zmiana prawa Blisko milion lokatorów będzie miał możliwość nabycia własności mieszkania po kosztach budowy lokalu. Zarząd spółdzielni będzie musiał podpisać umowę notarialną w sprawie przeniesienia własności w ciągu trzech miesięcy od złożenia wniosku przez członka spółdzielni.


                                                  Mieszkania spółdzielcze lokatorskie w Polsce                                Wzór wniosku

We wtorek, 31 lipca wchodzi w życie nowelizacja ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych. Nowe przepisy wprowadzają kilkadziesiąt przełomowych zmian w zakresie funkcjonowania spółdzielni, w szczególności związanych z ułatwieniami w nabywaniu odrębnej własności lokali. Już w trakcie prac nad nowelizacją członkowie spółdzielni nie ukrywali swojego zainteresowania nowymi przepisami. Dzisiaj radzimy, jak z nich korzystać, by na korzystnych warunkach stać się właścicielem spółdzielczego mieszkania.

1 Przekształcenie mieszkań lokatorskich za kilkadziesiąt złotych

Każdy członek spółdzielni, który posiada mieszkanie lokatorskie, otrzyma odrębną własność lokalu już po wpłaceniu nominalnej kwoty kredytu umorzonego przez państwo w latach siedemdziesiątych i osiemdziesiątych, którą spółdzielnia odprowadziła do państwowego budżetu. Oznacza to, że lokatorzy nabędą odrębną własność mieszkania już za kilkadziesiąt złotych, a nie, jak obecnie, za kilka lub kilkadziesiąt tysięcy złotych.

Obowiązujące jeszcze przepisy ustawy z dnia 15 grudnia 2001 r. o spółdzielniach mieszkaniowych stanowią, że lokatorzy, którzy chcą stać się właścicielami zajmowanego lokalu spółdzielczego, muszą wcześniej wpłacić różnicę pomiędzy aktualną wartością rynkową nieruchomości a zwaloryzowaną wartością wniesionego wcześniej wkładu mieszkaniowego. Mają oni co prawda prawo do 50-proc. bonifikaty, ale i tak muszą wpłacić do kasy spółdzielni średnio dwadzieścia, trzydzieści tysięcy złotych. Nie wszystkich jednak stać na ponoszenie takich kosztów.

Kwota, którą będzie musiał zapłacić lokator za przekształcenie, zależy od indywidualnej sytuacji lokatora.

Mieszkanie lokatorskie za kilkadziesiąt złotych będą mogli przekształcić jedynie ci, którzy spłacili zadłużenie związane z budową (uzupełnili wkład budowlany) i nie zalegają z czynszem czy innymi opłatami na rzecz spółdzielni (np. składki na fundusz remontowy, opłaty za wywóz śmieci). Od 31 lipca do uzyskania odrębnej własności nie będzie już konieczne uregulowanie zaległości związanych z pożyczkami zaciągniętymi na docieplanie bloków i inne prace modernizacyjne. Nie będzie trzeba również spłacać przypadających na lokal części kredytów, które spółdzielnia zaciągnęła na remonty. Z nowych stawek będą mogli skorzystać jednak wyłącznie ci, którzy złożyli wnioski o przekształcenie, a nie podpisali umowy notarialnej.

Ważne!

Do uzyskania odrębnej własności mieszkania lokatorskiego wystarczy spłata przypadającej na lokal części kosztów budowy, spłata nominalnej kwoty umorzenia kredytu i spłata zaległych opłat eksploatacyjnych

2 Nie stracą także ci, którzy wykupili wcześniej

Spółdzielcy, którzy przekształcili mieszkania lokatorskie na odrębną własność i wpłacili już na konto spółdzielni kwoty, z których zwalniają znowelizowane przepisy, będą mogli odzyskać pieniądze dzięki zwolnieniu z opłat na fundusz remontowy. Zgodę na to musi jednak wyrazić walne zgromadzenie spółdzielni. W razie podjęcia takiej uchwały osoby, które dokonały przekształcenia na starych zasadach, nie płaciłyby składek aż do momentu wyrównania wniesionych kwot. Na poczet funduszu będzie zaliczana nie tylko kwota różnicy pomiędzy ceną rynkowa lokalu a wkładem mieszkaniowym, ale także pieniądze wpłacone z tytułu modernizacji i remontów. Całkowitego zwolnienia ze składek nie otrzymają członkowie, którzy jeszcze nie zdążyli pokryć całego wkładu budowlanego. Ze zwrotów będą mogli skorzystać wyłącznie ci, którzy przekształcili mieszkania lokatorskie po 23 kwietnia 2001 r.

