• Właściciele nieruchomości nie mogą skarżyć decyzji o zakazie zabudowy wprowadzonej przez studium zagospodarowania
• Poszkodowani właściciele nie mają również szans na uzyskanie odszkodowania oraz nie mogą żądać wykupu ich działki
• Resort budownictwa chce, aby wszystkie działki rolne w granicach miast zostały odrolnione

Właściciele nieruchomości, których działki objęte są zakazem zabudowy poprzez zapisy studium zagospodarowania przestrzennego, nie mają prawa do zaskarżania takich rozstrzygnięć i możliwości ubiegania się o odszkodowania. Dotyczy to przede wszystkim właścicieli działek rolnych lub leśnych położonych w granicach administracyjnych miast.

Prawo zostało złamane

Uwagę na ten problem zwróciła Polska Unia Właścicieli Nieruchomości, która zaskarżyła do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie uchwałę rady miasta Warszawa wprowadzającą studium uwarunkowań i zagospodarowania przestrzennego. Studium to w sposób arbitralny i zdaniem Unii sprzeczny z prawem całkowicie zakazuje właścicielom działek leśnych ich zabudowy.

- Wprowadzanie takich zakazów narusza obowiązujące prawo, gdyż ustawa o ochronie przyrody nie wprowadza zakazów zabudowy terenów leśnych, a ustawa o ochronie gruntów rolnych i leśnych dopuszcza pewną formę zabudowy na takich terenach - mówi Ludomir Jastrzębski, pełnomocnik Polskiej Unii Właścicieli Nieruchomości do spraw zagospodarowania przestrzennego. Dodaje, że rozwiązanie takie narusza również konstytucyjną ochronę prawa własności.

Wątpliwości konstytucyjne ma także prof. Piotr Winczorek, konstytucjonalista z Uniwersytetu Warszawskiego, który wskazuje, że ustawa zasadnicza stanowi, że ograniczenie praw właścicieli może nastąpić jedynie w drodze ustawy, a nie przez władze samorządowe.

- Ograniczenia w korzystaniu z praw mogą być wprowadzane tylko wtedy, gdy są konieczne w demokratycznym państwie dla jego bezpieczeństwa, porządku publicznego, ochrony środowiska, zdrowia i moralności publicznej, albo wolności i praw innych osób - mówi prof. Piotr Winczorek.

Skarga nie przysługuje

Organizacje reprezentujące prawa właścicieli nieruchomości wskazują także, że obecne rozwiązania prawne pozbawiają właścicieli możliwości sądowego dochodzenia swoich praw. Zgodnie bowiem z ustawą o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym studium nie jest aktem prawa miejscowego, co oznacza, że rozstrzygnięcia wójta, burmistrza, prezydenta miasta w tej sprawie nie mogą być zaskarżane w drodze sądowoadministracyjnej.

- Jeżeli zatem zapisy studium będą zakazywały zabudowy na danym obszarze, to właściciele położonych tam działek nie mogą odwołać się od tych rozstrzygnięć - mówi Ludomir Jastrzębski.

Podobnego zdania jest prof. Hubert Izdebski, ekspert prawa planowania i zagospodarowania przestrzennego z Uniwersytetu Warszawskiego, który uważa, że skoro studium zagospodarowania nie jest aktem prawa miejscowego, to zaskarżenie jego zapisów jest utrudnione.

- Nie wprowadza ono obowiązków i nie daje żadnych praw właścicielom nieruchomości i z tego względu ciężko jest im wykazać naruszenie interesu prawnego, a jest to przesłanka zaskarżenia uchwały gminy do sądu administracyjnego - wyjaśnia prof. Hubert Izdebski.

Właściciele nieruchomości, którzy zostają pokrzywdzeni zapisami studium, mogą jedynie pisać wnioski w trakcie uchwalania studium o zmianę przeznaczenia ich działek. Jeżeli projekt studium zostanie wyłożony do publicznego wglądu, to mogą oni także pisać uwagi do studium.

- W praktyce jednak składanie wniosków i pisanie uwag nic nie daje, gdyż organy gminy nie mają obowiązku ich uwzględniania i z reguły tego nie robią - mówi Ludomir Jastrzębski.

Odszkodowanie się nie należy

Właściciele nieruchomości, które na skutek zapisów studium uwarunkowań i zagospodarowania terenu nie mogą być zabudowane, tracą podwójnie. Poza tym, że nie mogą zagospodarować swoich działek, nie mogą także domagać się odszkodowań lub wykupu działki. Zgodnie bowiem z ustawą o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym możliwość ubiegania się o odszkodowanie występuje wyłącznie w sytuacji, kiedy działka objęta jest miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego i w wyniku zapisu tego planu jej wartość została obniżona lub właściciel nie może korzystać z przeznaczenia działki.

- Dochodzenie odszkodowań jest praktycznie niemożliwe, bowiem sporządzanie planów jest tak czasochłonne i kosztowne, że gminy uchwalają je wyłącznie dla terenów przeznaczonych pod inwestycje. Właściciele działek, dla których wprowadzony jest zakaz zabudowy, nie mają zatem co liczyć na to, że ich działka zostanie objęta planem miejscowym - mówi Ludomir Jastrzębski.

Dochodzenie odszkodowań nie jest także możliwe na podstawie ustawy o ochronie środowiska, bowiem zgodnie z jej zapisami właściciel nieruchomości może ubiegać się o odszkodowanie za wprowadzenie ograniczeń zabudowy, ale wyłącznie w sytuacji, kiedy ograniczenia te zostaną wprowadzone aktem prawa miejscowego.

- Studium uwarunkowań i zagospodarowania przestrzennego nie jest natomiast aktem prawa miejscowego - mówi prof. Hubert Izdebski.

30 proc. taniej można kupić działki sklasyfikowane jako grunty rolne od tych, które uznano za działki budowlane

NOWY PROJEKT USTAWY PRZEWIDUJE

Przygotowany przez Ministerstwo Budownictwa projekt ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym przewiduje wprowadzenie standardów urbanistycznych, które będą określały ogólne kierunki zabudowy gmin, a jednocześnie będą prawem miejscowym. Właściciele nieruchomości będą mogli zatem skarżyć ich zapisy.

Projekt resortu budownictwa zakłada także, że wszystkie działki rolne położone w granicach administracyjnych miast zostaną odrolnione. Właściciel takiej działki będzie musiał złożyć jedynie wniosek w tej sprawie i nie będzie potrzebna żadna decyzja urzędnika administracyjnego.

Podstawa prawna

■ Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz.U. nr 80, poz. 717 z późn. zm.).

źródło - [Gazeta Prawna nr 166 z dnia 28-08-2007]