyjątek.

Naszym zdaniem jest to klauzula niedozwolona, bo wyraźnie ogranicza odpowiedzialność wobec konsumenta za niewykonanie lub nienależyte wykonanie zobowiązania (art. 3853 k.c.).

Paragraf 9a umowy naszym zdaniem istotnie ogranicza odpowiedzialność J.W. Construction Holding względem konsumentów, którzy podpiszą umowę. W dodatku naraża ich na straty finansowe i pod względem posiadanych uprawnień stawia w znacznie gorszej pozycji niż dewelopera.

Przypomnijmy, że do momentu, w którym dojdzie do odstąpienia przez kupującego od umowy, musiał on wpłacić co najmniej 20 proc. wartości ceny w dwóch ratach: pierwszą najpóźniej w dniu zawarcia umowy, a drugą w ciągu trzydziestu dni od podpisania umowy. Dopiero wpłata trzeciej raty została uzależniona od poinformowania kupującego o otrzymaniu prawomocnego pozwolenia na budowę budynku. Umowa nie określa, w jakim czasie powinno to nastąpić od wpłaty pierwszej i drugiej raty. Takie postanowienia zawiera par. 7 ust. 4 umowy.

W oparciu o tak dosyć ogólnie sformułowany przepis trudno ustalić, jak długo deweloper będzie obracał pieniędzmi kupującego w sposób zgodny z zawartą przez nich umową, zanim odda mu wpłacona kwotę 10 proc. wartości mieszkania z VAT bez odszkodowania ani ustawowych odsetek lub przynajmniej oprocentowania, jakie konsument mógłby uzyskać w banku, umieszczając te pieniądze na lokacie terminowej. W dodatku umowa zobowiązuje kupującego do wpłaty pieniędzy zaraz po zawarciu umowy, a nie zobowiązuje sprzedającego do tego, aby takie umowy zawierał dopiero po otrzymaniu prawomocnego pozwolenia na budowę budynku. Umowa różnicuje prawa i obowiązki stron na niekorzyść kupującego.

Pola do negocjacji

W umowie znaleźliśmy zapisy niekorzystne dla kupujących, które warto byłoby negocjować przed jej podpisaniem.

Paragraf 11 reguluje sprawy związane z pracami wykończeniowymi lokalu, który jest przedmiotem umowy. Do momentu podpisania aktu notarialnego dopuszcza tylko prowadzenie przez kupującego prac wykończeniowych w lokalu. W dodatku może je rozpocząć dopiero po uregulowaniu wszystkich zobowiązań finansowych w stosunku do sprzedającego. Najczęściej jednak w praktyce kupujący, oprócz prac wykończeniowych, dokonuje też zmian w lokalu. Natomiast takich zmian według postanowień umowy może dokonać dopiero po przeniesieniu własności mieszkania umową zawartą w formie aktu notarialnego.

Natomiast par. 11 ust. 5 umowy stanowi, że gdyby kupujący przeprowadził takie prace (przed zawarciem aktu notarialnego - przyp. autorki), to wówczas w razie rozwiązania umowy z jakiejkolwiek przyczyny (także przez sprzedającego albo z winy sprzedającego - przyp. autorki), kupujący musi ponieść koszty przywrócenia lokalu do stanu pierwotnego.

Radzimy negocjować ten zapis na bardziej korzystny dla kupującego, na przykład przesuwając na wcześniejszy termin, w którym można rozpocząć wprowadzanie zmian albo uściślając przyczyny rozwiązania umowy w miejsce ogólnego zapisu z jakiejkolwiek przyczyny.

4 KROKI CO ZROBIĆ

Jeżeli konsument podpisał już umowę z J.W. Construction Holding zawierającą klauzulę niedozwoloną ma dwie możliwości postępowania.

Pierwsza możliwość

1 Wnieść pozew do wydziału cywilnego sądu o ustalenie, że konkretny wskazany przez niego paragraf umowy stanowi klauzulę niedozwoloną.

2 Domagać się ustalenia przez sąd, że wskazane w pozwie postanowienie umowy nie wiąże konkretnego kupującego, ponieważ w sposób rażący narusza jego interesy.

3 Nie płacić kosztów sądowych, ponieważ postępowanie jest od nich zwolnione.

4 Gdy sąd uzna postanowienie umowne za niedozwolone, to nie wiąże ono konsumenta, natomiast pozostałe postanowienia umowy go wiążą. Uwaga. Orzeczenie sądu będzie dotyczyło konkretnej umowy i konsumenta. Na tej podstawie deweloper musi klauzulę usunąć z tej konkretnej z umowy i zastąpić ją innym zapisem.