Ważne!

Dawni lokatorzy, który spłacają teraz raty związane z przekształceniem, z dniem 31 lipca zostaną zwolnieni z tego obowiązku. Wszelkie zobowiązania pieniężne zostaną bowiem umorzone z mocy prawa. Umorzone nie będą raty, które są jeszcze potrzebne do pokrycia całkowitych kosztów budowy lokalu

3 Wyodrębnienie spółdzielczej własności po niższej cenie

Mniej zapłacą także spółdzielcy, którzy zdecydują się na przekształcenie mieszkania własnościowego na mieszkanie hipoteczne. W ciągu trzech miesięcy od złożenia wniosku do zarządu spółdzielni będzie on musiał przenieść własność lokalu, jeśli spółdzielca spłacił wcześniej wszystkie koszty związane z jego budową i ewentualne zadłużenie z tytułu opłat eksploatacyjnych. Podobnie jak przy przekształceniu mieszkania lokatorskiego, członkowie i tutaj nie będą musieli wnosić dodatkowych opłat z racji rozliczenia pożyczek na modernizację i remonty.

Obniżone zostaną również stawki wynagrodzenia notariusza za czynności dokonane przy zawieraniu umowy przekształcającej prawo lokatorskie lub spółdzielcze własnościowe w odrębną własność. Zamiast 1/3 trzeba będzie zapłacić 1/4 minimalnego wynagrodzenia za pracę (zamiast obecnych 312 zł spółdzielca zapłaci 234 zł.) Spółdzielcy nie będą musieli też ponosić kosztów wyceny nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego.

Ważne!

Za podpisanie umowy notarialnej będzie trzeba zapłacić nie 312 zł, a 234 zł

4 Mieszkania zakładowe po kosztach przejęcia przez spółdzielnię

Nowelizacja przewiduje korzystne rozwiązania także dla najemców byłych mieszkań zakładowych. Będą oni mogli je wykupić po kosztach nabycia budynków przez spółdzielnie mieszkaniowe od likwidowanych przedsiębiorstw. Warunkiem uzyskania odrębnej własności będzie uzupełnienie wkładu budowlanego ustalonego po cenie nabycia budynku, co oznacza nawet kilkadziesiąt tysięcy złotych oszczędności, i spłata z tytułu świadczeń wynikających z umowy najmu.

Zgodnie z ustawą z 12 października 1994 r. o zasadach przekazywania zakładowych budynków mieszkalnych przez przedsiębiorstwa państwowe (Dz.U. nr 119, poz. 567) spółdzielnie mogły otrzymywać mieszkania bezpłatnie albo po wpłaceniu pewnych kwot na rzecz Skarbu Państwa. Decydowało o tym przedsiębiorstwo zbywające nieruchomości. Mimo to żądają one często nieuzasadnionych kwot.

Przedsiębiorstwa państwowe często uzależniały wynajem mieszkania zakładowego od wcześniejszego wpłacenia kaucji mieszkaniowej. Zgodnie z rozwiązaniami przyjętymi w obowiązującej wersji ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych, w momencie wyodrębnienia własności lokalu będą one w dalszym ciągu podlegały zaliczeniu na poczet wkładu budowlanego lub kosztów związanych z utrzymaniem budynku. Ich wysokość będzie waloryzowana proporcjonalnie do wartości rynkowej lokalu.

