Osoba, która zawarła umowę ze spółdzielnią i nabyła prawo do spółdzielczego własnościowego prawa do mieszkania (zwane ekspektatywą), może je sprzedać jako przyrzeczenie prawa do odrębnej własności lokalu budowanego przez tę spółdzielnię

Czytelnik, który zawarł umowę obudowę mieszkania o statusie własnościowym, przeliczył się z możliwościami finansowymi i musi zrezygnować z inwestycji. Spółdzielnia nie ma bowiem odpowiadającej mu oferty mniejszych mieszkań. Pyta, czy wobec tego, że nowych mieszkań o statucie spółdzielczym własnościowym już nie będzie, jedynym wyjściem jest wycofanie pieniędzy wpłaconych do spółdzielni, czy też może swe uprawnienia sprzedać osobie, która wstąpi w jego miejsce.

W tej sytuacji możliwe jest sprzedanie tego uprawnienia. Zgodnie bowiem z art.7 ust.4 ostatniej nowelizacji ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych od 31 listopada 2007 r. ekspektatywa (oczekiwanie prawne) spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu stała się ekspektatywą prawa do odrębnej hipotecznej własności tego samego lokum. Zasady jej zbycia są i były analogiczne jak zbycia ekspektatywy dotyczącej prawa spółdzielczego własnościowego.

Takie transakcje są stosunkowo częste. Sprzedający takie uprawnienie musi się liczyć z obowiązkiem zapłaty podatku dochodowego. Dochodu, a więc i podatku nie będzie tylko wtedy, jeśli cena ekspektatywy jest równa wpłatom na poczet spółdzielni. Bez znaczenia dla tego obowiązku jest sposób zadysponowania kwotą otrzymaną od kontrahenta. Nie uwalnia jednak od podatku przeznaczenie jej na inną inwestycję mieszkaniową.

Dochodem ze sprzedaży ekspektatywy, z którego trzeba rozliczyć się z fiskusem, jest różnica między wydatkami na jej nabycie (wpłatami do spółdzielni) a ceną uzyskaną od nabywcy, pomniejszona o ewentualne koszty tej transakcji. Należy do nich wynagrodzenie notariusza, jeśli zapłacił je sprzedający. Trzeba bowiem zaznaczyć, że art.19 ustawy z 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych wymaga, by umowa zbycia (sprzedaży) ekspektatywy miała formę aktu notarialnego.

Dochód z jej sprzedaży jest opodatkowany na zasadach ogólnych, wedle progresywnej skali podatkowej. Zaliczek od niego się nie wpłaca. Podatek od tego dochodu płaci się dopiero po złożeniu zeznaniu podatkowego za rok, w którym doszło do tej transakcji. Dochód z tej transakcji dolicza się do innych dochodów wykazywanych w tym zeznaniu.

Wynagrodzenie notariusza za sporządzenie umowy zbycia ekspektatywy liczy się tak samo jak wynagrodzenie za spisanie umowy zbycia tych praw. Wynosi ono 1/2 maksymalnego wynagrodzenia obowiązującego za sporządzenie aktu notarialnego przy sprzedaży własności nieruchomości od poprzedniego właściciela (plus 22 proc. VAT). Dodatkowo transakcję obciąża podatek od czynności cywilnoprawnych wynoszący 1 proc. wartości rynkowej ekspektatywy. Podatek ten pobiera notariusz spisujący umowę. Jednakże wskazany podatek obciąża wyłącznie kupującego ekspektatywę. Zwyczajowo kupujący opłaca też wynagrodzenie notariusza.

 

źródło - [Rzeczpospolita nr 233 z dnia 5-10-2007]