Ceny powinny się ustabilizować, a gdzieniegdzie mogą nawet spadać. Tańsze nawet o kilkadziesiąt procent będą chociażby te w blokach z wielkiej płyty i o gorszej lokalizacji. Podaż będzie większa, co oznacza większy wybór mieszkań dla klientów i możliwość negocjacji stawek – prognozują analitycy

W bieżącym roku można więc będzie pozwolić sobie na wybrzydzanie, ale raczej nie na zbyt długie czekanie. Pod koniec roku albo na początku przyszłego może się okazać, że podaż ponownie wysycha, zwłaszcza na rynku pierwotnym, jeśli przewidywane problemy mniejszych deweloperów doprowadzą do fiaska ich projektów – mówi Emil Szweda, analityk Open Finance.

Rynek klienta

Według Open Finance to nie będzie rok wielkich zmian na rynku, jeśli tylko uda się utrzymać oprocentowanie kredytów hipotecznych niewiele powyżej 7 proc., a wzrost wynagrodzeń będzie tak silny jak dotąd.

– Spodziewam się, że w pierwszym kwartale ceny mogą jeszcze spadać, później nastąpi stabilizacja i być może dalszy wzrost w końcówce roku – prognozuje Emil Szweda.

Za takim przebiegiem wydarzeń przemawia prawdopodobna stabilizacja popytu, a z drugiej strony rosnąca podaż mieszkań zarówno na rynku pierwotnym, jak i wtórnym.

Jednocześnie perspektywy wzrostu cen materiałów budowlanych – w szczególności cementu – i kosztów pracy nie pozwolą deweloperom na znaczne obniżenie stawek.

– Część projektów może zostać zamrożona lub wręcz porzucona, ale z pewnością nie należy sądzić, że mieszkania będą sprzedawane ze stratą. Marże deweloperskie już dziś się kurczą ze względu na stabilizację cen i wzrost kosztów.

Pole manewru w urządzaniu promocji nie jest zbyt wielkie – twierdzi analityk Open Finance.

Ponieważ popyt może nadal być silny (ze względu na wzrost wynagrodzeń), deweloperzy – ci najwięksi – będą mieli dobre warunki działalności, choć z pewnością nieco dłużej poczekają na nabywców. W opałach mogą się znaleźć przedsiębiorcy, którzy mają słabe zaplecze kapitałowe. Czasy, kiedy budowy można było finansować kapitałem klientów, już minęły. Teraz ponownie trzeba mieć swoje pieniądze albo zdolność kredytową.

Zdecydowanie będzie to lepszy rok dla kupujących. Stabilne lub lekko spadające ceny zwiększają możliwości negocjacyjne. Poza tym zwiększona podaż oznacza także większy wybór mieszkań bez konieczności uczestniczenia w licytacji i podbijania cen. Warunki kupna mieszkań będą więc komfortowe – zapewnia Emil Szweda.

Będą drobne rabaty

O tym, że rok 2008 będzie rynkiem kupującego, mówią sami deweloperzy.

– Mimo że popyt utrzyma się na poziomie ostatnich dwóch lat, nie zanosi się na łatwy rok dla branży deweloperskiej. Na pewno będziemy mieli do czynienia z weryfikacją produktów i usług deweloperskich. Nikogo nie zdziwią już częste wizyty osób z biura sprzedaży z klientami na budowie, szczegółowe rozmowy na temat standardu technicznego oddawanych lokali, bardzo intratne oferty wykończenia wnętrz, wreszcie komfort spotkania w dobrze wyposażonym biurze sprzedaży – mówi Agnieszka Jaworska, dyrektor marketingu i sprzedaży w warszawskim osiedlu apartamentowców Wilanów One.

Klienci mogą natomiast liczyć na drobne rabaty, np. miejsce parkingowe w garażu lub komórkę lokatorską w cenie mieszkania. To dotyczyć będzie jednak dużych mieszkań (powyżej 70 mkw.), które sprzedaje się relatywnie trudniej. Pojawić się mogą także specjalne oferty wprowadzone przez deweloperów w ramach lepszej obsługi klienta, np. częściowe wykończenie mieszkań.

– Osławiony już zatem standard deweloperski (bez podłóg i białego montażu) może zyskać bliźniaczą nazwę podwyższonego standardu deweloperskiego (obejmującego np. położenie podłóg) – uważa Agnieszka Jaworska.

