Jeśli użytkownik wieczysty wykorzystuje część gruntu w sposób sprzeczny z jego przeznaczeniem określonym w umowie o użytkowa nie wieczyste, umowa może być rozwiązana tylko w odniesieniu do tej właśnie części gruntu

Tak uznał Sąd Najwyższy w ważnym dla gmin i użytkowników wieczystych wyroku z 5 lipca 2007 r. W praktyce może on dotyczyć użytkowników wieczystych dysponujących większymi terenami, takich jak występująca w tej sprawie Robotnicza Spółdzielnia Mieszkaniowa Bawełna.

Chodziło o grunty, które spółdzielnia otrzymała pod budownictwo mieszkaniowe na podstawie trzech umów: z 1978, 1980 i 2000 r. Ostatnia umowa obejmowała działkę, która miała być ciągiem komunikacyjnym. RSM na dwu pierwszych zbudowała z czasem bloki. Następnie podzieliła te grunty, wydzielając z nich po jednej mniejszej działce, połączyła je z działką uzyskaną w 2000 r. i wyodrębniła z nich geodezyjnie trzy nowe o łącznej powierzchni ponad 1 ha.

W maju 2001 r. RSM zawarła z firmą budowlaną umowę przedwstępną dotyczącą wybudowania na nich pawilonu handlowego oraz parkingu. Do jej finalizacji jednak nie doszło. Miasto Łódź, właściciel gruntu, wystąpiło przeciwko spółdzielni do sądu i zażądało rozwiązania wszystkich trzech umów użytkowania wieczystego (powołując się na art. 240 kodeksu cywilnego i art. 33 § 3 ustawy z 1997 r. o gospodarce nieruchomościami). Te przepisy upoważniają właściciela gruntu do wystąpienia z takim żądaniem, jeżeli użytkownik wieczysty korzysta z niego w sposób sprzeczny z ustalonym w umowie, a zwłaszcza gdy nie zabudował go w terminie w niej określonym.

Sąd I instancji oddalił żąda nie miasta, co zaakceptował również sąd II instancji. Oba uznały, że spółdzielnia, choć z opóźnieniem, wywiązała się z obowiązku zabudowy ustalonego w umowach o odda nie w użytkowa nie wieczyste. Podział działek przeprowadzony w 2001 r. nie wpłynął na ich zagospodarowanie. Sądy powoływały się m.in. na orzecznictwo wskazujące, że umowa o odda nie w użytkowa nie wieczyste może być rozwiązana tylko wówczas, gdy użytkownik wieczysty ze złej woli korzysta z gruntu w sposób oczywiście sprzeczny z ustalonym w umowie, dopuszczając się rażących uchybień lub za niedbań. Sądy założyły, że nie jest możliwe rozwiązanie umowy użytkowania wieczystego w odniesieniu do części gruntu - można ją rozwiązać tylko w całości.

SN miał odmienne zda nie. Sędzia Teresa Bielska-Sobkowicz zaznaczyła, że w kwestii rozwiązania umowy co do części gruntu istniały rozbieżności zarówno w nauce prawa, jak i w orzecznictwie. SN opowiedział się jednoznacznie za stanowiskiem, że jeśli przesłanki rozwiązania umowy o użytkowa nie wieczyste przewidziane w art. 240 k.c. i art. 33 ust. 3 ustawy z 1997 r. odnoszą się tylko do części gruntu, umowa może być rozwiązana tylko w tej części. Skoro jest dopuszczalne rozwiązanie całej umowy, to nie ma powodów, by wyłączyć tę możliwość w odniesieniu do części gruntu. Pod warunkiem że jest możliwe jej ewidencyjne wydzielenie. Sądy w tej sprawie odnosiły jednak przesłanki rozwiązania umowy do całości gruntu, a nie do konkretnych wydzielonych działek. Dlatego sprawa musiała wrócić do ponownego rozpatrzenia (sygn. II CSK 110/07).

źródło - [Rzeczpospolita nr 158 z dnia 09-07-2007]