Wykup mieszkania o nieuregulowanym stanie prawnym

Mam mieszkanie lokatorskie, ale znajduje się w bloku o nieuregulowanym stanie prawnym. Czy mogę je nabyć na własność?

Nie ma takiej możliwości, ale czytelniczka ma jeszcze jedno wyjście. Nowelizacja ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych przewiduje, że posiadacze mieszkań w budynkach położonych na gruncie o nieuregulowanym stanie prawnym mogą do 31 grudnia 2010 r. występować do spółdzielni o przekształcenie posiadanego prawa lokatorskiego we własnościowe (dotyczy to też praw do miejsc postojowych w garażu).

Oznacza to, że łatwiej stać się posiadaczem własnościowego mieszkania niż jego pełnym właścicielem. Nie trzeba bowiem czekać, aż spółdzielnia uporządkuje stan prawny swojej nieruchomości i podejmie wspomnianą uchwałę. Osoby te zapłacą tyle, ile występujące o odrębną własność po 31 lipca, czyli kwotę odpowiadającą nominalnej wartości umorzonej przez państwo spółdzielni części kredytu.

Rada nadzorcza może pozostać bez zapłaty

Jestem członkiem rady nadzorczej w spółdzielni mieszkaniowej. Jak będzie wyglądać zapłata, w świetle nowej ustawy, za mój udział w posiedzeniach rady od 31 lipca br. do czasu zatwierdzenia nowego statutu spółdzielni przez walne zgromadzenie?

Przez kilka tygodni może w ogóle nie być podstaw do wypłaty wynagrodzenia za posiedzenia rady nadzorczej. Dlaczego? Wynagrodzenie członka rady nadzorczej trzeba by było w tym okresie liczyć już według nowych zasad, czyli miesięcznym ryczałtem. Jednak bez zmiany statutu nie można ustalić, ile wyniesie ten ryczałt (ustawa określa jedynie maksymalną stawkę), a więc nie wiadomo, ile pieniędzy wypłacić. To efekt braku przepisów przejściowych. Artykuł 9 ustawy nowelizującej przewiduje co prawda, że do czasu zmiany statutów ich zapisy zachowują moc, ale tylko te, które dotyczą funkcjonowania zebrań przedstawicieli. Pozostałe zapisy statutu sprzeczne z przepisami nowelizacji powinny przestać obowiązywać z mocy prawa. Nie będzie więc podstawy do wypłaty wynagrodzenia za zasiadanie w radzie nadzorczej według starych zasad. Gdy dochodzi bowiem do kolizji ustawy ze statutem, pierwszeństwo ma ustawa.

Lokali nie otrzyma się w spadku

Zmarła moja mama. Posiadała mieszkanie lokatorskie. Czy będę mogła zamiast niej złożyć wniosek o wykup?

To zależy. Nie dziedziczy się mieszkania lokatorskiego, lecz tylko wkład mieszkaniowy. Nowelizacja jednak przewiduje, że po śmierci członka spółdzielni, który złożył wniosek o wykup, jego rodzinie przysługuje roszczenie o przeniesienie mieszkania na własność. W tym wypadku jednak wniosek nie został złożony. Najpierw więc trzeba wystąpić do spółdzielni o ustanowienie lokatorskiego prawa do lokalu. A dopiero potem można żądać przeniesienia lokalu na własność. Czytelniczka nie pisze, czy jej zmarła mama zajmowała lokal sama czy z mężem. Jeżeli występuje ta druga sytuacja, to ma on pierwszeństwo w ubieganiu się o ustanowienie lokatorskiego prawa, dopiero w drugiej kolejności mają do tego prawo dzieci, także czytelniczka.

Nie wszyscy wykupią na nowych zasadach

Spłacam stary kredyt mieszkaniowy. Czy nowe zasady przekształceń dotyczą także mieszkań lokatorskich obciążonych takim zadłużeniem?

Nowela ich nie obejmuje. Do nich w dalszym ciągu stosuje się ustawę o pomocy państwa w spłacie starych kredytów mieszkaniowych. Jej przepisy zaś dotyczą tylko spółdzielni i indywidualnych kredytobiorców, którzy zaciągnęli kredyty do 31 maja 1992 r., a także osób, które wzięły kredyt hipoteczny do 31 marca 1995 r.

