O charakterze – mieszkalnym lub firmowym – budynku i gruntu decydują zapisy w ewidencji gruntów i budynków. Co ciekawe, co do zasady nie prowadzi jej wójt gminy (burmistrz lub prezydent miasta), ale starosta powiatowy, choć przepisy pozwalają również na przekazanie im tego zadania.

Natomiast wójt przy ustalaniu podatku od nieruchomości jest związany zapisami w ewidencji gruntów i budynków. Problemy pana Mateusza wzięły się z tego, że umieszczone tam informacje są nieaktualne – zwłaszcza jeśli chodzi o budynek. Z listu czytelnika można wnioskować, że grunt i budynek były związane z działalnością gospodarczą, zanim je kupił, a wójt, w decyzji błędnie przyjął, że nadal tak jest.

Grunt obecnie jest sklasyfikowany jako rolny, a więc powinien zostać opodatkowany podatkiem rolnym, a nie od nieruchomości, i to według najwyższej stawki. Z tego powodu czytelnik może złożyć odwołanie od decyzji wójta i dowodzić w nim, że nie jest już zajęty na działalność.

Drugi, poważniejszy problem dotyczy opodatkowania budynku. Zakup, a następnie zmiana jego przeznaczenia i przebudowa powinny zostać odnotowane w ewidencji gruntów i budynków, ale z niewiadomych przyczyn tak się nie stało. Niestety, takie sytuacje zdarzają się nierzadko.

Powstaje więc problem, co może zrobić pan Mateusz, aby zapłacić niższy podatek – według stawek właściwych dla obecnego stanu i charakteru budynku. Jeśli jest sklasyfikowany jako związany z działalnością (np. w ewidencji jest to budynek handlowo-usługowy), to nie wystarczy złożenie odwołania od decyzji wójta. Ta droga będzie nieskuteczna. Wielu podatników postąpiło już w ten sposób, ale sądy zwracają uwagę, że gminne organy podatkowe (np. wójt) są związane zapisami w ewidencji gruntów i budynków. To w niej tkwi sedno problemu.

Pan Mateusz musi więc najpierw doprowadzić do zmian w ewidencji i zmienić zapisy, tak aby budynek widniał w niej nie jako handlowo-usługowy lecz mieszkalny. W tym celu powinien złożyć zgłoszenie lub wniosek o zmianę w ewidencji i dołączyć do niego dokumenty świadczące o tym, że dom jest obecnie mieszkalny. Może np. załączyć decyzję nadzoru budowlanego o dopuszczeniu budynku do użytkowania – w związku z przebudową powinien nią dysponować. Prawdopodobnie będzie z niej wynikać, że po jego zmianach ma charakter mieszkalny. Starosta (lub urząd gminy – jeśli to on prowadzi ewidencję w miejscowości, na terenie której położona jest nieruchomość czytelnika), który rozpatrzy wniosek, powinien zmiany uwzględnić. Dopiero po tym będzie można domagać się obniżenia podatku od nieruchomości od budynku.

Natomiast jeśli chodzi o wydanie decyzji podatkowej przez wójta po półtora roku, to niestety na taką praktykę pozwalają przepisy ordynacji podatkowej. Podatnicy, tacy jak pan Mateusz, dostają wtedy 14 dni na zapłatę podatku. 

Zgodnie z przepisami podatkowymi grunt jest opodatkowany od powierzchni, a budynek od powierzchni użytkowej. Ustawa określa jednak różne stawki podatku od nieruchomości. Najwyższe przewidziane są dla gruntów i budynków związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej. Stawki za grunty i budynki mieszkalne są dużo niższe. Obecnie maksymalna za 1 mkw. powierzchni gruntu związanego z prowadzeniem działalności gospodarczej wynosi 0,89 zł. W odniesieniu do gruntów budowlanych pod budynkami mieszkalnymi zwykle jest to najwyżej 0,47 zł za 1 mkw. powierzchni. Jeśli natomiast grunt jest sklasyfikowany jako rolny, to powinien być opodatkowany podatkiem rolnym, chyba że faktycznie jest zajęty na działalność gospodarczą – wtedy obowiązuje podatek od nieruchomości według stawki właściwej dla działalności.

Jeszcze większe różnice w stawkach są w przypadku budynków. Od związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej oraz od mieszkalnych zajętych na prowadzenie działalności właściciel musi zapłacić maksymalnie 22,86 zł za 1 mkw. powierzchni użytkowej, a od budynków mieszkalnych najwyżej 0,75 zł za 1 mkw. powierzchni użytkowej. Za budynek o powierzchni użytkowej 100 mkw., w którym prowadzona jest działalność, będzie to więc 2286 zł podatku rocznie, a jeżeli właściciel w nim mieszka – 75 zł. Różnica jest więc niebagatelna.

Podstawa prawna

Art. 4 ust. 1 pkt 1 i 2, art. 5 ust. 1 pkt 1 lit. a i c oraz pkt 2 lit. a i b ustawy z 12 stycznia 1991 r. o podatkach i opłatach lokalnych (t.j. Dz.U. z 2016 r. poz. 716). Art. 21–23 ustawy z 17 maja 1989 r. – Prawo geodezyjne i kartograficzne (t.j. Dz.U. z 2016 r. poz. 1629). Par. 46 i 47 rozporządzenia ministra rozwoju regionalnego i budownictwa z 29 marca 2001 w sprawie ewidencji gruntów i budynków (Dz.U. z 2016 r. poz. 1034).

źródło - [Gazeta Prawna z dnia 08.12.2012]