Druga możliwość

1 Zwrócić się do prezesa UOKiK o zbadanie, czy wskazana klauzula w umowie jest niedozwolona (postępowanie bezpłatne).

2 Prezes uzna klauzulę za niedozwoloną (w ogóle, a nie odnośnie do tej konkretnej umowy).

3 Zwrócić się do dewelopera o usunięcie klauzuli z umowy. Jeżeli deweloper ją usunie, sprawa zakończy się szybciej niż przed sądem.

4 Gdy deweloper nie usunie klauzuli z umowy, pozostaje wnieść pozew do sądu o uznanie klauzuli w konkretnej umowie za niedozwoloną, dołączając opinię prezesa i nie ponosząc kosztów. Przyspieszy to tok postępowania przed sądem.

ANALIZA KROK PO KROKU

Wątpliwy paragraf

Kupujący otrzymuje tylko wpłaconą kwotę w ciągu czterech tygodni od daty odstąpienia od umowy.

Co oznacza

Klauzula ogranicza odpowiedzialność sprzedawcy względem konsumenta za niewykonanie lub nienależyte wykonanie zobowiązania.

Czy jest zgodny z prawem

Nie

Zgodnie z art. 3851 k.c. postanowienia umowy zawieranej z konsumentem nieuzgodnione indywidualnie nie wiążą go, jeśli kształtują jego prawa i obowiązki w sposób sprzeczny z dobrymi obyczajami, rażąco naruszając jego interesy. Jeżeli postanowienie nie wiąże stron, to strony są związane umową w pozostałym zakresie. Nieuzgodnione są te postanowienia umowy, na których treść konsument nie miał rzeczywistego wpływu.

Rekomendacja dla klienta

Nie podpisuj tej umowy, jeśli sprzedawca nie usunie z niej niedozwolonej klauzuli i nie wynegocjuje z tobą zmiany treści par. 11.

Rekomendacja dla firmy

Firma powinna przeredagować umowę, usunąć z niej niedozwoloną klauzulę i być otwarta na propozycje negocjowania umów przez kupujących.

OPINIE

Marcin Sierpiński

aplikant radcowski, Kancelaria Nowosielski Gotkowicz i Partnerzy, Adwokaci i Radcy Prawni

Podstawowym błędem popełnianym przez klientów jest godzenie się na zawarcie umowy w formie zwykłej pisemnej. Dotyczy to zarówno umowy przedwstępnej, jak i tej z art. 9 ustawy o własności lokali. Ta pierwsza nie wymaga dla swej ważności aktu notarialnego, jednak jest on konieczny dla uzyskania roszczenia o zawarcie umowy przyrzeczonej. Ta druga, jako zobowiązująca do przeniesienia własności nieruchomości, wymaga go pod rygorem nieważności (art. 158 k.c.). W obydwu przypadkach deweloper może skutecznie sprzedać komu innemu lokal objęty taką umową. Pierwszy klient nie może zaś dochodzić zawarcia swojej umowy przenoszącej własność lokalu, a jedynie żądać zwrotu wpłaconych rat i - już tylko przy umowie przedwstępnej - naprawienia szkody, jaką poniósł przez to, że liczył na zawarcie umowy przyrzeczonej. Potencjalni nabywcy mieszkań powinni więc zabiegać o zawarcie umowy u notariusza. Jeśli się to nie uda, trzeba dopilnować, by została ona wyraźnie ukształtowana jako przedwstępna, z zastrzeżeniem wysokiej kary umownej. Jeżeli deweloper nie zgadza się nawet na to, lepiej poszukać innego.

Waldemar Jurasz

główny specjalista UOKiK (Kraków)

Niektóre zapisy w umowach deweloperskich można zakwestionować dlatego, że naruszają zbiorowe interesy konsumentów. W takich przypadkach UOKiK może deweloperowi zakazać określonych działań i nałożyć na niego karę. Jeżeli deweloper stosuje w umowie postanowienie, które zostało wpisane do rejestru niedozwolonych klauzul umownych, to wówczas deweloper będzie musiał wycofać ten zapis z umowy. W jego miejsce powinien wstawić nowy zapis, dozwolony.

Konsumenta nie wiąże niedozwolona klauzula wpisana do rejestru, natomiast umowa wiąże strony w pozostałej części. Wśród niedozwolonych postawień umownych są takie, które pozwalają deweloperowi na dowolne kształtowanie terminu zakończenia inwestycji. Są to postanowienia, w których deweloper nie określa terminu zakończenia inwestycji lub wprawdzie podaje datę, ale zastrzega sobie możliwość zmiany terminu o kolejne kilka miesięcy bez żadnego uzasadnienia.

źródło - [Gazeta Prawna nr 116 z dnia 18-06-2007]