• Stopy NBP wzrosną o 0,75 pkt proc., a wraz z nimi oprocentowanie kredytów hipotecznych
• Podrożeją także kredyty we frankach szwajcarskich, ale w dużo mniejszej skali
• Oprócz wzrostu stóp mogą się zwiększyć też pobierane przez banki marże

Oprocentowanie kredytu hipotecznego w złotych jeszcze w tym roku może wzrosnąć z 6,49 do 6,74 proc. To efekt spodziewanej podwyżki stóp procentowych i automatycznie rynkowej stopy WIBOR, od której zależy wysokość odsetek. To oznacza, że miesięczna rata kredytu na 300 tys. zł wzrośnie o 50 zł. Kredyt hipoteczny będzie drożał również w przyszłym roku i w grudniu 2008 r. jego średnie oprocentowanie wyniesie 7,24 proc. - przewiduje prognoza GP i Open Finance.

Stopy w górę to pewne

Powodem są spodziewane podwyżki stóp procentowych, jedna o 0,25 pkt proc. jeszcze w tym roku, a w przyszłym kolejne dwie, każda po 0,25 pkt proc. To oznacza, że stopy procentowe wzrosną łącznie o 0,75 pkt proc., a wraz z nimi podstawa oprocentowania kredytów, czyli WIBOR, który zazwyczaj zmienia się wraz z oczekiwaniami rynku, nie czekając na oficjalną decyzję Rady Polityki Pieniężnej. Dla kredytobiorcy oznacza to wzrost raty prawie o 150 zł porównując z tą, którą płaci dziś. Podrożeją także kredyty we frankach szwajcarskich, ale w dużo mniejszej skali. Ich średnie oprocentowanie do końca roku nie powinno się zmienić i będzie wynosić około 4,14 proc. Natomiast w przyszłym roku zwiększy się o 0,25 pkt proc. do poziomu 4,39 proc.

PKO BP straszy

To nie koniec niepokojących wiadomości dla kredytobiorców, gdyż pojawiła się groźba, że oprócz wzrostu stóp referencyjnych WIBOR i LIBOR, na których opiera się oprocentowanie kredytów, mogą się zwiększyć także marże, które są jego drugim składnikiem.

Taką możliwość zapowiedział lider rynku PKO BP, który tylko w ciągu trzech kwartałów udzielił kredytów hipotecznych na kwotę ponad 11 mld zł. Wzrost marży może wynieść kilkadziesiąt punktów bazowych, ale z informacji GP wynika, że nie więcej niż 10-20, czyli 0,1 - 0,2 pkt proc. I to raczej w odniesieniu do kredytów o wyższym ryzyku, np. bez wkładu własnego, czyli na 100 proc. wartości nieruchomości i powyżej.

Gdyby taki scenariusz się zrealizował, oznaczałoby to dodatkowy wzrost raty kredytu. Zakładając, że marże byłyby wyższe o 0,2 pkt proc., na koniec przyszłego roku odsetki wynosiłyby 7,44 proc., a rata 2085 zł. Wzrost marż na kredycie we frankach szwajcarskich przełożyłby się w mniejszym stopniu. Gdyby średnia marża wzrosła z obecnego, przeciętnego poziomu 1,4 pkt proc. do 1,6 pkt proc., to wówczas rata kredytu w przyszłym roku sięgnęłaby 1536 zł, uwzględniając również spodziewaną podwyżkę stóp procentowych w Szwajcarii, o 0,25 pkt proc.

Inne banki uspokajają

To jednak wariant pesymistyczny, ponieważ bankowcy nie spodziewają się gwałtownych zmian. Wprawdzie koszt pozyskiwania środków na finansowanie akcji kredytowej przez banki jest coraz wyższy, ale w Polsce kredyty hipoteczne mają oprocentowanie zmienne, oparte na rynkowej stopie WIBOR, która odzwierciedla cenę pieniądza. Nie spodziewam się, żeby banki zdecydowały się na znaczący wzrost marż - mówi Tomasz Gryn, dyrektor departamentu rozwoju biznesu hipotecznego w ING Banku Śląskim.

Podobnego zdania są doradcy finansowi Open Finance.

Ich zdaniem kwestia podnoszenia marż od kredytów hipotecznych w 2008 roku nie jest przesądzona.

- Istnieje bowiem kilka innych sposobów na podniesienie dochodowości produktów hipotecznych, i to bez aktualizacji cennika. Najbardziej prawdopodobnym scenariuszem może być usztywnienie zasad negocjacji. Niektóre banki są obecnie w stanie udzielać kredytów na warunkach znacznie korzystniejszych, niż wynikałoby to z proponowanego w cenniku oprocentowania - mówi Aleksandra Łukasiewicz, dyrektor ds. produktów bankowych w Open Finance.

Innym scenariuszem, stosowanym w wypadku kredytów w walucie, jest zmiana wielkości spreadu (a więc różnicy między kursem kupna a sprzedaży waluty).

- Większy spread nie spowoduje zmiany podstawowego cennika - rzecz jasna poza zmianą wysokości raty - którą w takim wypadku odczują klienci. W tym momencie przeciętna rozpiętość spreadu wynosi ok. 5 proc. - dodaje Aleksandra Łukasiewicz.

Banki mogą także w większym stopniu wykorzystywać tzw. bancassurance, czyli dołączanie do kredytu dodatkowych ubezpieczeń. Jest to metoda na zwiększenie przychodów, a z drugiej strony zmniejszenie ryzyka związanego z portfelem.

