• Już za trzy tygodnie będzie można nabyć odrębną własność mieszkania za kilkadziesiąt złotych
• Zwolnione ze składek na fundusz remontowy mogą zostać osoby, które przekształciły mieszkanie
• Lokatorzy będą mieli szansę skorzystania z premii gwarancyjnych, do których uprawniają książeczki mieszkaniowe

Mieszkania spółdzielcze

Prezydent podpisał już nowelizację ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych (Dz.U. z 2003 r. nr 10, poz. 1116 z późn. zm.). Nowe przepisy przewidują m.in. tańsze i szybsze przekształcenia mieszkań spółdzielczych w odrębną własność, dodatkowe uprawnienia dla spółdzielców, oddzielne rozliczenia przychodów i kosztów dla każdej nieruchomości oraz odpowiedzialność karną dla członków zarządów, którzy nie wywiązują się z przewidzianych w ustawie obowiązków.

Przekształcenia własnościowe

Wchodzące w życie 31 lipca przepisy to szansa dla prawie miliona osób posiadających spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu. Lokatorzy, którzy zdecydują się wyodrębnić własność mieszkania, nie będą musieli już wpłacać różnicy pomiędzy aktualną wartością rynkową zajmowanego mieszkania, a zwaloryzowaną wartością wniesionego wcześniej wkładu mieszkaniowego. Są to kwoty wahające się w granicach od kilkunastu do kilkudziesięciu tysięcy zł. Zamiast tego zapłacą jedynie nominalną cenę kredytu umorzonego przez państwo (najczęściej kilkadziesiąt złotych). Osoby te nie będą musiały także dopłacać za modernizację i kredyty, które spółdzielnia zaciągnęła na remonty. Do przekształcenia będzie potrzebna jedynie spłata kosztów związanych z budową lokalu i ewentualnych zaległości z tytułu zaległych opłat za mieszkanie.

O zwrocie zadecyduje walne

Poszkodowani nie będą również ci, którzy wykupili mieszkania lokatorskie i nie skorzystali z lepszych warunków przekształcenia. Opłaty wniesione do spółdzielni w trakcie wyodrębniania własności lokalu lub przekształcenia na spółdzielczą własność, a więc różnicę pomiędzy ceną rynkową lokalu a wkładem mieszkaniowym oraz część kosztów modernizacji czy remontów budynku, będzie można odzyskać. Nie będzie to co prawda jednorazowy zwrot wpłaconych pieniędzy, ale zwolnienie ze składek na fundusz remontowy (w zależności od wysokości wpłaconej sumy mogą sięgać od kilku do kilkudziesięciu lat). Będzie to jednak możliwe pod dwoma warunkami. Po pierwsze, zgodę na takie rozliczenie będzie musiało wyrazić walne zgromadzenie. Po drugie, z tego przywileju skorzystają tylko ci, którzy przekształcili mieszkania lokatorskie po 23 kwietnia 2001 r. Nowelizacja zmieni także sytuację byłych lokatorów, który spłacają jeszcze spółdzielni należności z tytułu przekształceń. Z dniem 31 lipca 2007 r. niespłacone raty zostaną umorzone z mocy prawa. W drodze wyjątku lokatorzy będą musieli dopłacić spółdzielni wtedy, gdy dotychczas zapłacone kwoty nie pokrywają całkowicie kosztów budowy lokalu.

Mniej zapłacą także spółdzielcy, którzy zdecydują się na przekształcenie mieszkania własnościowego na mieszkanie hipoteczne. Podobnie jak przy przekształceniu mieszkania lokatorskiego, i ci członkowie nie będą musieli wnosić dodatkowych opłat z racji rozliczenia pożyczek na modernizację i remonty. Spółdzielca musi spłacić wcześniej wszystkie koszty związane z budową lokalu i zadłużenie z tytułu opłat eksploatacyjnych.

Obniżone zostaną również stawki wynagrodzenia notariusza za czynności dokonane przy zawieraniu umowy przekształcającej prawo lokatorskie lub spółdzielcze własnościowe w odrębną własność. Zamiast 1/3 trzeba będzie zapłacić 1/4 minimalnego wynagrodzenia za pracę (zamiast obecnych 312 zł spółdzielca zapłaci 234 zł).

