Na mieszkanie z rynku pierwotnego decydują się głównie ci, którym bardzo zależy na danej lokalizacji oraz inwestujący z myślą o długoterminowych zyskach z wynajmu. Lokale na rynku wtórnym kupowane są najczęściej z myślą o zaspokojeniu własnych potrzeb, przez osoby, które nie chcą jednocześnie spłacać rat kredytu i płacić za wynajem.

– W przypadku nowych mieszkań nie bez znaczenia jest też możliwość dowolnego ich wykończenia czy zamieszkania w prestiżowej okolicy – mówi Maciej Dymkowski, doradca zarządu ds. nieruchomości mieszkaniowych w redNet Consulting.

Natomiast rynek wtórny cieszy się zainteresowaniem wśród tych, którzy muszą wprowadzić się od zaraz, nie chcą czekać dwóch – trzech lat na odbiór nowego mieszkania, a w tym czasie płacić za wynajem. Ważny jest również fakt, że kupno mieszkania z rynku wtórnego często nie wiąże się z tak wysokimi kosztami remontu, jak w przypadku wykończenia nowego lokum. Dla kupujących liczy się także jakość otoczenia.

– Z moich obserwacji wynika, że młodzi ludzie, jeśli kupują mieszkanie, to chcą mieć garaż podziemny, ładnie wykończone części wspólne, a nie odrapane klatki schodowe i stare piwnice. Poza tym w blokowiskach często nie mają gdzie zaparkować samochodu w pobliżu domu. To zupełnie inna jakość życia w porównaniu z nowoczesnymi osiedlami – mówi Małgorzata Komorowska, prezes Wartico Invest.

Także zdaniem Agnieszki Jaworskiej, dyrektora marketingu i sprzedaży w Wilanów ONE, osoby wybierające mieszkanie na rynku pierwotnym to przeważnie klienci bardziej wymagający.

– Są to osoby, które cenią nowoczesną architekturę i mają określone wymagania co do otoczenia, np. w Wilanów One zagwarantowana odległość między budynkami wynosi co najmniej 21 metrów – mówi Agnieszka Jaworska.

Wady i zalety starych

Starsi nabywcy są natomiast bardziej przyzwyczajeni do niższego standardu budynków, więc mają nieco mniejsze wymagania.– Mieszkania na starszych osiedlach kupują przeważnie ludzie o średnim statusie materialnym, korzystający głównie z kredytów hipotecznych. Lokale nabywają raczej na potrzeby własne niż wynajem. Powodzeniem cieszą się tak jak od lat mieszkania położone w ciekawej lokalizacji i dobrze utrzymanych częściach wspólnych, raczej dwu-, trzypokojowe o średnim metrażu – mówi Tomasz Błeszyński, doradca rynku nieruchomości.

Jego zdaniem ceny mieszkań w starych osiedlach będą się stabilizować. Wpływ na to będzie też miało uwłaszczanie się właścicieli mieszkań w budynkach spółdzielczych oraz wykup lokali komunalnych z bonifikatą.Według Tomasza Lebiedzia z agencji Lebiedź i Lebiedź plusem rynku wtórnego jest znacznie większy wybór lokalizacji, z których wiele nigdy nie będzie dostępnych dla deweloperów (np. ścisłe centra miast). Na rynku wtórnym znajdziemy też więcej wariantów mieszkań – na przykład przestronne i wysokie mieszkania w starych kamienicach, małe kawalerki w centrum, kilkuletnie mieszkania w nowych deweloperskich osiedlach i słynną wielką płytę.

– Ich wspólna zaletą jest również to, że mieszkania te fizycznie istnieją i są do wzięcia w zasadzie od zaraz. Trzeba jednak zwracać uwagę na stan techniczny budynku – mówi Tomasz Lebiedź. – Kupując u dewelopera, często musimy czekać na wybudowanie budynku, czyli pośrednio ponosimy ryzyko w wypadku niepowodzenia zamierzenia deweloperskiego – dodaje.

Marcin Drogomirecki z portalu oferty.net zwraca uwagę na to, że starsze budynki są bardziej „przewidywalne”. – Nawet w drogich inwestycjach zdarza się tak, że pękają ściany lub ujawniają się inne wady konstrukcyjne – mówi Marcin Drogomirecki.

Mały wybór nowych

Według danych portalu tabelaofert.pl, biorąc pod uwagę liczbę mieszkań zbudowanych po 1989 roku, wybór atrakcyjnych lokali na rynku wtórnym jest jednak ograniczony. W najbliższym czasie można jednak spodziewać się wejścia na rynek wtórny nowych mieszkań nabytych przez indywidualnych inwestorów, którzy kupili mieszkanie przed podwyżkami lub którzy w okresie najwyższych cen chcą sprzedać cesję, by przy odbiorze nie dopłacać pozostałych 80 – 90 proc. wartości mieszkania.

