Spodziewamy się stabilizacji - pada najczęściej w rozmowach o przyszłorocznym rynku nieruchomości. Ceny lekko spadną, a ludzie ze spokojem będą kupować M. Wrócimy do sytuacji sprzed boomu mieszkaniowego Polacy mają ogromne potrzeby mieszkaniowe, które najczęściej w mijającym roku spełniali na kredyt. Według Związku Banków Polskich wartość udzielonych kredytów hipotecznych w 2007 roku wyniesie 57 mld zł. ZBP oszacował, że potrzebujemy aż 1,5 - 2 mln nowych mieszkań. Co wydarzy się w 2008 roku na rynku nieruchomości?

Scenariusz I Ceny spadną albo utrzymają obecny poziom

Nastąpi oczekiwany przez potencjalnych kupujących spadek cen. Jeśli w tym samym czasie pensje pójdą w górę, wzrośnie przeciętna zdolność kredytowa. Taki scenariusz wszedł już w życie w końcówce roku. Statystyczny mieszkaniec Warszawy może kupić o metr kwadratowy mieszkania więcej niż cztery miesiące temu, czyli 19-metrową kawalerkę. Jeśli do tego dołożyć większe możliwości negocjacji - z powodu małego popytu - może zaczniemy kupować większe metraże. Pytanie: gdzie i jakie? Stanieją peryferie, lokale w wielkiej płycie i te do remontu. - Ceny powinny utrzymać się na obecnym poziomie. Z drugiej strony o spadkach na rynku pierwotnym ciężko mówić, bo koszty inwestycji są aktualnie bardzo wysokie - mówi Dorota Kos z BRE Locum. Innego zdania jest Mariusz Kacała, prezes zarządu AZ Finanse, firmy doradztwa finansowego. - Wzrost cen mieszkań będzie ograniczony do mieszkań wyższej klasy. Pozostałe lokale powinny w przyszłym roku jeszcze stanieć - uważa. Jak komentują to deweloperzy? - Spadkowi będzie sprzyjać silna konkurencja. Już teraz pojawiają się deweloperzy, którzy oferują metr kwadratowy w cenie ok. 4 tys. zł. Przed obniżeniem cen nie uchronią się nawet inwestorzy z rozwijającej się Białołęki czy prestiżowego Wilanowa. Dzielnice stały się skupiskiem osiedli - mówi Ryszard Marciniak z firmy deweloperskiej Dolcan. Jeśli stanieją mieszkania na rynku pierwotnym, będzie to oznaczać na nowo większy popyt i wydłużające się kolejki po klucze. Zwłaszcza po te, które otwierają drzwi do powierzchni od 45 do 60 m kw. Ostatnio zdarzało się, że nowe mieszkania stały puste. - Wydłużenie czasu sprzedaży jest być może zagrożeniem dla mniejszych deweloperów, dla nas jest po prostu powrotem do normalności. Nie spodziewamy się również drastycznego spadku popytu - nasze badania pokazują, że popyt jest i będzie - mieszkania o dobrej lokalizacji i korzystnej relacji ceny do jakości zawsze będą mogły liczyć na zainteresowanie klientów - mówi Iwona Pasterska, kierownik działu sprzedaży Budimex Nieruchomości. Coś jest na rzeczy. Około 17,5 proc. populacji Warszawy stanowią osoby w wieku od 20 do 30 lat. - Jeśli połowa z nich założy gospodarstwo domowe przed trzydziestką, to popyt będzie się kształtował na poziomie nie niższym niż 22 tys. mieszkań rocznie przez kolejnych dziesięć lat - kalkuluje Paweł Sztejter z REAS.

Scenariusz II Kupujący nakręcą wzrost cen za metr kwadratowy 

- O ile spowolnienie wzrostu cen lub nawet ich stabilizacja są dość prawdopodobne, to na znaczący spadek nie ma co liczyć. Przy obecnych cenach gruntu i kosztach budowy średnia cena metra kwadratowego jest po prostu adekwatna do kosztów ponoszonych przez dewelopera. I chociaż kupującym może to wydawać się dziwne, siła nabywcza przeciętnej polskiej pensji w odniesieniu do średniej ceny metra kwadratowego jest nie mniejsza, a w wielu miastach nawet większa niż analogiczna relacja w zachodniej Europie - mówi Iwona Pasterska z Budimex Nieruchomości. Może się okazać, że chwilowy spadek cen obudzi w nas na nowo chęć kupna własnego M. Wtedy banki, deweloperzy i właściciele M na rynku wtórnym zatrą ręce. Znów ceny będą szły powoli, ale stabilnie do góry. - W drugiej połowie przyszłego roku powinno nastąpić odbicie cen, w sumie od 5 proc. do 10 proc. w górę - uważa Jerzy Zdrzałka, prezes zarządu JW Construction. - Luka pomiędzy potrzebami mieszkaniowymi a nowymi inwestycjami jest ogromna, stąd nie ma szans na spadki. Jeśli wzrosną pensje i zdolność kredytowa, będzie stać Polaków na więcej - dodaje.

Czy na pewno będziemy mieli za co kupować? - Z jednej strony zdolność do zaciągania coraz wyższych kredytów hipotecznych jest ograniczana przez wzrost stóp procentowych, jaki obserwujemy od końca I kwartału. Z drugiej zaś strony zarówno wzrost wynagrodzeń, jak i obniżenie składki rentowej pomagają tę zdolność poprawić - mówi Emil Szweda, analityk Open Finance. Schemat wówczas zadziałałby jak ten z kończącego się roku. - Przez ostatnie 12 miesięcy przeciętna rata 30-letniego kredytu hipotecznego w złotych wzrosła o 13,8 proc., natomiast przeciętny wzrost wynagrodzeń brutto wyniósł 11 proc. Biorąc pod uwagę proporcje, można zaryzykować tezę, że te dwa elementy znoszą się wzajemnie, a ich łączny wpływ na zdolność kredytową jest neutralny - mówi analityk Open Finance. Scenariusz, w którym wzrasta popyt i ceny jednocześnie, jednak jest wątpliwy. - Najmniej prawdopodobny wydaje się obecnie silny wzrost popytu na kredyty i mieszkania, który byłby wystarczająco mocny, by podnieść ceny mieszkań - komentuje Emil Szweda. - Gwałtownie spadł apetyt na mieszkania. - Przewiduję, że sporo będzie się działo na rynku deweloperów. Mniejsi gracze będą sprzedawać swoje projekty lub rozpoczęte inwestycje - uważa Ryszard Marciniak z firmy deweloperskiej Dolcan. 

Scenariusz III Wynajem i mieszkanie u rodziców mocną alternatywą dla kupna 

Jeśli rok zacznie się agresywnym wzrostem cen, na rynku mieszkaniowym zapadnie kompletna stagnacja. Już teraz potencjalni kupujący boją się sygnałów o wzrastających kosztach rat kredytu. Dlatego mieszkamy kątem u rodziców lub wynajmujemy. - Dodatkowo młodych odwodzi od zakupu mieszkania nieustabilizowana sytuacja rodzinna. Perspektywa małżeństwa lub stałego związku. Co więcej, może zwiążemy naszą przyszłość ze szczęśliwym posiadaczem wystarczająco dużego apartamentu, by mógł pomieścić i nasz dobytek - tłumaczy Robert Wasilewski nadzorujący dział sprzedaży w Credit House Polska. Ci, którym będzie zależało na szybkim usamodzielnieniu, będą musieli pomyśleć o wynajmie.

Źródło - [Metro z dnia 18-12-2007]