Planowane przez rząd przekształcenie użytkowania wieczystego we własność ma również objąć grunty pod domami jednorodzinnymi.

Stosowny przepis – jak ustalił DGP – znalazł się w najnowszej wersji projektu ustawy uwłaszczeniowej. O tym, czy finalnie ostanie się w dokumencie, zdecyduje Komitet Rady Ministrów.

Ewolucja pomysłów

Przypomnijmy, że wedle pierwotnych założeń przekształcenie użytkowania we własność dotyczyć miało jedynie właścicieli mieszkań i lokali użytkowych znajdujących się w budynkach wielolokalowych. Osoby te 1 stycznia 2017 r. – z mocy prawa – miały stać się współwłaścicielami gruntów, na których stoi dany obiekt. Przekształcenie będzie odpłatne. Powyższe zasady znajdą zastosowanie do budynków, w których co najmniej 51 proc. lokali to mieszkania.

Niektóre ministerstwa w trakcie uzgodnień projektu uznały jednak, że powinien on ewoluować. Efekt? – Komitet Rady Ministrów 16 listopada 2016 r. zalecił przeprowadzenie dodatkowych uzgodnień międzyresortowych dotyczących rozszerzenia ustawowego przekształcenia praw do gruntów na nieruchomości zabudowane budynkami jednorodzinnymi – wskazuje zespół prasowy Ministerstwa Infrastruktury i Budownictwa.

Dokument, który krąży właśnie między ministerstwami, zawiera już jednak rozwiązania zakładające uwłaszczenie również gruntów pod domami jednorodzinnymi. I to niejedyna ważna zmiana wobec treści projektu, który po raz pierwszy został zaprezentowany w sierpniu tego roku. Jak nieoficjalnie ustaliliśmy, ustawa wcale nie wejdzie w życie – jak początkowo planowano – 1 stycznia 2017 r. Zostało zbyt mało czasu, by przeprowadzić ją przez parlament.

– Mówi się, że realny termin wejścia w życie to pierwsze miesiące nowego roku – usłyszeliśmy w resorcie.

Mamy przepisy

Czy poszerzenie projektu o domy jednorodzinne ma uzasadnienie? – Zgodnie z zasadą sprawiedliwości społecznej i równości wobec prawa, a więc biorąc pod uwagę słusznościowy punkt widzenia, to dobre rozwiązanie. Być może ustawodawca chce w ten sposób chronić właścicieli domów na gruntach oddanych w użytkowanie wieczyste przed wzrostem opłat rocznych obciążających współużytkowników wieczystych. Takie podwyżki bywają bowiem bardzo dotkliwe – komentuje dr Agnieszka Grabowska-Toś, radca prawny i wspólnik w Kancelarii Radców Prawnych Kania Stachura Toś.

Prawniczka przypomina, że projektowi przyświecał jednak inny cel. – W świetle uzasadnień dwóch poprzednich wersji dokumentu inicjatywa miała pomóc mieszkańcom bloków położonych na gruntach oddanych w użytkowanie wieczyste. Zgodnie z obowiązującym prawem do uwłaszczenia potrzebna jest bowiem zgoda wszystkich właścicieli lokali w danym budynku – wyjaśnia mec. Agnieszka Grabowska-Toś.

W efekcie czego – jak tłumaczy – nawet gdy z żądaniem przekształcenia występują dziś współużytkownicy dysponujący połową udziałów, sprzeciw jednego sąsiada wymusza zawieszenie postępowania i skierowanie sprawy do sądu. A to odwleka w czasie cały proces.

– W przypadku domów jednorodzinnych takiego problemu natomiast nie ma. Osoby będące ich właścicielami mogą starać się o przekształcenie, jeśli użytkowanie wieczyste powstało przed 13 października 2005 r. Opłata ustalana jest poprzez określenie wartości prawa własności gruntu, które jest pomniejszane o wartość prawa użytkowania wieczystego. Różnica podlega wpłacie do kasy Skarbu Państwa czy samorządu. Możliwe jest również jej rozłożenie na 20 lat. Użytkownicy wieczyści mogą liczyć także na bonifikaty– wyjaśnia mecenas Grabowska-Toś.

Sprawiedliwe rozwiązanie

Również projekt ustawy uwłaszczeniowej mówi, że użytkownicy wieczyści mają przez 20 lat uiszczać stosowne opłaty z tytułu przekształcenia. Ich wysokość ma być równa opłacie rocznej z tytułu użytkowania wieczystego obowiązującej 1 stycznia 2017 r.

Na 33 lata rozłożona została natomiast opłata przekształceniowa dla właścicieli lokali usługowych w blokach mieszkalnych położonych na gruntach w użytkowaniu wieczystym. W przypadku mieszkaniówki obowiązywać ma również system bonifikat.

Projektodawca dotąd nie zdecydował się bowiem powiązać długości trwania obowiązku uiszczenia opłaty przekształceniowej z terminem wygaśnięcia użytkowania wieczystego. O powyższe apelowali między innymi przedstawiciele samorządów, a także Rada Legislacyjna.

„Uznano bowiem za racjonalne i sprawiedliwe przybliżenie wysokości opłat za przekształcenia do opłat ponoszonych przez użytkowników wieczystych, którzy skorzystali z roszczenia o przekształcenie na mocy obowiązującej ustawy o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości (Dz.U. z 2012 r. poz. 83 ze zm.). Z analizy ankiet przeprowadzonych w gminach i organach Skarbu Państwa wynika, że dotychczasowe opłaty z tytułu przekształcenia kształtują się na poziomie około 20 proc. wartości rynkowej gruntu” – wyjaśnił powód takiej decyzji Kazimierz Smoliński, wiceminister budownictwa w liście do Mirosława Steca, przewodniczącego Rady Legislacyjnej.

Na skorygowanie projektu oczekują również deweloperzy. Problem dotyczy inwestycji, w których pierwszy lokal zostanie wyodrębniony po 1 stycznia 2017 r. W takich przypadkach opłata za przekształcenie ma być bowiem równa ostatniej opłacie rocznej. Co może okazać się złą wiadomością dla części nabywców lokali z rynku pierwotnego.

– W wielu przypadkach opłata roczna dokonywana przez dewelopera w trakcie inwestycji od całej nieruchomości może jeszcze być oparta na stawce dla lokali użytkowych (3 proc., a nie 1 proc. – red.). Tym samym, gdyby przyjąć literalną wykładnię projektowanego zapisu, to nabywcy takich lokali mogliby uiszczać opłaty oparte na wyższej stawce. Wskazane byłoby doprecyzowanie projektu – podnosi adwokat Marcin W. Cieśliński, wspólnik w kancelarii BCLA Bisiorek, Cieśliński, Adamczewska i Wspólnicy.

źródło - [Gazeta Prawna z dnia 07-12-2016]