Przygotowany przez resort budownictwa projekt nowelizacji ustawy o gospodarce nakłada na rzeczoznawców, zarządców i pośredników w obrocie nieruchomościami nowe obowiązki. Zwiększy się też kontrola wykorzystania nieruchomości publicznych. Starostowie będą musieli co roku składać wojewodom sprawozdania z gospodarowania nimi. Projekt wprowadza też mechanizmy dyscyplinujące użytkowników wieczystych.
 zmiana prawa 

Marcin Oszczak

radca prawny z kancelarii Sołtysiński, Kawecki & Szlęzak Nowelizacja ustawy o gospodarce nieruchomościami ma nałożyć dodatkowe obowiązki na starostów. Będą oni musieli co roku składać wojewodom sprawozdania z zakresu gospodarowania nieruchomościami. Ci z kolei będą musieli je zatwierdzać. Propozycja wprowadzenia nowych przepisów jest konsekwencją wielu nieprawidłowości sygnalizowanych w ostatnim czasie przez Najwyższą Izbę Kontroli. Dlatego projektodawca postanowił, aby to właśnie wojewoda, jako organ nadrzędny nad starostą, oceniał zasadność i celowość wykorzystania nieruchomości należących do skarbu państwa. Trudno jest teraz przewidzieć, czy zaproponowany mechanizm spowoduje, że NIK nie będzie zgłaszał w przyszłości zastrzeżeń w powyższej sprawie. Wydaje się, że wiele zależeć będzie od tego, na ile wnikliwie wojewodowie będą oceniać przedstawiane im dokumenty. W projekcie przewidziano także nowe rozwiązania, które mają bardziej dyscyplinować użytkowników wieczystych nieruchomości. Proponuje się, żeby w przypadku rozwiązania umowy użytkowania wieczystego przed upływem okresu ustalonego w umowie, np. na skutek korzystania przez użytkownika wieczystego z nieruchomości w sposób niezgodny z celem określonym w umowie, użytkownik wieczysty otrzymywał jedynie zwrot opłat rocznych za niewykorzystany okres. Obecnie obowiązujące przepisy przewidują także zwrot pierwszej opłaty wniesionej z tytułu użytkowania wieczystego. Zmiana powyższa wydaje się słuszna, gdyż nie ma powodu, aby premiować podmioty niewywiązujące się z uprzednio zaciągniętych zobowiązań. Ministerstwo Budownictwa chce też zmienić definicję opłaty adiacenckiej, tj. opłaty, przez wniesienie której właściciele nieruchomości uczestniczą w kosztach budowy urządzeń infrastruktury technicznej, której realizacja powoduje wzrost wartości ich nieruchomości (np. budowa drogi, kanalizacji), finansowanej ze środków skarbu państwa lub jednostki samorządu terytorialnego. Proponuje się, by właściciele nieruchomości musieli wnosić opłatę adiacencką także w przypadku, gdy infrastruktura powstanie za pomocą środków pochodzących z budżetu Unii Europejskiej. Zmiana ta ze zrozumiałych względów ucieszy jednostki samorządu terytorialnego, a w mniejszym stopniu właścicieli nieruchomości. Proponuje się też rozszerzenie katalogu sytuacji, w których zbycie nieruchomości następuje w trybie bezprzetargowym. W ocenie projektodawcy zasadne wydaje się zbycie nieruchomości w trybie bezprzetargowym na rzecz organizacji pożytku publicznego, pod warunkiem że nieruchomość ta wykorzystywana będzie na cele prowadzonej działalności pożytku publicznego. W pełni należy podzielić powyższe stanowisko. Zauważyć jednak należy, że taką możliwość przewidują już obecnie obowiązujące przepisy, tj. art. 37 ust. 2 pkt 3 w zw. z art. 68 ust. 1 pkt 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Zmiana ustawy o gospodarce nieruchomościami, polegająca na wskazaniu organizacji pożytku publicznego w art. 37, dotyczącym zbywania nieruchomości w drodze bezprzetargowej, spowoduje jednak, że kwestia ta nie będzie budzić wątpliwości.

