Jeśli wskutek uchwalenia lub zmiany miejscowego planu zagospodarowania wartość nieruchomości spada, właścicielowi albo użytkownikowi wieczystemu należy się od gminy rekompensata

Obowiązek wyrównania spadku wartości normują art. 36 i 37 ustawy z 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (DzU nr 80, poz. 717 ze zm).

Odszkodowanie, wykup, działka zamienna

Gmina musi liczyć się z roszczeniami właścicieli, jeśli uchwalenie planu miejscowego lub jego zmiana uniemożliwiły korzystanie z całej nieruchomości albo tylko jej części w dotychczasowy sposób lub w istotnym stopniu ograniczyły. Właściciel (użytkownik wieczysty) może żądać odszkodowania albo wykupienia nieruchomości – w całości lub w części. Gmina może zaoferować nieruchomość zamienną. Właściciel może na to przystać, ale nie musi.

Odszkodowanie należy się tylko za poniesioną rzeczywistą szkodę.

Właściciel, dla którego ustalenia planu albo jego zmiana okazały się niekorzystne, zwłaszcza jeśli nieruchomość czy jej część stała się dla niego praktycznie bezużyteczna, może też żądać od gminy wykupienia nieruchomości w całości lub w części.

Często jednak skutkiem zmian w planie zagospodarowania przestrzennego, takich jak np. przeznaczenie pobliskich terenów na drogę szybkiego ruchu, nie są bezpośrednie ograniczenia w korzystaniu z nieruchomości czy bezpośrednie szkody, ale po prostu spadek jej rynkowej wartości. Właściciel może to odczuć dopiero w momencie sprzedaży. W takim wypadku może żądać od gminy odszkodowania równego obniżce wartości. O odszkodowanie może również wystąpić w razie zbycia nieruchomości w innej formie (zamiany, darowizny), jeśli nie skorzystał z prawa do odszkodowania, wykupienia nieruchomości, nie otrzymał nieruchomości zamiennej. Jego wysokość ustala się na dzień zbycia (sprzedaży) nieruchomości. Obniżenie wartości to różnica między wartością nieruchomości, obliczoną po uchwaleniu lub zmianie planu a jej wartością określoną przed zmianą tego planu lub faktycznego sposobu wykorzystania nieruchomości przed uchwaleniem tego planu.

Prawo dochodzenia odszkodowania za spadek wartości nieruchomości w związku z jej zbyciem jest ograniczone w czasie. Właściciel może go zażądać tylko w ciągu pięciu lat, licząc od dnia, w którym miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego lub jego zmiana stały się obowiązujące.

Sześć miesięcy na wypłatę

Gmina ma tylko sześć miesięcy na zaspokojenie roszczeń zgłoszonych przez właściciela (o wykup, o odszkodowanie za rzeczywistą szkodę, odszkodowanie za zmniejszenie wartości dochodzone w związku ze zbyciem nieruchomości). Termin ten liczy się od dnia złożenia wniosku, chyba że gmina i właściciel umówią się inaczej.

W razie opóźnienia w wypłacie odszkodowania lub wykupu nieruchomości właścicielowi i użytkownikowi wieczystemu należą się odsetki ustawowe (obecnie od 15 października 2005 r.: 12,25 proc. w stosunku rocznym). Jest to jedyna sankcja za niewywiązanie się w czasie z obowiązku rekompensaty.

Jeśli właścicielowi należy się rekompensata za negatywne skutki uchwalenia lub zmiany planu, może jej dochodzić bez ograniczeń czasowych.

W razie sporu decyduje sąd

W sprawach rekompensat za spadek wartości nieruchomości nie wydaje się decyzji administracyjnej. Strony muszą dojść do konsensu.

Jeśli nie zdołają osiągnąć porozumienia, spór powinien rozstrzygnąć sąd cywilny. Właściciel musi wytoczyć sprawę gminie i wykazać np. wysokość rzeczywistej szkody, udowodnić, że część gruntu stała się dla niego bezużyteczna i jedyną formą rekompensaty jest jej wykupienie, że spadek wartości nieruchomości jest wyższy, niż przyjęła gmina.

Aby ubiegać się o rekompensatę, trzeba ustalić wartość nieruchomości przed uchwaleniem lub zmianą planu zagospodarowania i po tych innowacjach. Obowiązują zasady ustalone w ustawie z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce gruntami.

Pod kontrolą rady

Działania dotyczące rekompensat za spadek wartości nieruchomości kontroluje rada gminy. Wójt, burmistrz, prezydent miasta muszą co najmniej raz w roku przedstawiać na sesjach rady informacje o zgłoszonych wobec gminy czy miasta żądaniach właścicieli i użytkowników wieczystych, związanych z obniżeniem wartości nieruchomości wskutek uchwalenia albo zmiany planu.

źródło - [Rzeczpospolita - Nieruchomości  z dnia 05-12-2007]