Kredytu na wzniesienie domu nie dostaniesz, jeśli nie masz pozwolenia na budowę. Niektóre banki żądają też przedstawienia projektu budynku. Przed wypłatą każdej kolejnej transzy trzeba udokumentować postępy robót budowlanych

JANUARY N. MISIAK

Za cenę mieszkania w dużych aglomeracjach można dziś kupić działkę i wybudować dom pod miastem. Nic dziwnego, że zainteresowanie kredytami hipotecznymi na takie inwestycje wzrasta. Oferty banków są w zasadzie podobne, ale pożyczenie pieniędzy na ten cel nie jest proste.

Trudno sprzedać plac budowy

Udzielanie przez bank kredytu na mieszkanie czy gotowy dom nie wiąże się dla niego z dużym ryzykiem. W razie problemów takie nieruchomości można bez problemów sprzedać. Gorzej jest z upłynnieniem działki czy rozgrzebanego placu budowy - stanowi to dla bankowców znaczące ryzyko.

Gdy jednak ceny mieszkań znacznie idą w górę i zamiast 50-metrowego mieszkania w Warszawie można wybudować niemały domek w odległości 30 - 40 km od miasta, kredyty budowlane stają się coraz popularniejsze.

Idąc do banku, trzeba zwrócić szczególną uwagę na to, czy istnieje możliwość skredytowania jednocześnie zakupu działki i budowy domu. Coraz więcej banków wychodzi z założenia, że jest to inwestycja jak każda inna, i oferuje jeden kredyt na ten cel. Uzyskanie go jest możliwe tylko wtedy, gdy mamy już pozwolenie na budowę. W przeciwnym razie otrzymamy kredyt tylko na kupno działki, a po skompletowaniu odpowiednich dokumentów zostanie podwyższona kwota kredytu na budowę domu. GE Money Bank udziela takich kredytów na dwa sposoby.

W pierwszym przypadku kredytobiorca składa wniosek na zakup działki i od razu przedstawia projekt domu. Dostaje wtedy kredyt podzielony na części. Pierwsza transza jest wypłacana na zakup działki, a po załatwieniu wszelkich pozwoleń wypłacane są kolejne transze. W drugim przypadku kredyt na zakup działki zostaje podwyższony o kwotę kredytu na budowę domu.

Istnieją instytucje, które tego rodzaju kredyty traktują oddzielnie, tłumacząc to zbyt dużym ryzykiem. Należy do nich między innymi Bank Zachodni WBK. W banku tym można jednak liczyć na promesę, czyli gwarancję udzielenia kredytu na budowę domu.

Kosztorys to podstawa

Przyznanie kredytu opiera się w głównej mierze na prawidłowym wypełnieniu kosztorysu budowy oraz harmonogramu prac. Wbrew pozorom ustalenie kwoty kredytu nie jest takie proste. Najczęściej popełnianym błędem jest zaniżenie cen prac i materiałów. Każdy kosztorys jest oczywiście przez bank weryfikowany. Rzeczoznawca ocenia, czy za zadeklarowaną kwotę można wybudować dom zgodnie z projektem i założonym standardem, a jednocześnie, czy podana kwota nie przewyższa wartości nieruchomości. Możemy więc się zdziwić, gdy bank nie uzna nam wnioskowanej kwoty kredytu.

Jak twierdzą analitycy, w praktyce mamy tendencje do zaniżania kosztów związanych z budową. Warto więc od razu uważnie je przeliczyć lub zwrócić się z prośbą do rzeczoznawców. Podwyższenie kwoty kredytu oznacza bowiem konieczność ponownego składania dokumentów i rozpatrywania wniosku.

Musimy także pamiętać, że zaciągając kredyt budowlany, nie będziemy mogli z niego sfinansować wszystkich wydatków koniecznych do całkowitego wykończenia domu. Dlatego warto się dowiedzieć, co bank pozwoli nam kupić za pożyczone pieniądze. W większości banków środki uzyskane z kredytu muszą być "wbudowane" w dom, a więc przeznaczone na elementy nierozerwalnie z nim związane (konstrukcja, podłogi itp.). Oznacza to, że np. meblowanie kuchni na wymiar czy wykonanie szafy wnękowej może być sfinansowane kredytem, ale zakup regałów już nie. Bank nie zapłaci nam także za części budowy nieujęte w kosztorysie, np. za ogrodzenie, które nie znalazło się w zestawieniu kosztów.

Wkład własny

Przy budowie domu na kredyt większość banków wymaga wkładu własnego w wysokości 10 - 20 proc. wartości inwestycji. Istnieje oczywiście możliwość ubezpieczenia niskiego wkładu własnego, lecz są to dodatkowe koszty. W ulotkach banki często zapewniają, że udzielają kredytu na 100 proc. wartości inwestycji, a w rzeczywistości trzeba mieć środki w wysokości np. 20 - 50 proc. wartości działki. Warto więc dokładnie się dopytać, jak dużo pieniędzy potrzebujemy na początek.

