Leasing nieruchomości, zarówno inwestycyjny, jak i zwrotny, można przeprowadzić, stosując leasing operacyjny lub finansowy. Oba związane są z odmiennymi korzyściami osiąganymi przez przedsiębiorstwo.
Wybór sposobu finansowania nieruchomości powinien być związany ze strategicznymi celami przedsiębiorstwa. Leasing jest wykorzystywany głównie ze względów podatkowych.

 

Leasing operacyjny Zaletą leasingu operacyjnego są korzyści podatkowe. Koszt uzyskania przychodu dla przedsiębiorstwa stanowią raty leasingowe (w pełnej wysokości), wpłata wstępna oraz prowizje. Dzięki temu przedsiębiorstwo będące odbiorcą leasingu może wykorzystać efekt tarczy podatkowej, w wyniku czego efektywny koszt finansowania jest zazwyczaj mniejszy niż w przypadku kredytu bankowego.

Suma kosztów z tytułu wykorzystania nieruchomości jest wyższa niż w wariancie finansowania kredytem bankowym. Jednak w przypadku takiego rozwiązania nie można patrzeć tylko na całkowity wydatek na sfinansowanie nieruchomości. Trzeba jeszcze wziąć pod uwagę zatrzymane przepływy pieniężne w postaci mniejszych podatków. Należy pamiętać również o ograniczeniach. Zawsze istnieje pewien graniczny poziom opłat leasingowych, powyżej którego efekt tarczy podatkowej przestaje działać. Minimalne korzyści finansowe z tej transakcji uzyskają firmy generujące straty. W umowie leasingu operacyjnego istnieje zazwyczaj zapis dający leasingobiorcy prawo pierwokupu użytkowanej nieruchomości. Cena, za którą można nabyć nieruchomość, jest znana już na początku, co ułatwia zaplanowanie środków w przypadku decyzji o wykupie. Koszt, który trzeba ponieść w celu wykupu nieruchomości, to wartość rezydualna, inaczej nazwana wartością resztową. Może być on wyrażony w postaci określonego procentu wartości nieruchomości. Fakt, iż jest to prawo, a nie obowiązek, na pozycji uprzywilejowanej stawia leasingobiorcę. Może on podjąć decyzję co do dalszej przydatności nieruchomości. Istotne w przypadku leasingu operacyjnego jest dokładne ustalenie, kto powinien ponosić wszelkie koszty związane z utrzymaniem oraz ubezpieczeniem nieruchomości. Z reguły obowiązek ten dotyczy właściciela, czyli leasingodawcy. Jednak ze względu na wysoką wartość przedmiotu leasingu, zapisy te powinny być szczególnie doprecyzowane.

 

 

Leasing finansowy Leasing finansowy, podobnie jak operacyjny, wiąże się z koniecznością wnoszenia opłat w postaci rat przez korzystającego. Główna różnica dotyczy ujęcia rachunkowego. Odpisy amortyzacyjne są dokonywane nie przez właściciela, ale przez leasingobiorcę. Nieruchomość stanowi, także składnik majątku użytkującego. Wartość amortyzacji stanowi więc koszt u korzystającego. O ile w leasingu operacyjnym koszt uzyskania przychodu stanowiła cała rata, o tyle w przypadku wariantu leasingu finansowego koszt stanowi tylko płatność odsetkowa. Okres trwania umowy leasingu finansowego jest zazwyczaj dopasowany do okresu ekonomicznej użyteczności nieruchomości. W rezultacie nieruchomość po zakończeniu umowy zostaje w pełni zamortyzowana i zgodnie z klauzulą wykupu przechodzi na własność korzystającego. Leasing finansowy pod względem możliwych do osiągnięcia korzyści podatkowych nie jest tak atrakcyjny jak wariant operacyjny.

 

 PRZYKŁAD Firma rozważa zakup nieruchomości w opcji leasingu operacyjnego. Suma rat leasingowych = 1 200 000
Opłata wstępna = 100 000
Prowizja = 10 000 Całkowity koszt zakupu nieruchomości w leasingu = 1 310 000 Zgodnie z artykułem 17b pkt 1 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, opłaty ustalone w umowie leasingu, stanowią koszt uzyskania przychodów korzystającego. Na tej podstawie można określić wielkość, od której obliczymy efekt tarczy podatkowej. Koszty uzyskania przychodu = 1 310 000
Efekt tarczy podatkowej = 1 310 000 x 0,19 = 248 900
Efektywny koszt zakupu nieruchomości = 1 310 000 – 248 900 = 1 061 100 W identyczny sposób należy obliczyć efektywny koszt nabycia nieruchomości za pomocą alternatywnego źródła finansowania. Graniczny poziom opłat leasingowych to taka ich wysokość, przy której efektywny koszt finansowania będzie wyższy niż koszt przy wykorzystaniu alternatywnego sposobu finansowania. PODSTAWA PRAWNA • Art. 17b pkt 1 ustawy z 15 lutego 1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych (Dz.U. z 2000 r. nr 54, poz. 654; ost. zm. Dz.U. z 2006 r. nr 183, poz. 1353). źródło - [Gazeta Prawna nr 241 12-12-2006]