• Stary kredyt hipoteczny nie musi być przeszkodą przy kupnie nowego mieszkania również na kredyt
• Kiedy skonsoliduje się całkowite zadłużenie, można wynegocjować z bankiem korzystniejsze oprocentowanie
• Nie wszystkie banki godzą się na zabezpieczenie jednego kredytu na dwóch nieruchomościach

Posiadając kredyt na mieszkanie i kupując nowe, można starać się o powiększenie dotychczasowego lub refinansować się w innym banku. Spłacany kredyt hipoteczny nie jest przeszkodą do zaciągnięcia nowego. Jeśli zdolność kredytowa jest wystarczająca, banki są w stanie udzielić drugiego kredytu hipotecznego.

Plusy z konsolidacji

Gazeta Prawna wraz z ekspertami portalu eHipoteka.com sprawdziła, co warto zrobić w takiej sytuacji. Przeanalizowaliśmy to na przykładzie osoby, która ma mieszkanie na kredyt w wysokości około 90 tys. zł, zaciągnięty kilka lat temu. Dotychczasowy kredytobiorca chce kupić nową nieruchomość, ale nie sprzedając poprzedniej. Mieszkanie kupione kilka lat temu jest dzisiaj dużo droższe. W zależności od jego lokalizacji, może nawet dwu-, trzykrotnie. Załóżmy, że ulokowane z kredytu w trzydziestometrowej kawalerce 90 tys. zł przyniosło dziś kolejne 180 tys. zł. zysku. Taka kwota byłaby do uzyskania po jej ewentualnej sprzedaży.

Oczywiście można pomyśleć o zbyciu mniejszego mieszkania i jednoczesnym kupnie kolejnego, bardziej komfortowego. W ten sposób zrealizujemy zamrożony w obecnie posiadanych czterech ścianach zysk wynikający ze wzrostu ich wartości. Jednak z drugiej strony pozbędziemy się aktywa, które wciąż może zyskać na wartości i potencjalnie mogłoby przynosić dodatkowe dochody z wynajmu.

- W Warszawie przychód z takiej działalności wyniósłby średnio 1,3 tys. zł. Zakładając, że czynsz wyniesie 500 zł, różnica, czyli zysk, mogłaby pokryć koszt obsługi starego kredytu - wylicza Bartosz Michałek z eHipoteka.com

Dlatego wiele osób chce kupić nowe większe mieszkanie, nie pozbywając się starego, licząc na dalszy wzrost cen nieruchomości. Zakładamy więc, że 50-metrowe mieszkanie w dużym mieście, np. w Warszawie, będzie kosztować ok. 450 tys. zł. W tej sytuacji można postarać się o powiększenie obecnie posiadanego kredytu i rozszerzenie go o kwotę potrzebną do nabycia nowego lokum, czyli o dodatkowe 450 tys. zł. Stare mieszkanie jest warte 270 tys. zł i nadal ciąży na nim zadłużenie.

Dwie hipoteki

- W wyniku połączenia kredytów w jeden obie nieruchomości zostaną obciążone. Z uwagi na fakt, że sumaryczna ich wartość istotnie przewyższy kredyt, bank może zrezygnować z wymogu ubezpieczenia brakującego wkładu własnego - podkreśla Bartosz Michałek.

To korzystny wariant z punktu widzenia kredytobiorcy, choć banki niechętnie się na to zgodzą. Druga możliwość to przeniesienie starego zadłużenia do innego banku, w którym zaciągamy kredyt na drugą nieruchomość.

- Standardowo, w sytuacji gdy klient spłaca już jeden kredyt i chce zaciągnąć kolejny na nowe mieszkanie, bank zostawia stary kredyt i udziela kolejnego na kupowane lokum. Połączenie dwóch kredytów jest możliwe w sytuacji, gdy klient przeniesie się do nowego banku, który mu udzieli jednego kredytu na obydwa cele, czyli spłatę starego zadłużenia i zakup nowej nieruchomości. Wówczas hipoteka może być ustanowiona na wybranej nieruchomości lub na obu jednocześnie, w zależności od ich wartości - mówi Agnieszka Nachyła z Banku Millennium.

Nowe warunki

W wyniku połączenia obu kredytów w jeden można uzyskać od banku lepsze warunki finansowe, przede wszystkim niższą marżę (kilka lat temu były one wyższe niż obecnie) i w efekcie korzystniejsze oprocentowanie. Dodatkowo stosunek łącznej wartości zabezpieczenia kredytu do jego wysokości jest korzystniejszy. Może to skutkować np. brakiem konieczności dokonania tzw. ubezpieczenia brakującego wkładu własnego.