Zgodnie z nią członek spółdzielni musi spłacić zadłużenie kredytowe oraz 30 proc. odsetek wykupionych przez budżet państwa (pozostałe 70 proc. się umarza). Wtedy dopiero ma prawo złożyć wniosek o przekształcenie, pod warunkiem jednak, że wpłaci sumę odpowiadającą nominalnej kwocie umorzenia kredytu związanego z tym lokalem.

Chodzi o tę część kredytu, którą zaciągnęła spółdzielnia na budowę budynku mieszkalnego, następnie umorzoną w ciężar budżetu państwa.

Przed przekształceniem sumę tę musi zapłacić spółdzielni wnioskodawca, a ta wpłaca ją do budżetu państwa - za pośrednictwem banku.

Nie są to wysokie kwoty, przeważnie wynoszą od kilkudziesięciu do kilkuset złotych.

Hipoteka już nie zagraża mieszkaniu

W 2000 r. wprowadziłem się do mieszkania własnościowego w nowym budynku spółdzielni. Inwestycja została rozliczona. Jednak w kolejnych latach spółdzielnia wpadła w tarapaty finansowe i brała kredyty, których zabezpieczeniem była hipoteka na naszym bloku. Prezes usilnie namawiał mieszkańców, aby wykupili swoje mieszkania na pełną własność. Nikt się na to nie zdecydował, bo się obawialiśmy, że będziemy odpowiadać za długi spółdzielni. Czy jeśli teraz wykupię mieszkanie na odrębną własność, też mi to grozi?

Sytuacja się zmieniła, bo jest nowe brzmienie art. 44 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych. Teraz przepis ten stanowi, że w razie podziału obciążonej hipoteką nieruchomości należącej do spółdzielni - polegającego na ustanowieniu odrębnej własności choćby jednego lokalu na rzecz osoby innej niż spółdzielnia - lokale te nie będą obciążone hipoteką. Dotyczy to sytuacji, gdy hipoteka taka powstawała jako zabezpieczenie kredytu, z którego środki finansowe przeznaczono na potrzeby tej nieruchomości (a więc nie każdej sytuacji). Gdy natomiast hipoteka zabezpieczała kredyt przeznaczony na potrzeby innej spółdzielczej nieruchomości, to automatycznie wygaśnie.

W celu zabezpieczenia takiego kredytu pozbawionego nagle zabezpieczenia hipotecznego spółdzielnia musi niezwłocznie obciążyć hipoteką nieruchomość, na potrzeby której przeznaczyła środki pochodzące z tego kredytu, lub np. nieruchomość, w której prowadzi działalność administracyjną, kulturalną, handlowo-usługową, nieruchomość zabudowaną urządzeniami infrastruktury technicznej albo grunty w ogóle niezabudowane.

Można mieć tyle lokali, ile się chce

Kupiłam mieszkanie, na razie jednak mieszkam w mieszkaniu lokatorskim. Czy muszę je oddać spółdzielni, czy mogę je zatrzymać dla moich dzieci?

Ustawa o spółdzielniach mieszkaniowych nie zawiera żadnych wymogów w tym względzie. Ograniczenia co do liczby posiadanych mieszkań zawierały przepisy, które obowiązywały wiele lat temu. Oznacza to, że czytelniczka może zatrzymać to mieszkanie, a jeżeli w przyszłości z niego zrezygnuje, to -zgodnie zart.15 ust.2 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych -dzieciom przysługuje roszczenie o ustanowienie lokatorskiego prawa do tego mieszkania.

Stracą nadgorliwi

Należę do spółdzielni spożywców, która liczy ok. 160 członków. Przeglądając nowelizację ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych, znalazłam dwa punkty dotyczące wszystkich spółdzielni (nie tylko mieszkaniowych) - chodzi o zasady udostępniania dokumentów spółdzielczych i podział spółdzielni z inicjatywy mniejszości jej członków. Czy to oznacza, że spółdzielnie niemieszkaniowe muszą zmieniać swoje statuty, i to w przyspieszonym trybie?

