Odpisy z elektronicznych ksiąg wieczystych są niejasne. Kupujący mieszkanie nie może samodzielnie z nich wyczytać, czy hipoteka nieruchomości nie została wcześniej obciążona

Od kilku lat elektroniczne księgi wieczyste zastępują te tradycyjne, prowadzone na papierze. – Tam, gdzie je wdrożono, krócej czeka się na założenie księgi i odpisy – ocenia sędzia Wojciech Gołębiewski, prezes Sądu Rejonowego we Włocławku. Jest to ułatwienie dla kupujących mieszkania. Niestety elektroniczne księgi mają też wady. Są bowiem tak skonstruowane, że np. kupujący mieszkanie nie umie z nich wyczytać, czy lokal jest wolny od obciążeń.

Księga szyfrów

– Nowe księgi są dużo mniej czytelne – twierdzi sędzia Gołębiewski. Mnóstwo w nich rubryk i danych technicznych niezrozumiałych dla przeciętnego petenta. Nie jest to jednak wina sądów, ale programu komputerowego stworzonego do obsługi ksiąg. Powinno się go szybko zmienić, gdyż narusza zasadę jawności ksiąg.

Prawnicy i deweloperzy narzekają na zasady ujawniania wniosków o dokonaniu wpisów do ksiąg. – Każda księga jest podzielona na działy, w każdym z nich są rubryki do wpisywania zmian. Wprowadza się je na podstawie wniosków ujawnionych w księdze. Zanim sąd je rozpozna, w księdze widnieją jako suche wzmianki, zawierające tylko datę złożenia wniosku w danej sprawie oraz numer wzmianki – wyjaśniła notariusz Piotr Giler, wiceprezes Rady Izby Notarialnej w Warszawie. – Nie wynika z niej jednak, kto i dlaczego złożył wniosek. Można tylko snuć domysły na podstawie numeru działu, do którego wpisano wzmiankę. W efekcie łatwo jest przeoczyć istotną informację, np. o toczącej się egzekucji. Takie niebezpieczeństwo istnieje głównie w wypadku budynków wielolokalowych, bo wzmianek mogą być wtedy setki.

Ważny interes prawny

Osoba, która chce się dowiedzieć o treści wniosku, którego dotyczy wzmianka, mogłaby zajrzeć do akt księgi wieczystej. Ale nie każdy może to zrobić. Takie prawo mają tylko ci, którzy wykażą się interesem prawnym, a więc głównie właściciele, notariusze, prawnicy reprezentujący stronę przed sądem – uważa Giler. Podobnie twierdzi adwokat Stefan Jacyno, partner z kancelarii Wardyński i Wspólnicy. I dodaje: – Jeżeli w księdze jest wzmianka, to nie działa rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych. Nabywcy grozi więc utrata świeżo zakupionej nieruchomości. Może się bowiem okazać, że sprzedający nie jest jej właścicielem albo nie miał prawa jej sprzedać.

Z tą opinią nie zgadzają się sędziowie wydziałów wieczystoksięgowych. – Wzmianki były lakoniczne także w księgach papierowych. Oczywiście można je rozszerzyć o dodatkowe informacje, tylko po co, skoro zawsze można przejrzeć akta ksiąg wieczystych w sądzie – kontrargumentuje Małgorzata Kluziak, prezes Sądu Rejonowego dla Warszawy-Mokotowa.

Papierowe księgi były jednak bardziej czytelne – uważa mec. Jacyno. Jasno wynikało z nich, którego działu dotyczy w wzmianka. W wypadku odpisu z księgi elektronicznej wymaga to szczegółowej analizy.

4,2mln

tyle założono już elektronicznych ksiąg wieczystych, ich liczba rośnie

Jak czytać księgę wieczystą

Księga wieczysta to urzędowy rejestr (prowadzą je wydziały wieczystoksięgowe sądów rejonowych), który określa stan prawny nieruchomości. Zawiera następujące działy:

Dział I – określa położenie, powierzchnię, oznaczenia geodezyjne nieruchomości. Zawiera również informacje o zabudowaniach i sposobie użytkowania nieruchomości.

Dział II – zawiera dane o właścicielu, użytkowniku wieczystym oraz posiadaczu spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu.

Dział III – informacje o ograniczonych prawach rzeczowych z wyjątkiem prawa własnościowego, np. o służebnościach obciążających nieruchomość, zawiera wpisy różnych roszczeń.

Dział IV – tu wpisuje się hipoteki, jeżeli więc dana osoba wzięła kredyt hipoteczny, to informacje o wysokości tego zabezpieczenia znajdują się w tym właśnie dziale.

 

źródło - [Rzeczpospolita - Prawo z dnia 21-11-2007]