Żądanie przeniesienia odrębnej własności byłego mieszkania zakładowego będzie przysługiwało również osobie bliskiej najemcy spółdzielczego lokalu mieszkalnego. Zgodnie z ustawą o gospodarce nieruchomościami do tej grupy zalicza się zstępnych (dzieci, wnuki), wstępnych (ojciec, dziadek), rodzeństwo, dzieci rodzeństwa, osoby przysposabiające i przysposobione, małżonka, który nie pozostaje we wspólności ustawowej, oraz osobę, która pozostaje z najemcą faktycznie we wspólnym pożyciu.

Ważne!

Spółdzielnie nie będą mogły żądać podwójnej zapłaty za wykup mieszkań zakładowych. Ich najemcy będą mogli nabyć własność po wpłacie wkładu budowlanego uwzględniającego cenę nabycia mieszkania przez spółdzielnię i spłacie zobowiązań z tytułu umowy najmu

5 Kary dla opornych prezesów spółdzielni

Nowe przepisy wprowadzą również odpowiedzialność karną dla członków zarządów, które bezzasadnie blokują realizację wniosków o przeniesienie własności na rzecz spółdzielców. Członkowie zarządów, a także ich pełnomocnicy, którzy nie podpiszą umowy o przeniesienie własności mieszkania w terminie trzech miesięcy od dnia złożenia wniosku, będą podlegać grzywnie (zgodnie z kodeksem wykroczeń - od 20 do 5 tys. zł) lub karze ograniczenia wolności (do miesiąca prac społecznych). Wyjątkowo będą mogli przekroczyć terminy, gdy nieruchomość, na której znajduje się lokal, ma nieuregulowany stan gruntów lub spółdzielni nie przysługuje prawo własności lub użytkowania wieczystego do gruntu. Postępowanie w sprawie ukarania członka zarządu ma być wszczynane na wniosek spółdzielców złożony do właściwej rejonowo prokuratury.

Ważne!

Członkowie zarządu spółdzielni, którzy spóźnią się z podpisaniem umowy o przeniesienie własności lokalu, zostaną ukarani kilkutysięczną grzywną

6 Zniżki na udział w gruncie

Zmienią się również zasady nabywania udziałów w nieruchomościach gruntowych. Teraz w razie wyodrębnienia własności lokalu spółdzielnia może przekazać grunt jedynie na takich samych warunkach, na jakich go posiada, czyli najczęściej spółdzielca dostaje udział w użytkowaniu wieczystym. Spółdzielnia nie ma jednak ustawowego obowiązku jego wykupienia na rzecz spółdzielców od gminy czy od Skarbu Państwa.

W świetle wchodzących niedługo przepisów, w sytuacji gdy rada gminy podjęła uchwałę o możliwości sprzedaży takich działek z bonifikatą (obecnie sięgają one nawet 99 proc. wartości nieruchomości), to spółdzielcy, którzy złożyli wnioski o ustanowienie odrębnej własności lokalu, będą mogli zmobilizować zarząd spółdzielni, by ten wykupił działkę z upustem, a następnie odkupić od spółdzielni udział ze zniżką.

Spółdzielnia będzie obowiązana nabyć działki na własność przy wykorzystaniu zniżki. W przypadku zwrócenia się przez spółdzielcę z żądaniem o przeniesienie prawa odrębnej własności wraz z udziałem w nieruchomości wspólnej własności, zarząd spółdzielni będzie miał trzy miesiące na wystąpienie z pisemnym wnioskiem do gminy o sprzedaż nieruchomości na warunkach udzielonej bonifikaty na rzecz spółdzielni.

Jeżeli spółdzielnia kupiła już grunt ze zniżką, to po takiej też cenie musi go odsprzedać wyodrębniającym się członkom. W rzeczywistości niejednokrotnie tego nie robi i zbywa działki po cenach rynkowych.

Teraz nabywca wyodrębnionego mieszkania będzie musiał zwrócić spółdzielni przypadającą na jego lokal część ceny zakupu gruntu. Jeżeli zainteresowany spółdzielca musiałby zwrócić spółdzielni cenę rynkową udziału, to w przypadku mieszkania, które ma np. 60 mkw., zapłaciłby od 2 do 5 tys. zł. A gdy grunt zostanie wykupiony np. po 90-proc. bonifikacie udzielonej przez gminę, to udział będzie kosztować 200-500 zł.