Tomasz Błeszyński

doradca rynku nieruchomości Projekt nowelizacji ustawy o gospodarce nieruchomościami uściśla przepisy dotyczące nadawania uprawnień i licencji zawodowych, ubezpieczenia oraz kar za nienależyte wypełnianie obowiązków przez pośredników, zarządców i rzeczoznawców. Nowe przepisy jednoznacznie określają wymóg posiadania wyższego wykształcenia przez osoby starające się o uprawnienia i licencje zawodowe. Ministerstwo chce też zwiększyć skuteczność systemu odpowiedzialności zawodowej w przypadkach nienależytego wykonywania czynności zawodowych. Postuluje się skuteczne i szybkie wyciągnięcie konsekwencji dyscyplinarnych, z odebraniem uprawnień i licencji zawodowych włącznie, w przypadku rażących zaniedbań zawodowych. Wprowadzono też bardzo ważną dla środowiska rynku nieruchomości regulację dotyczącą funkcjonowania tzw. szarej strefy. Nowelizacja zakłada bowiem, by kary i postępowanie w sprawach dotyczących świadczenia usług w przypadku braku posiadania stosownych uprawnień i licencji prowadzone było według przepisów kodeksu postępowania karnego. Mam nadzieję, że dzięki temu uda się wreszcie skutecznie zlikwidować tę patologię, z którą środowiska zawodowe walczą od lat. Zyskają na tym również klienci, którzy nie będą wpadać w ręce oszustów, a ich transakcje staną się bezpieczniejsze. Proponowana nowelizacja nakłada również na pośredników w obrocie nieruchomościami obowiązek przekazywania organom wykonawczym gminy, właściwej ze względu na miejsce położenia nieruchomości, danych dotyczących czynszów najmu lokali mieszkalnych, wynikających z umów, w zawarciu których pośredniczyli. W ten sposób projektodawca realizuje postulat Trybunału Konstytucyjnego, który uznał, że przekazywanie danych dotyczących czynszu przyczyni się do wprowadzenia dodatkowych instrumentów kontroli czynszów i budowy systemu monitorowania opłat za używanie lokalu w poszczególnych gminach. A w spornych sprawach pozwoli to na wnikliwą kontrolę podstaw ustalania czynszów i ich podwyżek przez sądy. Obarczenie pośredników w obrocie nieruchomościami takim obowiązkiem budzi mój zdecydowany sprzeciw. Pośrednictwo w obrocie nieruchomościami polega przecież na zawodowym wykonywaniu przez pośrednika w obrocie nieruchomościami czynności zmierzających do zawarcia przez inne osoby umów. Pośrednik nie zawsze uzyskuje zgodę stron na udział w finalizacji transakcji. Dlatego też ma ograniczony dostęp do faktycznych cen transakcji. A ceny ofertowe najmu nie są tożsame.

 

 

SKUTKI ZMIAN • Dyscyplinowanie użytkowników wieczystych – nie otrzymają zwrotu pierwszej opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego, jeśli umowa o użytkowanie wieczyste zostanie rozwiązana na skutek korzystania z nieruchomości w sposób niezgodny z umową.
• Bezprzetargowe zbycie nieruchomości organizacjom pożytku publicznego – już teraz istnieje taka możliwość na podstawie obowiązujących przepisów, zmiana
ma spowodować, aby kwestia ta nie budziła żądnych wątpliwości.
• Kary dla osób wykonujących zawód pośrednika bez uprawnień – transakcje będą bezpieczniejsze, zyskają na tym klienci.
• Pośrednicy będą musieli przekazywać gminom dane dotyczące stawek czynszów – ofertowe ceny najmu nie są tożsame z transakcyjnymi stawkami czynszów. źródło [Gazeta Prawna nr 174 /2006-09-07] Opracował Adam Makosz