Nowe przepisy idą w kierunku stopniowej likwidacji spółdzielczej formy własności i zastępowania jej niczym nieograniczoną odrębną własnością mieszkania. Po 31 lipca lokatorskie prawo do lokalu będzie można przekształcić wyłącznie w odrębną własność. Spółdzielczego prawa do lokalu nie będzie można ustanawiać również w nowo wybudowanych blokach. Będzie to dopuszczalne jedynie wtedy, gdy lokal znajduje się w budynku położonym na gruntach o nieuregulowanym stanie prawnym (np. gdy spółdzielnia nie jest jego właścicielem albo użytkownikiem wieczystym).

Najemcy lokali zakładowych

Najemcy byłych mieszkań zakładowych będą mogli je wykupić po kosztach nabycia budynków przez spółdzielnie mieszkaniowe od likwidowanych przedsiębiorstw. Warunkiem uzyskania odrębnej własności będzie uzupełnienie wkładu budowlanego ustalonego po cenie nabycia budynku, co oznacza nawet kilkadziesiąt tysięcy złotych oszczędności.

Żądanie przeniesienia odrębnej własności byłego mieszkania zakładowego będzie przysługiwało również osobie bliskiej najemcy spółdzielczego lokalu mieszkalnego. Zgodnie z ustawą o gospodarce nieruchomościami do tej grupy zalicza się zstępnych (dzieci, wnuki), wstępnych (ojciec, dziadek), rodzeństwo, dzieci rodzeństwa, osoby przysposabiające i przysposobione, małżonka, który nie pozostaje we wspólności ustawowej, oraz osobę, która pozostaje z najemcą faktycznie we wspólnym pożyciu.

GP RADZI

Czy mogę zlikwidować starą książeczkę

Czy w związku z przekształceniem mojego mieszkania lokatorskiego na podstawie nowelizacji ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych w odrębną własność będę mógł się ubiegać o premię gwarancyjną?

Właściciele książeczek mieszkaniowych założonych do 23 października 1990 r. mogą ubiegać się o premię gwarancyjną. Przysługuje ona między innymi w razie uzyskania jednego ze spółdzielczych praw do lokalu (mieszkanie lokatorskie i własnościowe) lub uzyskania prawa odrębnej własności lokalu w spółdzielni mieszkaniowej. Przekształcając zatem mieszkanie lokatorskie w mieszkanie własnościowe lub odrębną własność, uzyskujemy prawo do premii gwarancyjnej. Wyjatkowo z premii nie mogą natomiast skorzystać osoby, które przekształcają własnościowe prawo do lokalu w odrębną własność.

Czy można przekazać książeczkę

Mam książeczkę mieszkaniową, czy mogę przekazać ją mojemu synowi, który chce po 31 lipca przekształcić prawo lokatorskiego mieszkania?

Właściciel książeczki, który nie skorzysta z premii gwarancyjnej, może dokonać jej cesji na najbliższych członków rodziny. Prawa z książeczki można scedować na małżonka (również rozwiedzionego), dzieci, wnuków, dziadków, rodziców, rodzeństwo, macochę, ojczyma i pasierba. W sprzyjających warunkach jedna osoba może w drodze cesji mieć prawo do kilku książeczek wraz odpowiednimi premiami.

Kiedy złożyć wniosek do banku

Co trzeba zrobić, aby otrzymać premię gwarancyjną przy przekształcaniu lokatorskiego mieszkania spółdzielczego?

Warunkiem wypłaty premii jest złożenie przez właściciela książeczki mieszkaniowej do banku PKO BP wniosku o jej likwidację i wypłatę premii gwarancyjnej. Należy to zrobić w terminie 90 dni od dnia dokonania jednej z czynności, które uprawniają do premii. Do wniosku należy dołączyć dokumenty potwierdzające powstanie prawa do uzyskania premii gwarancyjnej, np. akt notarialny. W przypadku nienależytego udokumentowania wniosku, bank ma obowiązek wyznaczyć termin na uzupełnienie dokumentów (nie dłuższy niż 30 dni, licząc od dnia złożenia wniosku).n

Podstawa prawna

■ Ustawa o pomocy państwa w spłacie niektórych kredytów mieszkaniowych, udzielaniu premii gwarancyjnych oraz refundacji bankom wypłaconych premii gwarancyjnych (Dz.U. z 2003 r. nr 119, poz. 1115 z późn. zm.).

źródło - [Gazeta Prawna nr 133 z dnia 11-07-2007]