Zanim staniemy się gospodarzem swojego domu, w świetle prawa na placu budowy jesteśmy inwestorem, czyli jednym z uczestników procesu budowlanego. Jakie prawa i obowiązki ma inwestor? O czym musimy pamiętać rozpoczynając budowę i na co zwracać uwagę w trakcie jej trwania?

Formalności budowlane przed budową

To do inwestora należy obowiązek uzyskania wymaganych pozwoleń i uzgodnień do budowy domu. Jakie dokumenty musimy skompletować? Będą to:

• wypis i wyrys z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego lub w przypadku jego braku – decyzja o warunkach zabudowy.
  Dokumenty te możemy uzyskać zanim staniemy się właścicielem działki czy projektu domu. Z nich dowiemy się m.in. jaki dom budować, jak usytuować go na działce itd.

• warunki techniczne przyłączy
  Konieczne będzie uzyskanie warunków technicznych na dostawę mediów: energii elektrycznej w Zakładzie Energetycznym, wody i odbioru ścieków w Zakładzie Wodociągów i Kanalizacji, gazu w Zakładzie Gazowniczym. Po podpisaniu umów z przedsiębiorstwami i wykonaniu projektu przyłącza, musimy uzgodnić je w Zakładzie Uzgodnienia Dokumentacji Projektowej (ZUDP)

• mapa zasadnicza
  Mapa zasadnicza określa granice i media, znajdujące się na danym terenie. Są dostępne w urzędach w wydziałach kartografii i geodezji, po uiszczeni opłaty ok. 50 zł za arkusz A4. Mapa zasadnicza najczęściej wydawana jest w skali 1:000, jednak dane w niej zawarte nie zawsze są aktualne. Mapę zasadniczą uaktualni zatrudniony przez nas geodeta, wykonując mapę do celów projektowych.

• mapa do celów projektowych
  Po uzyskaniu warunków zabudowy, pierwszą osobą, do której powinniśmy dotrzeć po zakupie projektu domu jest geodeta. Zlecimy mu wykonanie mapy sytuacyjno-wysokościowej czyli mapy do celów projektowych. Kiedy wykonane i zaznaczone na mapie pomiary terenu zostaną przyjęte przez wydział geodezyjny, mapa opatrzona zostaje klauzulą informującą o tym, że może ona służyć celom projektowych.

• projekt indywidualny lub projekt gotowy
  Mapę do celów projektowych oraz decyzję o warunkach zabudowy przekazujemy architektowi, który wykona projekt budowlany. Projekt może być na indywidualne zlecenie lub możemy kupić gotowy projekt i poddać go obowiązkowej adaptacji do warunków zabudowy.

• pozwolenie na budowę
  Projekt budowlany składamy wraz z wnioskiem o pozwolenie na budowę. W ciągu 14 dni od wydania decyzji wszystkie strony postępowania mogą odwołać się od decyzji. Jeżeli tego nie zrobią, pozwolenie na budowę po 14 dniach od dnia doręczenia staje się prawomocne.

Obowiązki na placu budowy

Do obowiązków inwestora należy zorganizowanie procesu budowy, z uwzględnieniem zawartych w przepisach zasad bezpieczeństwa i ochrony zdrowia. W szczególności inwestor musi zapewnić:

• opracowanie projektu budowlanego i, stosownie do potrzeb, innych projektów.
  W przypadku gotowych projektów domów do obowiązków inwestora należy zlecenie adaptacji projektu, polegającej na przystosowaniu gotowej dokumentacji do warunków zabudowy i warunków strefy klimatycznej i gruntu oraz na wykonaniu projektu zagospodarowania działki. Adaptację może wykonać tylko uprawniony architekt, który przejmuje od autora projektu obowiązki projektanta (także Uczestnika procesu budowlanego, określonego w Prawie budowlanym).

• objęcie kierownictwa budowy przez kierownika budowy
  Kierownik budowy odpowiada za realizację robót budowlanych i wszystkie zdarzenia, które mają miejsce na placu budowy. Jego praca zaczyna się praktycznie od początku inwestycji (zgłoszenie budowy i prace przygotowawcze) i trwa do końca,  gdyż kierownik budowy przygotowuje także dokumentację powykonawczą budynku i jego oświadczenie o zakończeniu prac budowlanych jest wymagane przy zgłoszeniu domu do odbioru. Kierownik budowy powinien mieć stosowne uprawnienia oraz posiadać aktualne zaświadczenie o przynależności do Polskiej Izby Inżynierów Budownictwa.

