• Pierwokup Agencji Nieruchomości Rolnych blokuje inwestycje w budownictwie
• Przez trzy lata Agencja skorzystała z prawa pierwokupu jedynie w 0,12 proc. transakcji
• Koszty związane z zawieraniem umów warunkowych nie są zwracane przez Agencję

ANALIZA

Ustawa o kształtowaniu ustroju rolnego (Dz.U. z 2003 r. nr 64, poz. 592) przyznaje Agencji Nieruchomości Rolnych prawo pierwokupu w przypadku sprzedaży nieruchomości rolnej przez osobę fizyczną lub osobę prawną. Agencja wprawdzie niezmiernie rzadko korzysta ze swojego prawa, ale obawa przed zablokowaniem przez urzędników Agencji sprzedaży gruntów powstrzymuje przedsiębiorstwa budowlane, a także prywatnych inwestorów przed zawieraniem umowy. Dla inwestorów dodatkowym utrudnieniem jest także brak aktualnych planów zagospodarowania oraz fakt, że nawet nieruchomości znajdujące się w granicach dużych aglomeracji miejskich sklasyfikowane są jako grunty rolne.

Problemy kupujących

Strony, które zdecydują się na przeprowadzenie transakcji kupna-sprzedaży działki rolnej, muszą zawrzeć warunkową umowę w formie aktu notarialnego.

- Warunkowa umowa sprzedaży jest następnie przesyłana przez notariusza do właściwego miejscowo oddziału ANR, który ma od tej chwili 30 dni na złożenie oświadczenia o skorzystaniu z prawa pierwokupu - tłumaczy prof. Adam Brzozowski, wspólnik w Kancelarii Prawniczej Barylski T., Olszewski A., Brzozowski A.

Według ekspertów takie uregulowanie sprawia, że strony umowy tracą niepotrzebnie czas i ponoszą związane z nabyciem nieruchomości koszty, których, jeżeli Agencja zdecyduje się na pierwokup działki, nikt im później nie zwróci.

- Na te koszty składają się operaty szacunkowe, ekspertyzy, koszty związane z negocjowaniem umowy, opłaty związane z zawarciem aktu notarialnego czy zapłaceniem zadatku - wylicza Renata Sobolewska, partner w Kancelarii Chłopecki, Sobolewska i Wspólnicy.

Dodaje, że zbywca nieruchomości może nie otrzymać od Agencji wynagrodzenia wynegocjowanego z niedoszłym nabywcą. Zgodnie z prawem, jeżeli cena nieruchomości będzie rażąco odbiegać od jej wartości rynkowej, Agencja może w terminie 14 dni od złożenia oświadczenia o wykonaniu prawa pierwokupu wystąpić o ustalenie ceny nieruchomości.

- Nie ma możliwości refundacji kosztów notarialnych zawierania warunkowych umów, gdyż Agencja nie jest stroną takiej umowy - informuje Grażyna Kapełko z zespołu gospodarowania zasobem w Biurze Prezesa ANR.

Podkreśla także, że potencjalny nabywca, który nie spełnia warunków ustawowych, zawiera warunkową umowę ze sprzedającym, mając świadomość ryzyka, jakie niesie ze sobą prawo pierwokupu zbywanego gruntu na rzecz ANR.

Brak planów zagospodarowania

Przyczyna takiego stanu rzeczy leży głównie w braku miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego.

- Formalnie za nieruchomości rolne uznawane są nieruchomości, które faktycznie takiego charakteru nie mają, a nawet takie, które w poprzednio obowiązujących planach zagospodarowania przestrzennego były określane jako grunty nierolne - wyjaśnia prof. Adam Brzozowski.

Dodaje, że problem dotyczy także wielu nieruchomości znajdujących się w granicach administracyjnych dużych miast, co powoduje utrudnienia w rozwoju aglomeracji miejskich.

- Należy dążyć do tego, żeby w ogóle wszystkie grunty leżące w granicach miast wyłączyć z produkcji rolnej. W Warszawie każda działka niezabudowana ma status działki rolnej. A czy ktoś widział uprawę zboża na Mokotowie? Jest to fikcja - mówi Jacek Bielecki, dyrektor generalny Związku Firm Deweloperskich.

Jego zdaniem taki stan prawny stanowi dużą niedogodność dla inwestorów. Wydłuża się bowiem niepotrzebnie czas oczekiwania na rozpoczęcie budowy na takim gruncie.

Problem zauważa także Agencja.

Inną ustawową niedogodnością jest fakt, że prawo pierwokupu przysługuje Agencji bez względu na powierzchnię zbywanej nieruchomości.

- Agencja wielokrotnie występowała z propozycją zmian w ustawie o ustroju rolnym i ograniczenie pierwokupu ANR wyłącznie do nieruchomości o powierzchni powyżej 1 ha. Takie właśnie rozwiązanie wprowadził projekt zmiany ustawy o ustroju rolnym przyjęty przez poprzedni rząd. Dobrze by było teraz nawiązać do tej propozycji legislacyjnej - podkreśla Grażyna Kapełko.

Fikcyjne prawo

Jak wynika z informacji uzyskanych z Agencji Nieruchomości Rolnych, od wejścia w życie ustawy, czyli od 16 lipca 2003 r., do końca września 2007 r. do Agencji wpłynęło ponadto 380 tys. umów przenoszących własność nieruchomości rolnych. Agencja skorzystała jedynie w 451 przypadkach z prawa pierwokupu.

- Tak więc Agencja skorzystała z prawa pierwokupu w około 0,12 proc. transakcji. Nie jest to wiele, ale dla potencjalnego nabywcy nieruchomości rolnej pierwokup wprowadza do transakcji niepotrzebną niepewność, wydłużenie transakcji w czasie i ryzyko poniesienia kosztów związanych z nabyciem nieruchomości - mówi Renata Sobolewska.

Celem regulacji miało być wprowadzenie w życie efektywnego nadzoru przez państwo nad obrotem nieruchomościami rolnymi. Jednak zamiast nadzoru przepisy te w praktyce zaczęły blokować obrót gruntami.

- Dziś, po przeszło trzech latach od wejścia w życie ustawy, można stwierdzić, iż przyjęte rozwiązanie nie spełniło pokładanych w nim oczekiwań, ale za to wprowadziło wiele niepotrzebnych uciążliwości w obrocie nieruchomościami - podsumowuje prof. Adam Brzozowski.

źródło - [Gazeta Prawna nr 235 z dnia 4-12-2007]