Ważne!

Członkowie, którzy wyodrębnią własność lokali, nabędą udział w gruncie po cenie, za jaką spółdzielnia kupiła go od gminy

7 Mieszkania odebrane po 1961 roku

Nowelizacja przewiduje przywrócenie własności lokalu osobom, których prawo własności zostało z mocy prawa przekształcone w spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu ustawą z dnia 17 lutego 1961 r. o spółdzielniach i ich związkach. Jeżeli członek spółdzielni miał prawo własności do lokalu mieszkalnego lub użytkowego albo garażu i prawo to zostało przekształcone w ograniczoną spółdzielczą własność, to będzie mógł teraz odzyskać własność na dogodniejszych warunkach niż pozostali członkowie. Po pierwsze, wraz z przeniesieniem własności nieruchomości nie zostanie ona obciążona hipoteką. Mowa tutaj nie tylko o spółdzielczych długach, które ciążą na lokalu, ale i na związanej z nim nieruchomości gruntowej. Zdarza się, że spółdzielnie zaciągały ogromne pożyczki, liczone nawet w milionach złotych. Teraz takie obciążenia w niektórych okolicznościach mogą zostać przeniesione do księgi wieczystej wyodrębnionego lokalu.

Z nowych przywilejów będą mogli skorzystać nie tylko dawni właściciele przejętych przez spółdzielnie mieszkań, ale także ich następcy prawni. Są nimi nie tylko ich dzieci czy wnuki, które otrzymały nieruchomość w drodze darowizny czy spadkobrania, ale także osoby trzecie, które kupiły nieruchomość. Dlatego warto sprawdzić historię lokalu i przysługujących do niego na przestrzeni lat uprawnień.

Nie powinni martwić się także ci, którzy złożyli wnioski o przekształcenie na mocy obwiązujących przepisów. Jeżeli spółdzielca zrobił to wcześniej, a nie podpisał jeszcze ze spółdzielnią umowy notarialnej o przeniesienie odrębnej własności, jego wniosek zostanie rozpatrzony zgodnie z nowymi zasadami. Ponadto wszyscy zainteresowani zostaną zwolnieni od kosztów założenia księgi wieczystej i wpisu (234 zł). Te pokryje bowiem po wejściu w życie nowelizacji Skarb Państwa.

Ważne!

Członkowie, którym odebrano własność lokalu po 1961 roku, i przekształcono w prawo spółdzielcze, będą mogli z powrotem wykupić mieszkania nieobciążone długami spółdzielni

8 Możliwość nabycia gruntów przez zasiedzenie

Spółdzielnie, broniąc się przed przekształceniami lokali, wskazują na nieuregulowany stan prawny gruntów, na których wybudowane są spółdzielcze bloki. Mimo że ich zarządy mają obowiązek określenia przedmiotu odrębnej własności wszystkich lokali w momencie wpłynięcia do niego pierwszego wniosku o przekształcenie i mają na to 24 miesiące, to rzadko przestrzega tych terminów.

Sporym ułatwieniem ma być umożliwienie spółdzielniom nabywania gruntów przez zasiedzenie. Zgodnie z przepisami nowelizacji będzie to możliwe, jeżeli spółdzielnia była w dniu 5 grudnia 1990 r. posiadaczem działki, która stanowiła własność Skarbu Państwa, gminy, albo gdy jej właściciel pozostaje nieznany, a spółdzielnia poczyniła starania, żeby go ustalić. Zasiedzenie będzie mogło zostać uznane tylko wtedy, gdy spółdzielnia wybudowała na tym gruncie na podstawie pozwolenia na budowie i decyzji lokalizacyjnej jakikolwiek budynek. Podstawą wpisu do księgi wieczystej będzie orzeczenie sądu stwierdzające nabycie własności tej nieruchomości.

