Banki przygotowują się do wprowadzenia na nasz rynek oferty, która pozwoli emerytom na uzyskanie dodatkowych dochodów, gdy oddadzą swoją nieruchomość bankowi, a nie rodzinie. Na przykład 65-latek, który ma dom wart 500 tys. zł, mógłby liczyć na ok. 2 tys. zł miesięcznie przez ok. 20 lat – wynika ze wstępnych analiz

Usługa reversed mortgage, czyli odwróconej hipoteki, od kilkudziesięciu lat dostępna jest w rozwiniętych państwach Unii Europejskiej i USA, gdzie cieszy się stosunkowo dużą popularnością. W Polsce banki zastanawiają się, czy nasi emeryci nie są jeszcze zbyt ubodzy oraz zbyt silnie przywiązani do swoich domów czy mieszkań, aby przekazali je bankowi, zyskując pieniądze dla siebie, a nie obdarowując swoich spadkobierców?

Odwrócona hipoteka to sposób na uwolnienie kapitału zamrożonego w nieruchomości. Oferta banków lub towarzystw ubezpieczeniowych jest skierowana do klientów w wieku emerytalnym, posiadających własną nieruchomość. Jest to dobre rozwiązanie dla osób otrzymujących niskie świadczenia emerytalne i niemających rodzin, które mogłyby pomagać im finansowo.

Sama procedura zawarcia umowy odwróconej hipoteki nie jest skomplikowana. Osoba, która chce mieć dodatkowe źródło dochodów i ma własne mieszkanie, podpisuje umowę z bankiem lub towarzystwem ubezpieczeniowym, zgodnie z którą lokal po jej śmierci stanie się własnością firmy. Suma, jaką bank może wypłacać miesięcznie jako tzw. rentę, zależy od lokalizacji oraz wartości rynkowej nieruchomości. Wysokość transakcji to zwykle 40 – 60 proc. bieżącej wartości nieruchomości.

Według szacunkowych wyliczeń analityków, jeśli właściciel mieszkania ma 60 lat, a jego nieruchomość wyceniono na 400 tys. zł, to może on otrzymywać 1,7 – 1,9 tys. zł miesięcznie. A 65-latek, który posiada mieszkanie lub dom warte 500 tys. zł, może liczyć na 2 tys. zł miesięcznie. Zestawiając te kwoty w stosunku do wartości nieruchomości, można założyć, że taka wypłata jest możliwa przez ok. 20 lat. Są to jednak ciągle dane szacunkowe, oparte na produktach funkcjonujących w innych krajach.

Według zasad obowiązujących w Stanach Zjednoczonych, kwota uzyskana za mieszkanie w ten sposób jest wolna od podatku dochodowego i nie jest brana pod uwagę w dokumentach stwierdzających wysokość miesięcznych dochodów. Tamtejsze banki wymagają także, by stan techniczny nieruchomości stanowiącej zabezpieczenie kredytu nie pogorszył się w czasie trwania umowy. Umowa zobowiązuje więc emeryta do dokonywania bieżących napraw i konserwacji nieruchomości oraz uregulowania wszelkich opłat związanych z użytkowaniem nieruchomości.

Na rynku stosowane są dwa sposoby wypłaty należności: lifetime mortgage i home revesion. W pierwszym przypadku pozostaje się właścicielem nieruchomości, a bank udziela kredytu pod jej zastaw. Po śmierci właściciela nieruchomość zostaje sprzedana, a kwota uzyskana z transakcji reguluje zobowiązania wobec banku. Ewentualna nadwyżka zostaje przekazana spadkobiercom.

Drugie rozwiązanie polega na przekazaniu bankowi praw do całości lub części nieruchomości w zamian za dożywotnią dzierżawę. Bank będzie wypłacał środki finansowe w postaci jednorazowej wypłaty całej kwoty lub miesięcznej renty (środki mogą być także wypłacane w ratach kwartalnych, półrocznych czy rocznych). Istnieje także możliwość połączenia jednorazowej wypłaty gotówki i okresowych rat.

Kiedy w Polsce będzie można skorzystać z hipoteki odwróconej? Zdaniem bankowców najwcześniej za kilka lat, bo nadal mieszkania traktujemy jak dobro luksusowe, które jest głównym elementem spadkowym. Problemem na razie jest także brak odpowiednich przepisów prawnych oraz podatkowych.

– Od pewnego czasu PKO BP bada aspekty prawne, ekonomiczne oraz ewentualny popyt na odwróconą hipotekę na polskim rynku – przyznaje Marek Kłuciński, rzecznik prasowy PKO BP. – Zdajemy sobie jednak sprawę, że odwrócona hipoteka przez wiele lat będzie produktem niszowym. W Polsce bowiem mieszkanie nadal pozostaje dobrem, którego pozyskanie, szczególnie dla młodych ludzi, jest trudne. W tej sytuacji zjawisko mieszkań opuszczonych czy niechcianych występuje tylko marginalnie i niemal wyłącznie na obszarach wiejskich.

Innym zagadnieniem jest prawidłowe oszacowanie maksymalnej wysokości świadczenia dla emeryta oddającego nieruchomość bakowi.

– Jak prawidłowo określić przewidywaną długość życia klienta i wyszacować wartość nieruchomości za kilkanaście czy kilkadziesiąt lat – zastanawia się Marek Kłuciński. – Pozostają jeszcze wątpliwości prawne dotyczące konstrukcji samej umowy i momentu przeniesienia własności, kwestii ewentualnego zarządzania nieruchomością, możliwości udzielenia przez bank kredytu bez badania zdolności kredytowej w świetle zapisów prawa bankowego.Także w banku BZ WBK trwają prace nad hipoteką odwróconą.

– Wprowadzenie tego produktu na rynek wymaga jednak zmian prawnych oraz podatkowych, a także ścisłej współpracy z towarzystwami ubezpieczeniowymi, jak również zmian ustawowych dotyczących kwestii spadkowych – mówi Marcin Pawłowski, dyrektor ds. kredytów hipotecznych w BZ WBK. Według niego w Polsce jest spora, i rosnąca, grupa ludzi, dla których odwrócona hipoteka może się okazać bardzo atrakcyjna.

Inne wątpliwości wskazuje Anna Szepke-Krzyżaniak z DOM Banku, oddziału GETIN Banku. – Do wprowadzenia reverse mortgage potrzeba stabilizacji cen na rynku nieruchomości po ostatnich dwóch latach silnego wzrostu cen oraz regulacji prawnych chroniących konsumenta tak, aby z beneficjenta nie stał się ofiarą wyłudzenia – wyjaśnia.

Opierając się na doświadczeniach krajów, gdzie funkcjonuje już hipoteka odwrócona, można wyliczyli szacunkową wysokość miesięcznej raty.

- Jeśli właściciel mieszkania ma 60 lat, a jego nieruchomość wyceniono na 400 tys. zł, to może otrzymywać 1,7 – 1,9 tys. zł miesięcznie.

- 65-latek, który ma mieszkanie lub dom warte 500 tys. zł, może liczyć na 2 tys. zł miesięcznie. Przeliczając te kwoty, zakładamy, że taka wypłata jest możliwa przez ok. 20 lat.

- Cena transakcji to 40 – 60 proc. bieżącej wartości nieruchomości.

źródło - [Rzeczpospolita  -  Nieruchomości  z dnia 6-11-2007]