11,1mld zł kwota kredytów hipotecznych sprzedanych w 2007 roku przez bank PKO BP

SŁOWNIK KREDYTOBIORCY

MARŻA - zysk banku ponad rynkową stopę procentową (WIBOR, LIBOR itp.). Składnik oprocentowania kredytu (oprocentowanie to WIBOR plus marża), który nie zmienia się w trakcie całego okresu spłaty; marża jest często mylona z prowizją płaconą przy udzieleniu kredytu.

LTV - ang. loan to value, czyli relacja kredytu do wartości nieruchomości, która jest zabezpieczeniem. Banki pożyczają nawet 125 proc. wartości nieruchomości, jednak standardem jest 100 proc. wartości domu czy mieszkania.

PRZEWALUTOWANIE - zmiana waluty kredytu w ramach tego samego banku, aktualna kwota zadłużenia przeliczana jest na inną walutę, zmienia się wysokość raty i oprocentowanie. Przed wydaniem zgody na zmianę waluty bank zazwyczaj bada ponownie zdolność kredytową.

SPREAD - różnica między kursem, po jakim wypłacany jest kredyt, a kursem jego spłaty. Obecnie przeciętny spread to 4,5-5 proc., choć jest różny w zależności od banku. Na jego szerokość kredytobiorca nie ma wpływu.

UBEZPIECZENIE POMOSTOWE - ubezpieczenie płacone do czasu wpisania przez sąd hipoteki do księgi wieczystej docelowego zabezpieczenia kredytu dla banku. Bank ubezpiecza kredyt w towarzystwie ubezpieczeniowym, a koszty przerzuca na klienta. Zwykle koszty wynoszą około 0,07 proc. miesięcznie od całej kwoty kredytu lub od aktualnie wypłaconej kwoty (dla kredytu wypłacanego w transzach).

UBEZPIECZENIE NISKIEGO WKŁADU - ubezpieczenie płacone przez osoby zaciągające kredyty na zakup całej nieruchomości bez własnej wpłaty. Składka wynosi z reguły 3,5 proc. i jest pobierana za okres trzech, pięciu lat z góry, a liczona jest zazwyczaj od kwoty kredytu przewyższającej 80 proc. wartości nieruchomości (w niektórych bankach 90 proc.), gdyż wymagany wkład własny zazwyczaj wynosi 10-20 proc. wartości nieruchomości.

SZERSZA PERSPEKTYWA - RYNEK

Według prognoz ekonomistów Deutsche Banku na koniec roku frank szwajcarski będzie wyceniany na 2,21 zł i przez cały 2008 rok powinien pozostać na poziomie 2,20-2,22 zł. Natomiast prognozy ING Banku wskazują na poziom 2,15 zł na koniec roku oraz wahania pomiędzy 2,13 a 2,22 zł w ciągu przyszłego roku. We wtorek kurs franka wynosił 2,21 zł.

GP RADZI

Kiedy opłaca się przewalutować kredyt

Czy w związku z coraz niższym kursem franka szwajcarskiego opłaca się go przewalutować? Z drugiej strony kredyty w złotych mają wyższe oprocentowanie.

Przewalutowanie na złote może być dobrym rozwiązaniem dla klientów, którzy zaciągali kredyt przy wysokim kursie franka. Osoba zaciągająca kredyt, gdy frank kosztował 3 zł, w momencie przewalutowania po obecnym kursie zrealizuje zysk, zmniejszenie kapitału o 30 proc. Z drugiej strony kredyty udzielane w czasach mocnego franka mają wyższe marże niż aktualnie oferowane. Rozwiązaniem dla tych osób w przypadku odmowy obniżenia marży starego kredytu przez bank jest refinansowanie na nowy, tańszy kredyt we franku lub refinansowanie na złote i skorzystanie ze znacznego zmniejszenia kapitału. Druga opcja jest warta rozważenia głównie przez osoby, które zamierzają niedługo sprzedać nieruchomość czy też spłacić dużą część kapitału.

Czy bank może sprzedawać drożej kredyt na 100 proc.

Czy kredyt na 100 proc. może być droższy niż kredyt ze stosunkiem kwoty kredytu do wartości nieruchomości wynoszącym 60 czy 70 proc.?

Tak

W większości banków oprocentowanie jest uzależnione od wysokości wkładu własnego. Na pewno tańszy będzie kredyt z 30- czy 50-proc. wkładem własnym niż zaciągany na całość inwestycji.

Ewentualny wzrost marż na kredytach hipotecznych dotknąłby właśnie tych, które są udzielane bez wkładu własnego na 100 proc. i powyżej. Niektóre banki stosują jednolite stawki niezależnie od relacji kredytu do ceny mieszkania i marża jest niezależna od wkłady własnego, ale są to raczej kredytodawcy z konserwatywnym nastawieniem, którzy nie udzielają kredytów o podwyższonym ryzyku.

Czy koszty starego kredytu wzrosną wraz z marżami

Czy ewentualna podwyżka marż przy kredytach hipotecznych będzie dotyczyć wszystkich klientów?

Nie

Dotyczyłoby to tylko nowych kredytów, więc dla klientów, którzy zaciągnęli je wcześniej, marże kredytowe nie uległyby zmianie. Najczęściej polskie banki stosują mechanizm ustalania oprocentowania: WIBOR plus marża lub w przypadku kredytów walutowych LIBOR plus marża, przy czym marża jest stała w całym okresie kredytowania, zagwarantowana w umowie i bank jednostronnie nie może jej podnieść. Zazwyczaj wysokość marży jest uzależniona od ryzyka, stąd jest ona wyższa, np. w przypadku klientów posiadających niestandardowe źródła dochodów.

źródło - [Gazeta Prawna nr 221 z dnia 14-11-2007]