AIG United Guaranty ostrzega polskie banki przed kryzysem na rynku hipotecznym. Dojść do niego może już w 2008 r. Stopy procentowe wzrosną, a oprocentowanie kredytów hipotecznych wyniesie powyżej 7 proc.

W rezultacie wielu kredytobiorców wpadnie w tarapaty. Teraz czują się bezpieczni, ponieważ w razie problemów ze spłatą długu mogą w ostateczności sprzedać nieruchomość i jeszcze na tym zarobić. W przyszłym roku może jednak dojść do korekty cen o 10-15 proc. Kto kupił je na kredyt za 500 tys. zł, weźmie 450 tys. zł, zaś resztę nadal będzie musiał spłacić bankowi.

Problemy klientów odczują rychło instytucje finansowe. Najpierw kredytobiorcy przestaną spłacać długi. Potem pojawi się problem z windykacją należności i sprzedażą przejętych nieruchomości, które sporo stracą na wartości. A wtedy trzeba będzie robić rezerwy na zagrożone i stracone kredyty.

Niczym Kasandra
To nie jest czarny sen szefa nadzoru bankowego, ale jeden z możliwych scenariuszy rozwoju rynku, według Andrzeja Saniewskiego, dyrektora AIG United Guaranty w Polsce, firmy specjalizującej się w ubezpieczeniach kredytów hipotecznych. Niczym Kasandra od kilku miesięcy przestrzega banki przed ryzykiem korekty na rynku nieruchomości. Powołuje się na przykłady innych krajów: Hiszpanii, Francji, Wielkiej Brytanii. Wszystkie po okresie boomu na rynku nieruchomości musiały swoje odchorować.

— U nas panuje przekonanie, że okres prosperity będzie trwał zawsze. Otóż nie — przyjdzie korekta — mówi dyrektor Saniewski, który z niepokojem stwierdza, że banki nie chcą się zabezpieczać przed ewentualnymi skutkami załamania rynku.

AIG United Guaranty działa w Polsce od kilku miesięcy, a na razie pozyskało tylko jednego klienta. Byłoby ich więcej, ale bankom nie odpowiadają ostre wymogi stawiane przez ubezpieczyciela.

— Podstawowa zasada, jakiej się trzymamy, to nie ubezpieczać kredytów powyżej 100 proc. wartości nieruchomości (LTV).

Na Zachodzie przyjmuje się, że maksymalny, bezpieczny próg finansowania wynosi 95-97 proc. W Polsce banki oferują kredyty nawet na 130 proc. LTV — mówi Andrzej Saniewski.

AIG nie podoba się także nadmierne zadłużanie osób o małej zdolności kredytowej oraz udzielanie kredytów w walutach obcych.

— Na razie wszystko jest w porządku. Banki twierdzą, że spłacalność kredytów hipotecznych jest wręcz wzorowa, chociaż wiedzą, że dysponują tylko cząstkowym obrazem rynku — tłumaczy Andrzej Saniewski.

Według Biura Informacji Kredytowej, mniej niż 2 proc. kredytów dłużnicy spłacają po terminie. Andrzej Saniewski zwraca jednak uwagę, że niezwykle dynamiczna akcja kredytowa zaburza statystyki. Poza tym odsetek zagrożonych kredytów oblicza się do całego zadłużenia, a nie portfela z danego roku. I w końcu — kredyty hipoteczne mają bardzo krótką historię, a jak pokazują przykłady innych krajów, najlepiej spłacają się one w pierwszych latach. Potem przychodzi pierwszy kryzys. Jak w małżeństwie, nadchodzi po trzech latach.

— Banki nie są przygotowane na kryzysy i nie są zabezpieczone na ewentualność potencjalnego załamania się rynku — mówi dyrektor Saniewski.

Bez obaw
Co na to branża bankowa? Michał Wydra, sekretarz Komitetu ds. Finansowania Nieruchomości w Związku Banków Polskich, zbija argumenty za przewidywanymi poważnymi trudnościami na rynku finansowania nieruchomości: Wysoki wskaźnik LTV? To się zdarza, ale kredyty powyżej wartości nieruchomości bierze niewielka część klientów i przeważnie jest tak, że nie każdy może go uzyskać. Duży odsetek kredytów walutowych? Problem rozwiązała rekomendacja S, która ogranicza swobodę ich udzielania. Niska zdolność kredytowa klientów? W opinii różnych ekspertów rynek nieruchomości stabilizuje się i dalszy dynamiczny wzrost cen raczej nam nie grozi — kontruje argumenty AIG Michał Wydra.

— Nie ma powodu do przesadnych zmartwień. Zapowiedzi o nadciągającym załamaniu traktowałbym raczej jako element gry marketingowej firm ubezpieczeniowych — dodaje prof. Witold Orłowski z firmy PricewaterhouseCoopers.

To fakt — AIG ma interes w ubezpieczaniu ryzyka.

źródło - [Puls Biznesu  z dnia 10-12-2007]