Zaciągając kredyt na budowę domu, trzeba również pamiętać o tym, że w określonym w umowie kredytowej czasie - w zależności od banku jest to od dwóch do trzech lat - trzeba oddać dom do użytkowania i ujawnić go w księdze wieczystej. Większość banków deklaruje jednak indywidualne podejście do klienta i jednocześnie możliwość wydłużenia tego terminu. Niewywiązanie się z obowiązku zakończenia budowy może być podstawą do wypowiedzenia umowy kredytowej. Banki weryfikują więc realność kosztorysu oraz sprawdzają postępy prac na budowie.

Niektóre banki pobierają podwyższone oprocentowanie kredytu do momentu ukończenia domu. Inne wymagają od nas wykupienia ubezpieczenia kredytu na wypadek braku uzyskania wpisu do księgi wieczystej (np. GE Money Bank).

Transze po rozliczeniu

Kredyt na budowę domu jest wypłacany transzami po ukończeniu kolejnych etapów budowy. Liczba transz jest ustalana indywidualnie, w zależności od przedstawionego wcześniej harmonogramu. Najczęściej kredyt jest wypłacany w czterech - sześciu transzach. Uruchomienie każdej kolejnej jest uzależnione od rozliczenia się z już otrzymanych pieniędzy. Stosowane są różne formy rozliczeń. Coraz więcej banków nie wymaga już rachunków ani faktur za zakupione materiały i przeprowadzone prace budowlane. Najczęściej stosowaną metodą jest wizyta na placu budowy pracownika banku lub rzeczoznawcy. Ten drugi sposób będzie nas kosztował od 50 do 250 zł za wizytę, w zależności od banku. Są jednak i takie banki, które zadowolą się tylko wysłanymi zdjęciami czy wglądem do dziennika budowy.

W większości banków do momentu wypłaty ostatniej transzy kredytu obowiązuje tak zwana karencja w spłacie kredytu. Przez ten czas spłacane są jedynie odsetki. W bankach można także otrzymać karencję po wypłacie ostatniej transzy - w zależności od instytucji łączny okres karencji może wynosić od 24 do 36 miesięcy.

Planując zaciągnięcie kredytu, musimy wziąć pod uwagę dodatkowe koszty związane z jego uruchomieniem i późniejszym funkcjonowaniem. Opłaty i prowizje mogą być dosyć zróżnicowane. Zaliczamy do nich: opłaty za rozpatrzenie wniosku, prowizje od przyznanego kredytu, opłaty za wycenę i inspekcję przedmiotu zabezpieczenia, opłaty związane z ubezpieczeniem na życie kredytobiorcy (w przypadku osób, które samodzielnie nie zaopatrzyły się w tego typu polisę), opłaty związane z ubezpieczeniem niskiego wkładu własnego (z reguły gdy wysokość wkładu własnego nie przekracza 20 proc. kwoty kredytu). W okresie spłaty możemy się narazić na dodatkowe koszty związane z opłatami za wcześniejszą spłatę, zmianą waluty kredytu lub renegocjowaniem warunków umowy.

---

warto wiedzieć zanim zdecydujesz się na kredyt

¦ porównaj oferty banków: zwróć uwagę nie tylko na oprocentowanie kredytów, ale i na prowizje ¦ sprawdź opłaty za wcześniejszą spłatę, za przewalutowanie kredytu, za każdą zmianę w aneksie ¦ zapytaj o zasady dokumentowania prac na budowie i sprawdź proponowany rodzaj zabezpieczenia ¦ oceń swoje możliwości finansowe - kredyty budowlany będzie spłacany przez 20 -30 lat, musisz więc ocenić, jak dużą kwotę miesięcznie możesz przeznaczyć na jego spłatę ¦ nie zadłużaj się na styk - trzeba pamiętać, że w przyszłości dom trzeba będzie urządzić, remontować, warto więc mieć rezerwę finansową ¦ weź pod uwagę podwójne koszty - gdy np. wynajmujesz mieszkanie do momentu wybudowania domu, musisz płacić czynsz oraz ratę kredytu ¦ nie bój się pytać - doradca kredytowy po winien rozwiać każdą wątpliwość i odpowiedzieć na każde pytanie ¦ uważnie przeczytaj umowę, zwróć uwagę, czy wszystkie omówione wcześniej warunki są w niej zawarte. Przeczytaj także to, co zostało napisane drobnym drukiem ¦ pamiętaj, że możesz negocjować. Spróbuj ustalić jak najlepsze dla siebie warunki ¦ nie wierz reklamie - dokładnie sprawdź warunki spłaty w czasie całego okresu kredytowania, a nie tylko w ciągu dwóch, trzech pierwszych lat. Może się okazać, że oferta nie jest aż tak atrakcyjna, jak się wydaje ¦ uzbrój się w cierpliwość - na zdobycie wszystkich wymaganych zaświadczeń potrzebujesz od jednego do dwóch miesięcy ¦ uważaj na dodatkowe ukryte koszty - np. ryzyko walutowe, spread walutowy czy przymusowe dodatkowe ubezpieczenia

źródło - [Rzeczpospolita nr 205 z dnia 3-09-2007]