Generalnie nie ma takiego obowiązku. Zmieniać statuty musiałyby jedynie te spółdzielnie, które były na tyle nadgorliwe, że dokładnie uregulowały kwestie podziału spółdzielni. Zasady przeprowadzania takiego podziału -nieznacznie, ale jednak - się zmieniają. A właściwie pojawia się drugi tryb, bo doszedł art. 108b prawa spółdzielczego, ale jednocześnie posłowie nie wykreślili art. 108a, który reguluje tę samą kwestię. Wymaga to więc zmian statutów w spółdzielniach, które bardzo wiernie przeniosły do tych dokumentów procedurę podziałową. To będą raczej pojedyncze przypadki. Spółdzielnie takie muszą do 30 listopada dokonać zmian w statutach, a do 30 grudnia dokonać odpowiedniego zgłoszenia do Krajowego Rejestru Sądowego. Z reguły jednak statuty wspominają jedynie, że podział spółdzielni jest przeprowadzany według zasad określonych wprawie spółdzielczym. Wtedy zmiana statutu nie jest potrzebna.

Jeśli spółdzielnia niemieszkaniowa nie miała w swoim statucie zapisów o podziale, ale miała regulacje dotyczące udostępniania dokumentów, to nic nie musi zmieniać. Zasady i zakres udostępniania dokumentów członkom spółdzielni niemieszkaniowych się bowiem nie zmieniają.

Złe terminy walnego zgromadzenia

Jesteśmy członkami małej spółdzielni mieszkaniowej. 18 czerwca br., czyli na 10 dni zamiast na 14 dni przed terminem zgromadzenia, otrzymaliśmy antydatowane na 5 czerwca (a nadane 12 czerwca) zawiadomienia o zwołaniu walnego zgromadzenia spółdzielni. Miało się ono odbyć 28 czerwca br. w lokalu na drugim końcu miasta. Przez to nie mogliśmy m.in. żądać zamieszczenia niektórych spraw w porządku obrad, bo trzeba to zrobić na minimum 14 dni przed terminem walnego zgromadzenia. Tymczasem dostarczenie zawiadomienia nastąpiło na 10 dni przed terminem walnego zgromadzenia. Uważamy, że w związku z uchybieniem terminu ustawowego i statutu w zawiadomieniu walne zgromadzenie zwołane zostało w sposób nienależyty, co pociąga za sobą konieczność wyznaczenia nowego terminu. Czy mamy rację?

Jeśli statut przewidywał, że obowiązuje termin minimum 14 dni na podanie członkom do wiadomości porządku obrad oraz projektów uchwał i przewiduje taki minimalny okres na składanie przez nich własnych wniosków, to jego niedochowanie jest złamaniem prawa. Walne zgromadzenie może bowiem podejmować uchwały jedynie w sprawach objętych porządkiem obrad podanych do wiadomości członków w terminach i w sposób określony w statucie. Tak wynika z art. 41 prawa spółdzielczego.

Nominalna wartość kredytu

Mam mieszkanie lokatorskie, już wkrótce mogę je tanio wykupić. Podobno mam spłacić nominalną wartość kredytu; co to oznacza?

W latach 1960 - 1990 ubiegłego wieku spółdzielnie budowały mieszkania lokatorskie za tanie państwowe kredyty. Spłatą części tego kredytu byli obciążeni spółdzielcy (w opłatach za mieszkanie), część zaś państwo umarzało spółdzielniom. Spółdzielnie zwracają jednak do budżetu umorzoną część, jeżeli członek spółdzielni wykupi mieszkanie. I tę kwotę musi zapłacić spółdzielca - nie jest ona duża. Wynosi najczęściej kilkaset złotych.

Nie wszystkie lokatorskie na sprzedaż

Mieszkam w lokatorskim mieszkaniu wybudowanym ze środków Krajowego Funduszu Mieszkaniowego. Czy mogę je wykupić?

Niestety, nie może pani. Nie pozwalają na to przepisy, a konkretnie ustawa o niektórych formach popierania budownictwa mieszkaniowego.

 

źródło - [Rzeczpospolita nr 167 z dnia 19-07-2007]