W przypadku gdy zabezpieczeniem jednego kredytu są dwie nieruchomości, nieco wyższe będą jednak koszty sądowe z tym związane, ponieważ wówczas trzeba wnieść dwie opłaty za ustanowienie hipoteki (czyli dwa razy po 200 zł).

Jednak część banków nie pozwala na zabezpieczenie jednego kredytu na dwóch nieruchomościach.

Nawet 135 proc. pierwszego

- Kredyt hipoteczny traktujemy jako kredyt celowy, na jedną nieruchomość. Istnieje możliwość zaciągnięcia kredytu na spłatę zadłużenia w innym banku aż do 135 proc. wartości pierwotnego kredytu. Wysokość kredytu nie może przekraczać aktualnej wartości nieruchomości - wyjaśnia GP Magda Suchanek z Santander Consumer Banku.

Jeśli potrzebna jest wyższa kwota niż 135 proc. poprzedniej, bank zrefinansuje stary kredyt i udzieli nowego na kupowaną nieruchomość. Kredytobiorca musi wtedy podpisać dwie oddzielne umowy kredytowe.

ZE STRONY PODATKÓW

Osoba, która przy starym kredycie korzystała z ulgi odsetkowej, po jego zrefinansowaniu w innym banku straci do niej prawo. Z ulgi mogą korzystać osoby, które podpisały umowę kredytową do końca 2006 roku. W takim przypadku podatnik może odliczać faktycznie poniesione wydatki na spłatę odsetek od kredytu, bez względu na walutę, w jakiej został zaciągnięty. Jeśli ktoś nabył prawo do ulgi, może z niej korzystać do 2027 roku.

Gp Radzi

Jeśli zostajesz w starym banku, a większe mieszkanie kredytujesz w nowym

• Przygotuj się na skompletowanie dokumentów potwierdzających wysokość twoich dochodów. Dokładna lista będzie się różnić w zależności od źródła ich uzyskiwania oraz banku, który ostatecznie wybierzesz.
• Podpisz umowę przedwstępną zakupu mieszkania. Zadbaj o długi termin na czas załatwienia formalności kredytowych przed podpisaniem aktu notarialnego. Bywa, że się przedłużają.
• Poproś sprzedającego o wszystkie dokumenty dotyczące nabywanej nieruchomości. Chodzi przede wszystkim o księgę wieczystą, o ile jest założona. W zależności od formy prawnej nieruchomości (spółdzielcze prawo do lokalu, odrębna własność), mogą być potrzebne dodatkowe dokumenty (np. pierwotny akt nabycia lokalu).
• Wybierz bank. Niełatwa decyzja. Masz do dyspozycji internetowe wyszukiwarki kredytowe, doradców finansowych lub samodzielne zbieranie informacji w bankach. Rozważ wykorzystanie wszystkich sposobów jednocześnie.
• Złóż wniosek kredytowy najlepiej w minimum dwóch bankach za pośrednictwem doradcy finansowego lub bezpośrednio. Zwiększy się wtedy twoje bezpieczeństwo, szanse na pozytywne załatwienie sprawy oraz wzrosną możliwości negocjacji ceny oferty.

Jeśli z całością zadłużenia przechodzisz do nowego banku

• Obowiązują te same zasady, co w pierwszym przypadku, choć ich lista jest nieco dłuższa.
• Potrzebujesz więcej dokumentów. W szczególności może chodzić o potwierdzenie braku zaległości w obsługiwaniu obecnego zadłużenia. Tę kwestię załatwi opinia o kredycie. Czasami czeka się na nią nawet dwa tygodnie.
• Nowy bank jeszcze cię nie zna. Mogą być wymagane dodatkowe dokumenty potwierdzające twoje dochody, np. wyciągi z rachunku osobistego i kart kredytowych.
• Nowy kredyt w przypadku większości banków będzie wypłacony w dwóch transzach. Pierwsza zostanie przeznaczona na spłatę starego zadłużenia, druga, po potwierdzeniu wyrównania rachunków, na zapłatę ceny nabycia nowego mieszkania. Jest to dłuższa droga - uprzedź sprzedającego.

źródło - [Gazeta Prawna nr 176 z dnia 11-09-2007]