• opracowania planu bezpieczeństwa i ochrony zdrowia
  Zapewni to zatrudnienie kierownika budowy, bowiem to on odpowiedzialny jest za prace przygotowawcze, włącznie z organizacją terenu budowy i zapewnieniem bezpieczeństwa.

• wykonania i odbioru robót budowlanych
  Inwestor zatrudnia kierownika oraz ekipę budowlaną bądź ekipy na poszczególne etapy budowy. Musi także zapewnić ustanowienie kierownika robót w danej specjalności, przy prowadzeniu robót budowlanych, do kierowania którymi jest wymagane przygotowanie zawodowe w specjalności techniczno-budowlanej innej niż posiada kierownik budowy.

• nadzór na budowie
  Inwestor ma również możliwość zlecenia projektantowi nadzór autorski nad realizacją projektu. Może również zatrudnić inspektora nadzoru inwestorskiego. To osoba, która zna się na procesie budowlanym, potrafi kontrolować realizację z tym, co zawierało pozwolenie na budowę, zna się na przepisach i obowiązujących Polskich Normach oraz zasadach wiedzy technicznej. Uczestniczy on w odbiorach poszczególnych etapów budowy, zwraca uwagę na niedociągnięcia, które mogłyby umknąć uwadze niedoświadczonego inwestora. Na nasze życzenie może ponadto kontrolować rozliczenia i finanse budowy.

Właściwy organ może w decyzji o pozwoleniu na budowę nałożyć na inwestora obowiązek ustanowienia inspektora nadzoru inwestorskiego, a także obowiązek zapewnienia nadzoru autorskiego, w przypadkach uzasadnionych wysokim stopniem skomplikowania obiektu lub robót budowlanych bądź przewidywanym wpływem na środowisko.

Formalności w czasie budowy

• zmiana kierownika budowy
  Najkorzystniejszą sytuacją jest, gdy jedna osoba odpowiada za cały proces budowlany. Jeżeli jednak uznamy, że wybrany przez nas kierownik budowy nie wywiązuje się prawidłowo ze swoich obowiązków, możemy go zmienić. Jeżeli zdecydujemy się na zmianę kierownika, musimy zawiadomić o tym właściwy organ, dołączając oświadczenie nowej osoby o przejęciu obowiązku i posiadanych uprawnieniach do kierowania budową.

• zmiany w projekcie
  Decyzja o pozwoleniu na budowę jest wydawana po zatwierdzeniu projektu budowlanego. Oznacza to, że wszystkie prace budowlane muszą być wykonywane zgodnie z projektem.Niekiedy jednak w czasie budowy konieczne staje się wpr owadzenie zmian do projektu budowlanego. Prawo budowlane wskazuje, że istotne odstępstwa od projektu budowlanego wymagają uzyskania zmiany decyzji o pozwoleniu na budowę. Nieistotne odstępstwa od projektu nie wymagają uzyskania zmiany decyzji o pozwoleniu na budowę, nie mogą one dotyczyć: zakresu objętego projektem zagospodarowania działki lub terenu, charakterystycznych parametrów obiektu budowlanego: kubatury, powierzchni zabudowy, wysokości, długości, szerokości i liczby kondygnacji, zapewnienia warunków niezbędnych do korzystania z tego obiektu przez osoby niepełnosprawne, zmiany zamierzonego sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części, ustaleń miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego lub decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu oraz nie mogą wymagać uzyskania opinii, uzgodnień, pozwoleń i innych dokumentów, wymaganych przepisami szczególnymi.

Formalności po zakończeniu budowy

• porządek po budowie
  Naszym obowiązkiem jest naprawić szkody powstałe w wyniku korzystania z sąsiednie nieruchomości, budynku lub lokalu po zakończeniu robót.

• zawiadomienie o zakończeniu robót budowlanych
  Aby wprowadzić się do nowego domu musimy złożyć zawiadomienie o zakończeniu budowy bądź wniosek o pozwolenie na użytkowanie do Powiatowego lub Wojewódzkiego Inspektoratu Nadzoru Budowlanego. Do zawiadomienia trzeba dołączyć wymagane dokumenty.Jeżeli w terminie 21 dni od dnia doręczenia zawiadomienia o zakończeniu budowy, organ nadzoru budowlanego nie zgłosi sprzeciwu w drodze decyzji, inwestor może zacząć użytkować obiekt.

źródło - [dom.pl z dnia 18-03-2014]