W obrocie profesjonalnym, czyli między przedsiębiorcami, umowa przedwstępna jest wykorzystywana jako zabezpieczenie interesów obydwu stron kontraktu ostatecznego. Nie może być jednak kwalifikowana jako czynność przygotowująca zawarcie umowy definitywnej ani jako tryb kontraktowania, jak np. rokowania, ponieważ jest samoistnym stosunkiem zobowiązaniowym, umową uregulowaną w kodeksie cywilnym.
Z ekonomicznego punktu widzenia umowa przedwstępna stanowi oczywiście środek służący osiągnięciu zamierzonego celu. Zawsze daje bowiem czas na dopracowanie transakcji. Czasem pozwala zgromadzić odpowiednią partię towaru, czasem zdobyć pieniądze. Zawarcie jej ułatwia też kontrahentom lepsze poznanie się. Z prawnego punktu widzenia jest jednak ponad wszelką wątpliwość umową samą w sobie, uregulowaną artykułami 389 i 390 k.c.

 

Czy warto się wiązać Regułą powinno być zawieranie umów definitywnych, ale ponieważ zdarzają się przeszkody prawne (np. brak koncesji na obrót określonymi towarami lub zgody na nabycie nieruchomości przez cudzoziemca) albo faktyczne (np. towar, który ma być sprzedany nie został jeszcze w całości wyprodukowany, jedna ze stron kontraktu nagle musi wyjechać), to można, a czasem nawet trzeba wykorzystywać instytucję umowy przedwstępnej. Gdy chodzi o przyczyny niezawarcia od razu kontraktu docelowego, to nie muszą one być obiektywne. Jakiś powód, niechby tylko subiektywnie ważny, musi zaistnieć. Dlatego przedsiębiorca, któremu kontrahent proponuje zawarcie umowy przedwstępnej, powinien rozważyć, czy nie jest to tylko nielojalna gra na zwłokę np. po to, by zablokować konkurencję i czy warto się w ten sposób na jakiś czas wiązać bez konkretnego rezultatu.

 

Istotne postanowienia Umowa przedwstępna powinna określać istotne postanowienia umowy przyrzeczonej (art. 389 par. 1 k.c.). Może więc poprzedzać wszystkie kontrakty nazwane, czyli uregulowane w kodeksie cywilnym i innych ustawach, a także nienazwane, tzn. dostosowane do potrzeb stron w określonej sytuacji, lecz niezdefiniowane ustawowo. Trzeba tylko pamiętać, by budując umowę przedwstępną, a właściwie zręby kontraktu definitywnego, nie przekroczyć granicy swobody umów. Treść lub cel nawiązywanego stosunku prawnego nie może być sprzeczna z jego właściwością (naturą), ustawami ani zasadami współżycia społecznego (art. 3531 k.c.).

Tym samym należy wystrzegać się wyzysku (np. ustalania odsetek przekraczających maksymalne, tzn. przekraczające czterokrotność wysokości stopy kredytu lombardowego NBP), czy pozostawienia tylko jednej stronie możliwości dowolnej zmiany warunków umowy; niedopuszczalne jest również sprzeniewierzenie się staranności wynikającej z zawodowego charakteru prowadzonej działalności albo wykorzystanie przymusowej sytuacji kontrahenta. Nie ma natomiast powodów zakładać, że uzależnianie skuteczności umowy przedwstępnej od zdarzenia przyszłego niepewnego sprzeciwia się naturze umowy przedwstępnej. Możliwe jest sformułowanie w niej warunku, od którego spełnienia zależy zawarcie umowy docelowej. Jeżeli wobec tego przedsiębiorcy decydują się na zawarcie umowy zobowiązującej ich do zawarcia oznaczonej umowy – powiedzmy – sprzedaży, co zdarza się najczęściej, to ta umowa przedwstępna nie może pomijać żadnego elementu, bez którego kontrakt przyrzeczony nie mógłby istnieć. Sprzedawca musi się zatem zobowiązać do przeniesienia na kupującego własności rzeczy i do wydania mu jej, zaś kupujący powinien obiecać, że rzecz odbierze i zapłaci ustaloną cenę (art. 535 k.c.). Umieszczenie w umowie przedwstępnej istotnych postanowień umowy przyrzeczonej nie oznacza oczywiście, że ów drugi kontrakt musi mieć identyczną treść. Możliwe jest i najczęściej wskazane rozszerzenie postanowień umowy docelowej, kiedy już będzie zawierana.