Do złożenia wniosku o stwierdzenie zasiedzenia będą mogli zmobilizować zarząd spółdzielni sami członkowie. Jeżeli osoba uprawniona do lokalu spółdzielczego wystąpi z wnioskiem o przeniesienie prawa odrębnej własności, a spółdzielni nie przysługuje prawo własności lub użytkowania wieczystego gruntu, na którym znajduje się objęty wnioskiem lokal, to zarząd spółdzielni będzie musiał w ciągu trzech miesięcy od jego złożenia wystąpić do sądu o stwierdzenie zasiedzenia gruntu. Obowiązek ten będzie ciążył na zarządzie tylko wtedy, gdy spółdzielnia spełnia podane wyżej wymagania.

Ważne!

Spółdzielnia będzie mogła wystąpić o uznanie zasiedzenia gruntu, gdy posiadała go w dniu 5 grudnia 1990 r. i wcześniej wzniosła na nim budynek. Działka musi jednak należeć do gminy, Skarbu Państwa lub osoby nieznanej

9 Członkowie sami zdecydują o podziale

Nowe zasady podziału spółdzielni mieszkaniowych przewidują, że uchwałę o podziale spółdzielni będą mogli podjąć tylko członkowie, których prawa i obowiązki majątkowe są związane z wyodrębnianą organizacyjnie jednostką spółdzielni albo z częścią jej majątku. Może to być blok, kilka bloków albo nawet całe osiedle. Budynki muszą przy tym znajdować się na gruntach, które mają uregulowany stan prawny. Uchwała w sprawie podziału będzie podejmowana większością głosów. Powinna ona zawierać oznaczenie dotychczasowej spółdzielni i powstającej w wyniku podziału listy członków lub określenie grup członków przechodzących do powstającej spółdzielni, wstępny plan podziału składników majątkowych oraz praw i zobowiązań, a także datę podziału.

Zaraz po podjęciu uchwały o wydzieleniu spółdzielni członkowie powinni przekazać ją zarządowi. Ten będzie miał 60 dni na przygotowanie dokumentów niezbędnych do dokonania podziału. Następnie musi przedstawić je osobom, które podjęły uchwałę. Spółdzielcy mogą dzięki temu sprawdzić, czy w związku z przekształceniami organizacyjnymi nie dochodzi do nadużyć.

W sprawie sposobu podziału będzie musiało się wypowiedzieć także walne zgromadzenie dotychczasowej spółdzielni. W terminie trzech miesięcy od dnia doręczenia zarządowi uchwały członków będzie mogło ono zaakceptować zaproponowane zasady podziału lub w ogóle sprzeciwić się podziałowi.

Odmowa będzie uzasadniona wyłącznie ważnymi interesami gospodarczymi dotychczasowej spółdzielni lub istotnymi interesami jej członków.

W razie gdy walne zgromadzenie nie zgodzi się na podział lub w ogóle nie podejmie decyzji w trzymiesięcznym terminie, spółdzielcy będą mogli wystąpić do sądu o wydanie orzeczenia zastępującego uchwałę walnego zgromadzenia.

Wniosek w tej sprawie można składać do wydziału cywilnego właściwego miejscowo sądu okręgowego.

Ważne!

Członkowie spółdzielni mieszkający w jednym bloku lub na jednym osiedlu będą mogli utworzyć własną spółdzielnię bez zgody zarządu. Do podziału wystarczy uchwała podjęta większością głosów wydzielanej jednostki

PRZYKŁAD: WYLICZENIA WEDŁUG STAWEK MINIMALNYCH

Jeżeli członek spółdzielni wniósł wkład mieszkaniowy, który stanowił 10 proc. kosztów budowy, i spłacił kredyt spółdzielczy związany z budową mieszkania, który wynosił 60 proc. takich kosztów, to do uzupełnienia pozostawało mu 30 proc. sumy związanej z powstaniem inwestycji. Tę kwotę pokrywał Skarb Państwa w imieniu spółdzielni. Teraz w momencie przekształcenia pieniądze są zwracane do budżetu państwa, ale po stawkach nominalnych. Jeżeli umorzony kredyt przed denominacją stanowił 100 tys. zł, to obecnie spółdzielnia odprowadza do państwa 10 zł.