Na rynku pierwotnym do kupienia jest niewiele mieszkań gotowych do zamieszkania od zaraz. Np. wskaźnik dostępności mieszkań w listopadzie w Warszawie wynosił zaledwie 2,52 proc., w Poznaniu 2,3 proc. w Trójmieście 1,9 proc. — podaje tabelaofert.pl. Dla klientów oznacza to, że mają niewiele mieszkań do wyboru, a chcąc kupić wymarzone M, muszą długo czekać na odbiór lokalu – zwykle płacąc w tym czasie za najem oraz raty i odsetki od kredytu. Czy dostępność mieszkań na rynku pierwotnym będzie większa?

Zdaniem Macieja Dymkowskiego można się spodziewać, że w najbliższym okresie (dwa – trzy lata) wskaźnik ten będzie rósł, co spowodowane jest wydaniem rekordowej liczby pozwoleń na budowę, wysokim poziomem cen oraz drożejącymi kredytami. Trochę wyższe są wskaźniki dostępności w takich miastach, jak Wrocław – 6,2 proc., i Kraków – 7,3 proc.

Finanse drugorzędne?

– Na nowe mieszkanie decydują się ci, którzy mogą czekać – mówi Emil Szweda, analityk z Open Finance. Według Pawła Urbana z Home Broker wybór pomiędzy rynkiem wtórnym a pierwotnym to zazwyczaj wybór pomiędzy mieszkaniem od zaraz a mieszkaniem wymarzonym.

– W praktyce okazuje się jednak często, że także mieszkanie z drugiej ręki może spełniać nasze wszelkie oczekiwania, jak również że dopiero co oddane do użytku nowe lokum okaże się jednym wielkim rozczarowaniem – mówi Paweł Urban.

Jego zdaniem mieszkanie na rynku pierwotnym wybierają najczęściej ludzie, którzy nie mają potrzeby szybkiej przeprowadzki, a marzy im się nowe mieszkanie, urządzone od podstaw zgodnie z ich gustem. Kwestie finansowe mają tutaj znaczenie drugorzędne, ponieważ obecnie różnice cen między mieszkaniami nowymi a używanymi nie są aż tak duże. Oczywiście należy też pamiętać, że mieszkanie od dewelopera wymaga natychmiastowego wykończenia, a to dodatkowy koszt. Używane, w zależności od stanu technicznego, może być remontowane powoli i stopniowo lub nawet wcale.

Leszek Baranowski z agencji Bracia Strzelczyk uważa z kolei, że cena w obu wypadkach jest bardzo ważna.– Rynek pierwotny kojarzy mi się głównie z osiedlami bardziej odległymi od centrum, gdzie cena jest niższa od śródmiejskiej. Tam lokalu dla siebie poszukują klienci, którzy potrzebują tańszego lokum, a niekoniecznie muszą mieszkać w centrum. Bardzo często są to młodzi ludzie – mówi Leszek Baranowski.

Natomiast Paweł Grząbka, dyrektor zarządzający w CEE Property Group, uważa, że to na rynku wtórnym zakupów dokonują osoby, których nie stać na inwestycję na rynku pierwotnym.– Ich wybór determinuje cena, zwykle niższa o, 1 – 1,5 tys. zł za mkw. w stosunku do ofert z rynku pierwotnego – uzasadnia Paweł Grząbka i dodaje, że jest jeszcze jedna możliwość okazyjnego kupna mieszkań z rynku wtórnego, które zostały zbudowane w ciągu ostatniego czasu. Zdarza się bowiem, że możemy kupić od indywidualnego sprzedającego nowiutkie, dopiero wybudowane mieszkanie w cenie niższej niż bezpośrednio od dewelopera, tylko w innym budynku, na tym samym osiedlu, bo we wcześniejszym etapie danej inwestycji. Ta sytuacja pojawiła się w czasie gwałtownych zwyżek cen w zeszłym roku i na początku obecnego, kiedy cena mieszkania wzrosła przez 12 miesięcy o 60 proc.

– Sprzedający mogą po prostu takie mieszkanie zaoferować taniej niż w aktualnej ofercie dewelopera – mówi Paweł Grząbka. – Generalnie zalecam ostrożność w inwestowaniu w mieszkania stare, ponieważ ich wartość może spadać w czasie, a zwiększona podaż nowych mieszkań spowoduje, że klienci w zdecydowanej większości odwrócą się od wielkiej płyty.


źródło - [Rzeczpospolita - Nieruchomości z dnia 10-12-2007]