 

WZÓR

---

UMOWA PRZEDWSTĘPNA SPRZEDAŻY

Zawarta 21 listopada 2006 r. w Warszawie między
1. Janem Kowalskim, przedsiębiorcą wpisanym do gminnej ewidencji działalności gospodarczej pod numerem 12345678, o NIP 112 12 1212, prowadzącym przedsiębiorstwo w Warszawie, przy ul. Jakiejkolwiek 3 lok. 2, zwanym dalej Sprzedającym,
a
2. XMY spółką z ograniczoną odpowiedzialnością, z numerem w KRS 8765432, o NIP 22113344, z siedzibą w Warszawie, przy ul. Dowolnej 15, zwanym dalej Kupującym.

§ 1
Przedmiotem umowy jest przyrzeczenie przeniesienia na Kupującego prawa własności 5 ton dwucalowych gwoździ.
§ 2
Cenę, którą kupujący zapłaci sprzedawcy, strony określają na 25 000 zł (słownie: dwadzieścia pięć tysięcy złotych).
§ 3
Kupujący zobowiązuje się przelać cenę na konto Sprzedającego w dniu podpisania umowy przyrzeczonej i odebrać przedmiot sprzedaży w ciągu trzech dni od tej daty.
§ 4
1. Kupujący wręcza Sprzedającemu na poczet ceny zadatek w wysokości 5000 zł (słownie: pięciu tysięcy złotych).
2. Sprzedający oświadcza, że otrzymał od Kupującego kwotę wymienioną w punkcie pierwszym niniejszego paragrafu umowy i odbiór jej niniejszym kwituje.
3. W razie niewykonania umowy przez Sprzedającego, zwróci on Kupującemu zadatek w podwójnej wysokości.
4. Gdyby Kupujący nie wykonał umowy, zadatek przepada na rzecz Sprzedającego.
§ 5
1. Sprzedający oświadcza, że zbywana własność gwoździ jest wolna od obciążeń.
2. Sprzedający oświadcza, że nie toczy się przeciwko niemu postępowanie egzekucyjne.
3. Gdyby po zawarciu niniejszej umowy ujawniło się jakiekolwiek obciążenie zbywanej rzeczy, Sprzedający zobowiązuje się natychmiast uwolnić przedmiot sprzedaży spod tego obciążenia.
§ 6
W sprawach nieuregulowanych niniejszą umową mają zastosowanie przepisy kodeksu cywilnego.
§ 7
Spory, które mogą wyniknąć na tle niniejszej umowy, będzie rozstrzygał sąd powszechny, właściwy dla siedziby Sprzedającego.
§ 8
Umowę sporządzono w dwóch jednobrzmiących egzemplarzach, po jednym dla każdej ze stron.
........................... .......................
Sprzedający Kupujący

 

Termin umowy docelowej Po zmianie kodeksu cywilnego z 14 lutego 2003 r., obowiązującej od 25 września 2003 r., nie trzeba już koniecznie określać terminu zawarcia umowy stanowczej, choć można i w praktyce warto. Gdy bowiem strony zdecydują się na wyznaczenie takiej daty, uprawniony nie będzie mógł wcześniej żądać zawarcia kontraktu docelowego. Będzie jednak miał obowiązek przyjąć świadczenie, czyli przystąpić do kontraktu ostatecznego, gdy dłużnik zechce spełnić je przed ustaloną datą.

