Współwłaściciel samowoli budowlanej, który chce dokonać jej legalizacji, nie musi występować o zgodę drugiego współwłaściciela. W postępowaniu legalizacyjnym nadzór budowlany nie sprawdza bowiem tytułu własności.

Legalizacja samowoli budowlanych

Wniosek o legalizację samowoli budowlanej bez ponoszenia opłaty legalizacyjnej może być złożony tylko przez jednego współwłaściciela. Zgoda drugiego z nich nie jest nawet potrzebna do legalizacji.

- Podmiotem uprawnionym do złożenia wniosku o pozwolenie na użytkowanie będzie właściciel obiektu. W przypadku nieruchomości stanowiącej przedmiot współwłasności nie zakazuje się złożenia wniosku przez współwłaścicieli obiektu - mówi Anna Macińska, dyrektor departamentu prawnego w Głównym Urzędzie Nadzoru Budowlanego.

Wyjaśnia, że organ nadzoru budowlanego w postępowaniu legalizacyjnym nie ma podstaw prawnych, aby sprawdzać, czy osoba składająca wniosek o pozwolenie na użytkowanie obiektu jest jego właścicielem. Wynika to z art. 3 ust. 3 ustawy z 10 maja 2007 r. o zmianie ustawy Prawo budowlane oraz niektórych innych ustaw (Dz.U. nr 99, poz. 665).

Bez oświadczenia

Zgodnie z tym przepisem do wniosku o pozwolenie na użytkowanie właściciel obiektu budowlanego jest obowiązany dołączyć inwentaryzację powykonawczą obiektu budowlanego sporządzoną przez osobę posiadającą odpowiednie uprawnienia budowlane, ekspertyzę techniczną, potwierdzającą przydatność obiektu do użytkowania oraz potrzebne oświadczenia - o braku sprzeciwu lub uwag ze strony Państwowej Inspekcji Sanitarnej, Państwowej Inspekcji Pracy oraz Państwowej Straży Pożarnej.

- W postępowaniu tym organ nadzoru budowlanego nie może żądać dostarczenia innych niż wymienione w powyższym przepisie dokumentów. Nie może zatem żądać np. dołączenia do wniosku oświadczenia o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane - mówi Anna Macińska.

Właśnie taka interpretacja przepisów stosowana jest także w praktyce.

- Prowadząc postępowanie legalizacyjne, w ogóle nie ustalamy właściciela budynku. Po otrzymaniu wniosku legalizujemy obiekt, który może być własnością zupełnie innej osoby, która nie złożyła wniosku - mówi Jan Nowak, powiatowy inspektor nadzoru budowlanego w Pińczowie.

Stanowiska organów nadzoru budowlanego nie popierają jednak współwłaściciele nieruchomości, którzy wskazują, że narusza ono konstytucyjne prawo własności.

- Taka interpretacja prawna stanowi ubezwłasnowolnienie współwłaścicieli nieruchomości, którzy zostają pozbawieni prawa decydowania o swojej własności - mówi Bronisław Sławibór, współwłaściciel, który nie zgadza się na legalizację jego budynku.

Jego zdaniem takie stanowisko nadzoru budowlanego może doprowadzić do sytuacji, w której ktoś najpierw nielegalnie wybuduje np. dom na czyjejś nieruchomości, a później go zalegalizuje.

Naruszenie prawa własności

Stanowisko współwłaścicieli nieruchomości popierają także cywiliści, którzy wskazują, że wystąpienie z wnioskiem o zalegalizowanie budynku będącego współwłasnością kilku osób jest czynnością przekraczającą zakres zwykłego zarządu wspólnej rzeczy.

- Jest to bowiem czynność niezwiązana ze zwykłym, codziennym sposobem korzystaniem z nieruchomości - mówi sędzia Marcin Łochowski, rzecznik Sądu Okręgowego Warszawa-Praga.

Dodaje, że do dokonania takiej czynności potrzebna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli, a przy jej braku decyzję powinien podejmować sąd.

Zdaniem prawników współwłaściciel, który nie zgadza się na zalegalizowanie samowoli, powinien zaskarżyć decyzję legalizacyjną. W swojej skardze powinien on powoływać się na to, że nie wyrażał zgody na zalegalizowanie samowoli. Skarga powinna być złożona do organu wyższego rzędu nad powiatowym inspektorem nadzoru budowlanego, czyli do głównego inspektora nadzoru budowlanego.

- Jeżeli organ wyższej instancji podtrzyma decyzję powiatowego inspektora nadzoru budowlanego, to współwłaściciel może złożyć skargę do wojewódzkiego sądu administracyjnego - mówi sędzia Marcin Łochowski.

Jego zdaniem współwłaściciel, który nie zgadza się na legalizację samowoli, nie dopuścił się jej i złożył skargę na taką decyzję, nie może ponosić także kosztów tej legalizacji, np. opłaty legalizacyjnej.

Legalizacja do końca roku

Legalizacja samowoli budowlanych bez ponoszenia opłaty legalizacyjnej dopuszczalna jest tylko do końca tego roku. Mogą z niej skorzystać właściciele, którzy ukończyli budowę swoich obiektów pomiędzy 1 stycznia 1995 r. a 11 lipca 1998 r. Dodatkowo legalizacja dopuszczalna jest jedynie w sytuacji, gdy przed dniem 11 lipca 2003 r. nie zostało wszczęte postępowanie administracyjne przez właściwy organ nadzoru budowlanego.

Konieczne jest też, by właściciele samowoli nigdy wcześniej nie występowali o pozwolenie na użytkowanie obiektu ani nie próbowali w inny sposób zalegalizować wzniesionego przez siebie budynku. Osoby, które spełniają te warunki, mogą wystąpić z wnioskiem o dopuszczenie ich obiektu do użytkowania. Wnioski należy składać do powiatowego inspektora nadzoru budowlanego.

Możliwość skorzystania z bezpłatnej legalizacji może okazać się dużą oszczędnością dla właścicieli. Dziś procedura legalizacyjna jest bowiem bardzo kosztowna. Legalizacja domu jednorodzinnego kosztuje aż 50 tys. zł, a budynku gospodarczego lub garażu 25 tys. zł. Jeżeli właściciel samowoli nie ma pieniędzy i nie stać go na uiszczenie opłaty, to organ nadzoru budowlanego może wydać decyzję o wyburzeniu budynku lub przywróceniu go do stanu zgodnego z projektem budowlanym.

źródło - [Gazeta Prawna nr 189 z dnia 28-09-2007]