W pogoni za wysokimi zyskami Polacy masowo inwestują w grunty. Brak atrakcyjnych działek budowlanych wywołał zainteresowanie rolnymi. Nie ma jednak gwarancji, że uda się na nich zarobić

Coraz droższa ziemia rolna

Zainteresowanie gruntami rolnymi jest ogromne, a ceny od kilku miesięcy bardzo szybko rosną. Działki rolne z linią brzegową w okolicach Wielkich Jezior Mazurskich kosztują nawet po 60 zł za metr kwadratowy. Ale nawet kilkaset metrów dalej ich cena wciąż przekracza 30 zł. W Wetlinie w Bieszczadach ceny gruntów rolnych sięgają 50-60 zł za metr.

-Zaciera się granica pomiędzy cenami gruntów budowlanych i rolnych, tam gdzie jest przynajmniej nadzieja uzyskania decyzji o warunkach zabudowy [...]

Nie zraża to inwestorów. -Zakupy spekulacyjne gruntów rolnych są coraz częstsze - potwierdza Jerzy Dobrowolski, ekspert z firmy doradczej Cushman & Wakefield Polska. - Inwestorzy nabywają całe połacie ziemi, licząc na zysk za kilka lat. Bo choć faktycznie bywa to ryzykowne, to w dłuższej perspektywie można zarobić nawet kilkadziesiąt razy więcej, niż się zainwestowało -mówi.

Tyle że przy rosnących cenach ziemi wspomniane ryzyko jest coraz większe. Danuta Grelewicz-Pogórska ceny wywoławcze wielu gruntów rolnych nazywa oderwanymi od rzeczywistości. -Pamiętać jednak trzeba, że obecnie w niektórych przypadkach zakup gruntu rolnego to już nie ryzyko, ale ryzykanctwo - podkreśla. Podaje przy tym przykład działek rolnych w warszawskim Wilanowie, gdzie właściciele za mkw. żądają 1,5 tys. zł.

Biorą wszystko

Nagły wzrost zainteresowania działkami rolnymi nie jest zaskakujący. Na rynku brakuje działek budowlanych. A te, które się pojawiają, często są przedmiotem licytacji między zainteresowanymi ich kupnem. Wiele osób nie traktuje ich nawet jako tereny pod przyszłą budowę, ale jako inwestycję.

Polacy od wielu miesięcy bombardowani byli informacjami, ile można było zarobić, kupując mieszkania czy apartamenty. Dla wielu drobnych inwestorów ich zakup, zwłaszcza w największych miastach, był poza zasięgiem. Podobnie z najatrakcyjniejszymi działkami budowlanymi. Stać ich natomiast na mniejsze grunty rolne. Głównie w miejscach, gdzie wciąż, mimo rosnących cen, metr kosztuje od kilkunastu do 20 - 30 zł.

- Niestety, część kupujących takie grunty kompletnie nie wie, co dalej z nimi robić -przyznaje Paweł Grząbka, dyrektor zarządzający firmy doradczej CEE Property Group. -Myślą o przekwalifikowaniu, tymczasem okazuje się, że danej działki nie da się przekwalifikować. Bo np. gmina chce zachować jakiś określony areał gruntów rolnych. Bywa, że pojawiają się ogromne trudności z dostępem do mediów. I inwestycja okazuje się zupełnie nietrafiona -ostrzega.

Nieświadomość ryzyka

Kłopoty ze zmianą statusu gruntu, jego podziałem czy dostępem do mediów mogą być tylko częścią przyszłych problemów kupujących. Inwestorzy przy niektórych gruntach muszą się bowiem starać o wyłączenie ich (mimo już zmienionego statusu) z produkcji rolnej. A to, w zależności od klasy ziemi i powierzchni, może kosztować od kilku do nawet kilkuset tysięcy złotych za hektar.

Dodatkowo rząd cały czas zapowiada uwalnianie coraz większych połaci ziem pod inwestycje. I tym razem za zapowiedziami idą konkretne pomysły. Resort budownictwa przygotował już projekt nowelizacji ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, który upraszcza procedury uchwalania planów. W konsekwencji ma się pojawić więcej tanich działek pod inwestycje. Jest też pomysł spółek celowych, do których gminy wniosą swoje tereny, a deweloperzy będą na nich budować. To wszystko może sprawić, że lawinowy wzrost cen szybko się zatrzyma.

Ryzyka podobnych inwestycji są świadome banki. Dlatego wciąż niechętnie kredytują zakupy. A jeśli już, to w ograniczonym zakresie, czyli żądając nawet 70 - 80 proc. wkładu własnego. - Z czasem pewnie się to zmieni i rozszerzy się oferta, ale na razie instytucje finansowe mają kłopot nawet z określeniem faktycznej wartości gruntu -tłumaczy Przemysław Jóźwiak, doradca inwestycyjny Xelion. Doradcy Finansowi. - Muszą uwzględnić to ryzyko, nic więc dziwnego, że niechętnie kredytują zakup gruntów rolnych - dodaje.

Spekulanci liczą na więcej

Ale nie wszyscy eksperci rynku nieruchomości podzielają te obawy. - Jeśli jest to grunt w okolicy, w której już coś stoi, ryzyko nie jest tak duże. Trzeba się jednak liczyć z kosztami i przedłużającymi się formalnościami przy odrolnianiu lub uzyskaniu warunków zabudowy -uważa Piotr Krupa, dyrektor biura agencji Krupa Nieruchomości. Zdaniem Jerzego Dobrowolskiego z Cushman & Wakefield zyski mogą nie sprostać oczekiwaniom inwestorów. - Oczywiste jest, że grunty w Polsce nie będą tanieć. Będzie się utrzymywać powolny wzrost. Ale nie o to chodzi spekulantom. Ci o wiele więcej ryzykują, ale i grają o wyższe stawki niż kilka procent rocznie -mówi Dobrowolski.

MARCIN ZWIERZCHOWSKI

---

Opinia

Pęd do kupowania gruntów rolnych sprawia, że wiele osób za nie po prostu przepłaca. Kupują byle co, byle gdzie i bez pomysłu, co dalej zrobić z tymi działkami. Potem może się okazać, że np. danej działki nie da się odrolnić. Atmosferę podsycają doniesienia, ile można było zarobić na mieszkaniach. Ci, co nie załapali się na ten wzrost, chcą teraz zarobić na gruntach. I przesadnie ryzykują. Zwłaszcza kupujący działki blisko największych miast czy też w atrakcyjnych turystycznie lokalizacjach, gdzie ceny są już teraz bardzo wysokie. Ta sytuacja przypomina historie z hiszpańskiego rynku, gdzie przed laty inwestorzy rzucili się na tanie grunty. Zaczynali budowy, a potem buldożery równały z ziemią nowe wille, bo akurat w tym miejscu planowano drogę. Za chwilę wiele osób w Polsce może się zorientować, że kupili za drogo i nie zarobią na tym tyle, na ile liczyli. ¦

źródło - [Rzeczpospolita nr 166 z dnia 18-07-2007]