Przedsiębiorcy decydujący się na nieokreślenie terminu umowy ostatecznej powinni brać jednak pod uwagę, że kiedy najpierw coś trzeba załatwić albo coś ma się zdarzyć, odpowiedni termin może być wyznaczony dopiero po nastaniu tego faktu (np. po uzyskaniu zezwolenia lub uzyskaniu przez kupującego kredytu). W takich sytuacjach nie będzie odpowiedni ani czas zbyt krótki, ani termin bardzo odległy od zawarcia umowy przedwstępnej. Ten, kto nie brałby tego pod uwagę, naraziłby się na to, że druga strona mogłaby – powołując się na art. 5 k.c. – podnieść zarzut nadużycia prawa podmiotowego. Gdy strony nie wyznaczą terminu związania się kontraktem ostatecznym, ważne jest nieprzeciąganie w nieskończoność ich obowiązku pozostawania w gotowości. Ustawodawca rozwiązał to w ten sposób, że strona uprawniona do żądania zawarcia umowy może w ciągu jednego roku wyznaczyć termin. I trzeba pamiętać, że umowa przedwstępna może być zarówno jednostronnie, jak i dwustronnie zobowiązująca (uprawniona może być jedna strona albo obie). Problem mogłaby rodzić sytuacja, kiedy przy umowie dwustronnie zobowiązującej każda ze stron wyznaczyłaby inny termin umowy przyrzeczonej. Wówczas wiąże termin wyznaczony przez tego przedsiębiorcę, który działał szybciej, nawet gdyby termin przez niego wybrany był odleglejszy (art. 389 par. 2 zd. 2 k.c.). Jeśliby jednak żadna ze stron nie wyznaczyła w ciągu roku od zawarcia umowy przedwstępnej terminu ostatecznego kontraktu, nikt nie będzie mógł żądać zawarcia umowy przyrzeczonej (art. 389 par. 2 zd. 3 k.c.). Oznacza to, że termin ten jest zawity, do którego nie mają zastosowania nawet przepisy o przerwie biegu przedawnienia na skutek wniesienia powództwa. Tym samym po jego upływie zobowiązanie z umowy przedwstępnej wygasa, a żadna strona nie może dochodzić zawarcia umowy przyrzeczonej ani nawet żądać odszkodowania (art. 390 k.c.). Wraz z możliwością dochodzenia roszczenia o spełnienie świadczenia w naturze (zawarcia umowy przyrzeczonej) gasną bowiem wszystkie zobowiązania wynikające z umowy przedwstępnej. Gdy mowa o rocznym terminie przedawnienia, chodzi oczywiście o wyznaczenie daty, w której strony przystąpią do umowy stanowczej, a nie o dzień sfinalizowania transakcji. Warto też pamiętać, że nawet w razie wygaśnięcia zobowiązania nie ma przeszkód, by strony zawarły umowę ostateczną czy choćby nową przedwstępną, jeżeli obie zechcą przystąpić do niej zgodnie. Kłopotliwe bywają też sytuacje, kiedy strony mimo umowy przedwstępnej nie mogą dojść do porozumienia. Rzecz dotyczy nie tylko terminu umowy definitywnej, lecz przede wszystkim jej ważnych dla kontrahentów postanowień. Bywa bowiem, że jedna ze stron chce coś (np. nieruchomość) koniecznie kupić. Wówczas wolno jej wprawdzie wnieść powództwo o ustalenie (art. 189 kodeksu postępowania cywilnego), ale w praktyce sąd rzadko zdąża wydać prawomocne orzeczenie przed upływem roku. W ten sposób uprawnienie staje się nieskuteczne. Dlatego bezpieczniej jest wyznaczać termin zawarcia umowy przyrzeczonej od razu, w umowie przedwstępnej.

 

Klauzule dodatkowe Nie ma przeszkód, by umowa przedwstępna, podobnie jak ostateczna, zawierała dodatkowe klauzule umowne. Mogą one dotyczyć zadatku albo kary umownej czy nawet obu rodzajów odszkodowań jednocześnie. Zapisy takie bowiem o wiele lepiej motywują strony do zawarcia umowy ostatecznej niż sama perspektywa dochodzenia wykonania zobowiązania. W prawdziwej umowie warto dodać termin zawarcia umowy przyrzeczonej i postanowienia o karze umownej na wypadek niewykonania zobowiązania, czyli nieprzystąpienia do umowy przyrzeczonej. A gdyby pojawiły się dodatkowe koszty (np. taksa notarialna czy podatki, powiedzmy w razie sprzedaży nieruchomości), przydatne będą postanowienia mówiące, która strona ponosi te opłaty. Niekiedy będą nieodzowne i inne postanowienia, zależnie od konkretnego przypadku.

