Umowa o zarządzanie nieruchomością musi być zawarta z osobą posiadającą licencję zawodową tylko wówczas, gdy nieruchomość stanowi zasoby Skarbu Państwa lub jednostek samorządu terytorialnego.

Sąd Najwyższy podjął uchwałę o zasadach zawierania umów o zarządzanie nieruchomością. Wskazał również, jakie są różnice w przypadku, gdy nieruchomość należy lub nie należy do zasobów Skarbu Państwa oraz jednostki samorządu terytorialnego.

Charakter prawny umowy

Sąd Najwyższy uznał za konieczne rozstrzygnąć kwestię, czy umowa o zarządzanie nieruchomością uregulowana w art. 185 ust. 1 i 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. z 2004 r. nr 261, poz. 2603) jest umową nazwaną. Wskazał, że wprawdzie przedmiot umowy nie został wskazany bezpośrednio, ale można go wywieść z treści pojęcia zarządzanie nieruchomością, które polega na podejmowaniu wszelkich decyzji i dokonywaniu wszelkich czynności zmierzających do utrzymania nieruchomości w stanie niepogorszonym, zgodnie z jej przeznaczeniem, jak również do uzasadnionego inwestowania w tę nieruchomość. Umowa jest sprecyzowana także podmiotowo. Jedną stroną jest zarządca nieruchomości lub przedsiębiorca, drugą stroną właściciel nieruchomości, wspólnota mieszkaniowa lub inna jednostka organizacyjna, której przysługuje prawo do nieruchomości. Ustawodawca wskazał również formę umowy o zarządzanie nieruchomością jako formę pisemną pod rygorem nieważności. Reasumując, SN stwierdził, że omawiana umowa należy do umów nazwanych.

Obowiązek zawarcia umowy

Sąd Najwyższy uznał, że należy rozważyć kwestię, czy właściciel nieruchomości jest zobowiązany zawrzeć umowę w tych przypadkach, w których bezpośrednio nie zarządza nieruchomością. Sąd wskazał na treść art. 189 ustawy o gospodarce nieruchomościami, z którego wywiódł normę, że jeżeli zarząd nie jest wykonywany przez samego właściciela nieruchomości wchodzących w skład zasobów, to musi być wykonywany przez zarządcę licencjonowanego. Skoro przepis art. 189 ust. 1 stanowi, że nieruchomości stanowiące zasoby (...) mogą być zarządzane, to należy wnosić, że zarząd licencjonowanego zarządcy nie jest obowiązkowy, właściciel bowiem może sam gospodarować swoją nieruchomością. Jeśli jednak właściciel decyduje się na powierzenie zarządu, musi on być sprawowany przez zarządcę licencjonowanego. Z powyższego wynika, że w przypadku nieruchomości Skarbu Państwa, powiatów, województw i gmin czynności odpowiadające treści umowy o zarządzanie nieruchomością nie mogą być wykonywane na podstawie innej umowy i przez osoby nieposiadające odpowiedniego przygotowania zawodowego, potwierdzonego licencją zawodową zarządcy nieruchomości.

Natomiast do zarządzania innymi nieruchomościami, niewchodzącymi w skład zasobów, nie znajdują zastosowania przepisy o powierzeniu zarządu wyłącznie zarządcą licencjonowanym albo przedsiębiorcom zatrudniającym takich zarządców do wykonywania czynności zarządzania.

Sygn. akt III CZP 69/70

źródło - [Gazeta Prawna nr 171 z dnia 4-09-2007]