GP radzi Podpis małżonka

Czy po wejściu w życie nowych przepisów wniosek o przekształcenie mieszkania lokatorskiego będzie musiał podpisać także mój mąż.

Tak Jeżeli lokatorskie prawo do mieszkania należy również do współmałżonka, który jest członkiem spółdzielni mieszkaniowej, wniosek o przekształcenie musi być podpisany przez obydwoje małżonków. Spółdzielnia może zastrzec, że nawet jeżeli małżonek nie jest jej członkiem, to na wniosku musi on i tak wyrazić zgodę na to przekształcenie.

Przekształcenie w trzy miesiące

Nowelizacja ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych przewiduje trzymiesięczny termin na przekształcenie. Czy oznacza to, że wnioski złożone wcześniej dalej będą czekały na rozpatrzenie?

Nie Wnioski o przeniesienie, które zostały złożone przed 31 lipca 2007 r., będą musiały zostać zrealizowane przez zarząd spółdzielni niezwłocznie, lecz nie później niż trzy miesiące od dnia wejścia w życie nowelizacji.

W wyjątkowych sytuacjach, kiedy spółdzielnia ma nieuregulowany stan prawny gruntów, na których znajduje się blok, termin ten będzie mógł zostać przedłużony. Zarząd będzie musiał jednak poinformować zainteresowanego spółdzielcę o uzasadnionych przeszkodach, które zablokowały przekształcenie.

Nie trzeba wycofywać wniosku

Złożyłem już wniosek o przekształcenie mieszkania lokatorskiego w odrębną własność. Czy muszę go teraz wycofać, żeby skorzystać z nowych zasad przekształceń.

Nie Nie ma konieczności wycofywania wniosku o wyodrębnienie własności lokalu. Należy poczekać na pojawienie się nowych przepisów i nie podejmować żadnych kroków w celu przekształcenia. Wyodrębnienie nie może być dokonane bez naszej wiedzy. Wiąże się przecież z podpisanie aktu notarialnego, który przenosi nam nas własność mieszkania z rąk spółdzielni.

Umowę można podpisać w mieszkaniu

Jestem osobą niepełnosprawną. Czy jest możliwość, aby umowa w sprawie wyodrębnienia własności lokalu została podpisana w miejscu mojego zamieszkania?

Tak Z notariuszem można umówić się poza kancelarią. Za dokonanie czynności notarialnej poza kancelarią połaci się jednak dodatkową opłatę. Notariusz może ustalić zwiększone wynagrodzenie liczone za każdą godzinę od momentu opuszczenia kancelarii do chwili powrotu, w wysokości 50-100 zł. Takie rozwizania wynikają z paragrafu 17 rozporządzenia ministra sprawiedliwości z dnia 28 czerwca 2004 r. w sprawie maksymalnych stawek taksy notarialnej (Dz.U. z 2004 r. nr 148, poz. 1564 z późn. zm.).

Czy hipoteka obciąży mieszkanie

Blok, w którym mieszkam, jest obciążony hipoteką z 1995 roku. Czy na nowych zasadach wyodrębnienia mój lokal będzie obciążony zobowiązaniami spółdzielni?

Nie Nieobowiązujące przepisy art. 44 ust. 1 i 2 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych miały ułatwić wyodrębnianie własności w nieruchomościach i stanowiły, że hipoteki zaciągnięte pod rządami starych przepisów (czyli przed 23 kwietnia 2001 r.) wygasają w momencie wydzielenia nieruchomości.

Od 1 stycznia 2007 r. przepisy te są nieważne z mocy wyroku Trybunału Konstytucyjnego (sygn. akt SK 10/2005), dlatego nowi właściciele są narażeni również na spłatę kredytów hipotecznych zaciągniętych przez spółdzielnię także przed 2001 rokiem. Nowe przepisy przewidują, że w przypadku wyodrębnienia choćby jednego lokalu na rzecz innej osoby niż spółdzielnia, hipoteka zostanie przeniesiona na nieruchomość, na której rzecz zaciągnięto kredyt.

źródło - [Gazeta Prawna nr 118 z dnia 20-06-2007]