Ceny raczej wzrosną

Wojciech Ciurzyński, prezes spółki Polnord, przewiduje w bieżącym roku niewielki wzrost cen mieszkań.

– Przypuszczam, że wyniesie średnio 5 proc., choć oczywiście ceny będą zróżnicowane w zależności od miejsca, standardu, pory roku. Na rynku naszych nieruchomości nie dzieje się nic dramatycznego, więc stabilny wzrost jest raczej niezagrożony – mówi Wojciech Ciurzyński.Jerzy Zdrzałka, prezes zarządu J.W. Construction Holding SA, uważa, że w pierwszej połowie roku ceny się ustabilizują.

– Lekki trend wzrostowy powinniśmy odczuć natomiast po drugim kwartale. Nie przewidujemy jednak zbyt dużych wahań cen na rynku nieruchomości w roku 2008. Podaż mieszkań będzie rosnąć, ponieważ deweloperzy oddadzą do użytku lokale w inwestycjach już realizowanych. Ponadto pojawią się na rynku mieszkania z cesji kupione kilka lat temu w celach inwestycyjnych. Popyt będzie nadal wysoki z uwagi na rosnące dochody gospodarstw domowych i niezaspokojone potrzeby mieszkaniowe – mówi Jerzy Zdrzałka.

Jego zdaniem ten rok będzie dobrym czasem szczególnie dla dużych deweloperów. Na pokaźne zyski mogą liczyć przede wszystkim firmy, które będą budować osiedla już sprzedane, oraz deweloperzy posiadający zapasy taniej ziemi pod inwestycje.

– Dla nabywców 2008 rok będzie zdecydowanie lepszy niż ubiegły. W warunkach stabilizacji cen łatwiej podejmować decyzje o nabyciu nieruchomości, ale decyzję o zakupie własnego M warto podjąć jak najszybciej. Mimo obserwowanej ostatnio pewnej stabilizacji cen, mieszkania będą nadal drożeć. Im później zostanie podjęta decyzja o nabyciu nieruchomości, tym wyższa będzie jej cena - ocenia Jerzy Zdrzałka.

Sylwester Jankowski, dyrektor finansowy Wings Development, firmy budującej we Wrocławiu kompleks luksusowych apartamentowców Angel Wings oraz pięciogwiazdkowy hotel Hilton, uważa, że ceny będą rosły zwłaszcza w tym segmencie rynku.

– Szczególnie w miastach, gdzie do tej pory brakowało inwestycji o podobnym charakterze, można się spodziewać znaczącego wzrostu cen. Modne stanie się mieszkanie blisko centrum, w dużych nowoczesnych kompleksach apartamentowych z tarasami lub w wieżach. Dla wielu osób posiadanie mieszkania komfortowo położonego będzie miarą sukcesu, prestiżu, na który zamożny klient zacznie zwracać coraz większą uwagę. Ceny ciekawie położonych nowych mieszkań na rynku wtórnym pozostaną na podobnym poziomie. Natomiast starych, zwłaszcza z wielkiej płyty, w mniej popularnych regionach będą spadały i to nawet o kilkadziesiąt procent – przewiduje Sylwester Jankowski.

Większy popyt

Wysoki popyt na mieszkania przewidują pośrednicy. Także pochodzący zza oceanu.

– Obserwujemy w Polsce dyskusję na temat problemów kredytobiorców w USA. Drastyczny spadek liczby oddawanych domów i ogólnogospodarczy kryzys wywołany właśnie sytuacją na rynku nieruchomości nie napawa optymizmem. Należy jednak pamiętać, że to, co dzieje się na rynku amerykańskim, nie ma bezpośredniego wpływu na rynek europejski, a w szczególności ciągle rozwijający się i atrakcyjny rynek polski. Z pewnością jednak pewne zjawiska są wspólne dla każdej rzeczywistości. Zauważalna w Stanach zmiana polityki przyznawania kredytów i zaostrzenie wymagań dla kredytobiorców dociera również do Europy – mówi Christopher S. Johnson, prezes zarządu Coldwell Banker Polska.

Przewiduje on utrzymanie wysokiego popytu na mieszkania (wpływ na to ma na pewno poprawa warunków na rynku pracy) z lekką korektą cenową w pierwszym kwartale. Ze względu jednak na spory wzrost kosztów budowlanych (deficyt materiałów) oraz kłopot z wykonawcami raczej wyklucza długoterminowy spadek cen. Korekta dotyczyć będzie zwłaszcza mieszkań najmniej atrakcyjnych, budowanych np. w technologii wielkiej płyty, niekorzystnie położonych lub w dzielnicach, w których ceny znacznie przewyższyły średnią danego miasta.