 

Jaka forma Każda umowa przedwstępna może mieć dowolną formę, nawet jeśli zobowiązuje strony do przeniesienia własności nieruchomości. Niestanięcie jednak do aktu notarialnego, gdy jest to konieczne dla ważności umowy zasadniczej (art. 158 k.c.), znacznie ogranicza skutek prawny umowy przedwstępnej. To samo można powiedzieć o umowach dotyczących zbycia lub wydzierżawienia przedsiębiorstwa albo ustanowienia na nim użytkowania. Jeśli bowiem w skład przedsiębiorstwa będącego przedmiotem obrotu nie wchodzi nieruchomość, to nie jest potrzebny akt notarialny, lecz wystarczy poświadczenie przez notariusza podpisów złożonych przez strony pod umową zawartą na piśmie (art. 751 par. 1 k.c.). Ograniczony skutek prawny umowy przedwstępnej zawartej bez zachowania szczególnej formy przewidzianej dla umowy zasadniczej może polegać na tym, że kiedy któraś ze stron zechce uchylić się od zawarcia kontraktu definitywnego, np. przenoszącego własność nieruchomości czy przedsiębiorstwa, druga nie może jej do tego zmusić ani skutecznie żądać zawarcia umowy przyrzeczonej, także przed sądem (a contrario art. 390 par. 2 k.c.). Takiemu niedoszłemu kupującemu lub sprzedającemu wolno jednak domagać się naprawienia szkody, jaką poniósł z powodu niedojścia transakcji do skutku. Tym samym może okazać się, że umowa przedwstępna będzie ważna wraz z wszelkimi dodatkowymi zastrzeżeniami, np. dotyczącymi zadatku czy kary umownej, lecz bezskuteczna, gdy idzie o możliwość doprowadzenia do ostatecznej transakcji. Nie jest też obojętna forma wyznaczenia terminu zawarcia umowy przyrzeczonej, ponieważ mamy tu do czynienia z uzupełnieniem kontraktu. A wszystko, co strony zechcą dodać lub zmienić w umowie, wymaga takiej samej formy, jaką przewidziała dla niej ustawa lub sami kontrahenci (art. 77 par. 1 k.c.). Może się więc okazać, że wyznaczenie terminu zawarcia umowy przyrzeczonej, np. ustnie, spowoduje, że jeśli jedna ze stron zechce się wycofać, drugiej pozostanie w najlepszym razie roszczenie odszkodowawcze. Co gorsza, w doktrynie można spotkać również poglądy, wedle których z chwilą kiedy odpada możliwość dochodzenia zawarcia umowy przyrzeczonej, przestają istnieć także wszelkie inne zobowiązania wynikające z umowy przedwstępnej. I gdyby sądy tak właśnie orzekały, byłoby to jeszcze mniej korzystne dla przedsiębiorców niedbających o detale.

 

Naprawienie szkody Jeżeli zobowiązany do zawarcia umowy przyrzeczonej uchyla się od tej powinności, druga strona może żądać naprawienia szkody, którą poniosła przez to, że liczyła na sfinalizowanie kontraktu (art. 390 par. 1 zd. 1 k.c.). Odszkodowanie powinno w takich sytuacjach obejmować nie tylko szkodę rzeczywistą, czyli wyrównywać stratę (np. wszelkie koszty, jakie strona poniosła na poczet mającej dojść do skutku transakcji), lecz także utracone korzyści (art. 361 par. 2 k.c.). Strony same mogą w umowie przedwstępnej kształtować odpowiedzialność odszkodowawczą na wypadek niezawarcia umowy przyrzeczonej z powodu okoliczności zależnych od zobowiązanego (art. 390 par. 1 zd. 2 k.c.). Mogą więc ustalić, że poszkodowanemu wolno domagać się wszystkiego, co by uzyskał w razie wykonania kontraktu ostatecznego. Wolno też zastrzec zadatek i karę umowną przekraczające wysokość odszkodowania równego szkodzie poniesionej przez to, że uprawniony liczył na zawarcie umowy przyrzeczonej. Wysokość wszelkich tych dolegli-wości zależy od uznania stron.

Warto też pamiętać, że strona uprawniona może według uznania dochodzić bądź zawarcia umowy ostatecznej, bądź – jeśli woli – odszkodowania. Kumulacja tych roszczeń jest jednak niemożliwa.

