Jeżeli działka budowlana, na której chcemy realizować projekty domów, objęta jest miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, wystarczy nam wypis i wyrys z planu, aby ustalić, jakie domy jednorodzinne możemy budować. Co jednak w sytuacji, gdy działka nie jest objęta planem? Jak budować bez miejscowego planu zagospodarowania?
Co to jest Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego?

Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego (MPZP) jest to akt prawa miejscowego, uchwalany przez radę gminy. Określa on przeznaczenie, warunki zagospodarowania i zabudowy danego terenu.

Zanim wybierzemy projekt domu koniecznie sprawdźmy warunki, jakie stawia miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. Dowiemy się z niego, czy i jakie domy jednorodzinne możemy budować.

O wypis i wyrys z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego może wystąpić każdy, nie tylko właściciel nieruchomości. Dzięki temu możemy sprawdzić, jakie plany względem interesującego nas terenu ma gmina. Może to nas ustrzec przed zakupem działki, która później sąsiadować będzie z głośną fabryką lub przed zakupem projektu domu, na budowę którego gmina nie wyda nam zgody.

Czego można się dowiedzieć z MPZP?

Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego składa się z dwóch części: opisowej i rysunkowej. Na rysunku znajdziemy symbole i barwne oznaczenia, których wyjaśnienia podane będą w legendzie lub części opisowej, np. tereny, na których budować można jednorodzinne projekty domów są zaznaczone innym kolorem niż tereny przeznaczone pod działalność usługową.

Symbol MN to właśnie domy jednorodzinne czy budownictwo mieszkaniowe, ale MNE oznacza zabudową jednorodzinną ekstensywną, czyli domy można wybudować tylko na dużych działkach. MU oznacza, że będziemy mogli zrealizować budynek z częścią przeznaczoną na usługi (np. dom jednorodzinny, na parterze którego znajduje się salon kosmetyczny), a symbol U – samodzielną działalność usługową, np. jest możliwość postawienia sklepu spożywczego. Tereny o różnym przeznaczeniu rozdziela linia.

W części opisowej znajdziemy informacje, dzięki którym wybierzemy odpowiedni dom na działkę. Dowiemy się bowiem z niej:

    jaką maksymalną wysokość może mieć budynek (domy mają ją określoną jako wysokość do kalenicy np. 9 m)
    jaki maksymalny kąt nachylenia może mieć dach
    ile miejsc parkingowych może znajdować się przed posesją (jest to szczególnie istotne, gdy wybieramy projekty typu biznes)
    gdzie znajdują się linie zabudowy (czyli linie, wzdłuż których mogą stanąć nowe budynki)
    czy teren podlega tzw. obszarowi chronionego krajobrazu (będzie to wymagać dodatkowych uzgodnień z wydziałem architektury i konserwatorem zabytków oraz starannego opracowania architektonicznego).

Budowa na działce bez planu

Niestety, w Polsce tylko ok. 30% terenu jest objęta miejscowymi planami. Jeżeli gmina nie uchwaliła miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, aby dowiedzieć się, jakie warunki zabudowy dostępne są na naszej (kupionej bądź planowanej do kupienia) działce, musimy wystąpić o decyzję o warunkach zabudowy.
Jak uzyskać decyzję o Warunkach Zabudowy?

Aby otrzymać warunki zabudowy, musimy złożyć u wójta, burmistrza lub prezydenta miasta stosowny wniosek wraz z kopią mapy zasadniczej, na której zaznaczona będzie nasza planowana inwestycja.

Przed złożeniem wniosku o wydanie decyzji, przejrzyjmy dostępne projekty domów i wybierzmy taki, który najbardziej spełnia nasze oczekiwania. Zanotujmy jego wymiary i gabaryty, typ zabudowy i charakterystyczne elementy – informacje te w przybliżonej wersji będziemy musieli podać we wniosku.

Pamiętajmy, że wniosek nie powinien być zbyt szczegółowy, jeśli chodzi o to, jakie projekty domów chcemy realizować na działce – gabaryty podajmy „w widełkach”. Późniejszy projekt domu, zatwierdzony w pozwoleniu na budowę, będzie musiał być zgodny z tym, co zawiera decyzja o WZ. Szczegółowe opisanie projektu we wniosku może więc nam ograniczyć możliwość późniejszego dostosowania projektu domu do naszych konkretnych potrzeb.

Jak dostosować projekt domu do MPZP lub WZ?

Wybierając gotowe projekty domów jednorodzinnych musimy pamiętać, że opracowane są one zwykle na standardowe warunki klimatyczne i gruntowe. Dlatego, zanim będą mogły stanowić załącznik do pozwolenia na budowę lub zgłoszenia budowy, konieczna jest ich adaptacja, do konkretnych warunków działki, na jakiej chcemy budować dom.

Adaptacja projektu polega więc przede wszystkim na dostosowanie gotowej dokumentacji do zapisów MPZP lub wydanej decyzji o WZ. Dokonuje jej architekt adaptujący, który dodatkowo przygotuje projekt zagospodarowania terenu, będący integralną częścią projektu budowlanego.

Na etapie adaptacji możemy również zlecić architektowi wprowadzenie zmian, które dostosują projekt do naszych indywidualnych oczekiwań: zmiana funkcji pomieszczeń, rozmieszczenia okien itp.

Wybór osoby adaptującej zależy wyłącznie od inwestora, ale musi to zlecić osobie posiadającej odpowiednie uprawnienia do projektowania oraz aktualne zaświadczenie o przynależności do Izby Architektów lub Inżynierów Budownictwa. Najpraktyczniej jest znaleźć osobę, działającą w pobliżu działki, gdyż zmiany powinny być kilkakrotnie osobiście konsultowane z inwestorem, a ponadto osoba ta na pewno jest lepiej zorientowana w lokalnych uwarunkowaniach.

Projektant dokonujący adaptacji w pierwszej kolejności powinien opracować projekt zgodnie z ustaleniami określonymi w decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu oraz obowiązującymi normami, przepisami prawa i zasadami wiedzy technicznej. Następnie musi dokonać niezbędnej adaptacji fundamentów do lokalnych warunków gruntowych i sposobu ich izolacji. Projektant każdorazowo sprawdza lub przelicza konstrukcję budynku w zakresie dostosowania jej do lokalnych warunków wynikających z innych niż przyjęte w projekcie stref klimatycznych. Dostosowuje również instalacje wewnętrzne i przyłącza do warunków miejscowych na podstawie uzgodnionych z dostarczycielami odpowiednich mediów umów i projektów.

Projektowany zakres zmian w zakresie rysunkowym i tekstowym nanosi się trwałą techniką graficzną w kolorze czerwonym na 4 egzemplarzach projektu. Osoba adaptująca ponosi odpowiedzialność za zakres i poprawność adaptacji projektu oraz za jego zgodność z obowiązującymi normami i przepisami budowlanymi w dniu składania projektu do zatwierdzenia.

źródło - [dom.pl ]