 

ORZECZNICTWO

---

GDY NIE ZAWARTO UMOWY PRZYRZECZONEJ Jeśli została zawarta umowa przedwstępna przeniesienia nieruchomości, ale nie doszło do zawarcia umowy przyrzeczonej w ustalonym terminie, a nieruchomość zbyto komuś innemu, to samo zobowiązanie do zawarcia umowy nie wygasło. Przysługuje ono uprawnionemu w dalszym ciągu, tylko że powinno być skierowane do nabywcy nieruchomości, nie do zbywcy.
Wyrok SN, sygn. akt I CK 28/05

 

TERMIN UMOWY PRZYRZECZONEJ, PRZEDAWNIENIE Określony w umowie przedwstępnej termin zawarcia umowy przyrzeczonej jest terminem wykonania zobowiązania. Jego upływ powoduje wymagalność roszczenia uprawnionego. Wyznacza też początek terminu przedawnienia.
Wyrok SN z 16 grudnia 2005 r., sygn. akt III CK 344/05

 

ODSTĄPIENIE DLA ZADATKU Konstrukcja art. 394 par. 1 k.c. jednoznacznie wskazuje na jego dyspozytywny charakter, zatem skutki prawne w nim uregulowane występują wyłącznie w braku odmiennych postanowień umownych lub zwyczaju. Z powyższego wynika, że sam fakt wręczenia przy zawieraniu umowy zadatku nie przesądza o tym, że w razie niewykonania umowy przez jedną ze stron druga strona może bez wyznaczenia dodatkowego terminu od umowy odstąpić i otrzymany zadatek zachować, a jeżeli sama go dała, żądać sumy dwukrotnie wyższej. Reżim ten bowiem znajduje zastosowanie wyłącznie w wypadku braku odmiennego zastrzeżenia umownego.
Wyrok Sądu Apelacyjnego w Poznaniu z 26 października 2005 r., sygn. akt I ACa 762/05

 

KONTAKTY STRON PRZERYWAJĄ BIEG PRZEDAWNIENIA Strona zobowiązana do zawarcia umowy przyrzeczonej nie może powoływać się na przedawnienie roszczenia z tytułu zawarcia umowy przedwstępnej, jeśli podejmowała w trakcie biegu terminu przedawnienia działania dotyczące danej sprawy, takie jak np. wyznaczenie terminu uzgodnienia warunków aktu notarialnego.
Wyrok SN z 26 sierpnia 2004 r. , sygn. akt I CK 106/04

 

TERMIN, WARUNEK I ZADATEK 1. Określenie terminu może nastąpić nie tylko przez wskazanie konkretnej daty czy przedziału czasowego, ale także poprzez wskazanie pewnego zdarzenia. Chodzi tu jednak o zdarzenie, które – przy rozsądnej ocenie sytuacji – powinno nastąpić. Pewność co do nadejścia zdarzenia przyszłego (końcowego), nieodzowna przy zastrzeżeniu terminu, stanowi element odróżniający w stosunku do warunku rozwiązującego.
Przy przyjęciu, że pod pojęciem „termin” należy rozumieć zdarzenie przyszłe i pewne, dopuszczalne będzie zarówno oznaczenie terminu w taki sposób, że moment, w którym termin ten nadejdzie, nie jest znany w chwili dokonania czynności. Decydujące znaczenie przypada tu pewności zdarzenia, a nie ścisłemu momentowi jego nadejścia.
2. Warunkami prawnymi są ustanowione przez normy prawne przesłanki skuteczności czynności prawnej, np. wymagania co do formy, kwalifikacji osobistych czy też zezwolenia organów administracyjnych, w tym przybierającego postać decyzji administracyjnej. Powstanie skutków prawnych uzależnione jest w tych przypadkach od treści normy prawnej, a nie od treści czynności prawnej i jest dla oceny skuteczności prawnej tej czynności bez znaczenia. Do postanowień takich nie można stosować przepisów o warunku.
3. W razie niewykonania zobowiązania zawarcia umowy przyrzeczonej przyjąć należy, że jeżeli nie doszło do zawarcia umowy przyrzeczonej na skutek okoliczności, za które żadne ze stron nie ponosi odpowiedzialności, zadatek wręczony przy zawarciu umowy przedwstępnej powinien być zwrócony.
Wyrok Sądu Apelacyjnego w Katowicach z 14 października 2004 r., sygn. akt I ACa 714/04

 

POD WARUNKIEM ZAPŁATY Jeżeli umowa przewiduje zobowiązanie dwóch osób do zawarcia z inną osobą umowy przyrzeczonej w terminie określonym w umowie przedwstępnej, jednak po uprzednim przez nią uiszczeniu ceny, to nieuiszczenie tej ceny zwalnia ich z powyższego obowiązku.
Wyrok SN z 7 kwietnia 2004 r., sygn. akt IV CK 212/03 żródło [Gazeta Prawna - nr 226 - 21-11-2006]