– Problem z pewnością będą mieli mniejsi deweloperzy, którzy borykają się z kłopotami z płynnością finansową. Widać to po liczbie mieszkań zgłaszanych przez deweloperów do agencji nieruchomości. Rynek w 2008 roku będzie głównie rynkiem klienta kupującego, a wygranymi będą ci, którzy coraz bardziej wymagającemu i operującemu w trudniejszych warunkach klientowi będą w stanie zapewnić najbardziej kompleksową i profesjonalną obsługę – mówi Christopher S. Johnson.

Czas przejściowy

Przemysław Szkutnik, pośrednik z oddziału Ober-Haus w Gdańsku, uważa, że rok 2008 będzie rokiem przejściowym, pokazującym, w jakim kierunku rynek podąży.

– Można jednak przypuszczać, że będziemy mieć wyraźną tendencję do normalizacji cen. Wzrastać będą ceny tzw. perełek, nieruchomości, których jest mało z powodu architektury lub lokalizacji, ceny przeciętnych ofert utrzymywać się będą na stabilnym i równym poziomie z niewielkimi odchyleniami w górę na wiosnę i jesień oraz spadkami latem i zimą – utrzymuje Przemyslaw Szkutnik.

Joanna Szymkowiak-Pietrzak z poznańskiego oddziału firmy prognozuje, że rynek nieruchomości będzie się stabilizował: – Ceny raczej nie powinny gwałtownie rosnąć, tak jak w 2007 roku i poprzednich latach.

Radosław Machnik z Biura Nieruchomości Północ w Krakowie uważa, że nie należy spodziewać się w najbliższym czasie wzrostu cen nieruchomości mieszkaniowych. W dalszym ciągu rynek będzie się stabilizował.

– Oczywiście nie bez znaczenia jest wzrost inflacji, a co za tym idzie – stóp procentowych. Około 85 proc. klientów kupuje nieruchomości, wspomagając się kredytem, jednak większe oprocentowanie zmniejsza liczbę klientów, ograniczając tym samym popyt. Z drugiej zaś strony widoczny jest wzrost gospodarczy, płace przez ostatni rok zwiększyły się o ok. 11 proc., a PKB w granicach 6,5 proc. Te czynniki mogą więc podwyższać zdolność kredytową społeczeństwa i dlatego być może na przełomie wiosny i lata 2008 roku nastąpi lekkie ożywienie na rynku nieruchomości – mówi Radosław Machnik.

Bonusy i promocje

Szymon Jungiewicz, zastępca dyrektora działu badań i analiz w Emmerson Nieruchomości, spodziewa się, że wskutek zwiększonej podaży mieszkań w dalszym ciągu trwać będzie wyhamowanie wzrostu cen, zauważalne już pod koniec 2007 roku. Mowa o pewnej korekcie cenowej, a nie radykalnym odwróceniu trendu. Będzie to miało wpływ również na zachowanie deweloperów, którzy już teraz oferują różnego rodzaju bonusy i promocje.

– Prognozujemy, że rok 2008 będzie okresem stabilizacji cenowej na rynku nowych mieszkań w największych miastach Polski. Obniżek cen można się spodziewać jedynie w miastach, gdzie ceny wywindowane są najwyżej, a deweloperzy realizują coraz więcej nowych inwestycji, np. w Krakowie, Trójmieście. Należy jednak podkreślić, że spadek cen będzie miał charakter korekcyjny i w dłuższym okresie będą one nadal rosnąć. Spadek cen może dotyczyć mieszkań na rynku wtórnym, starszych, o gorszym standardzie i mniej atrakcyjnie położonych – twierdzi Szymon Jungiewicz.

Według Michała Kowalewskiego z gdańskiej agencji Tyszkiewicz Nieruchomości rok 2008 nie będzie na pewno zły dla deweloperów i pośredników. – Myślę, że liczba zawieranych transakcji będzie zbliżona do ubiegłorocznej, a wygląda na to, że rynek będzie bardziej stabilny – mówi.

– W przypadku nieruchomości wakacyjnych ceny wzrosną według mnie o 5 – 10 proc. Mam na myśli rynki dopiero wschodzące, np. góry i takie miejscowości, jak Wisła lub Karpacz. W miejscowościach, w których ceny mieszkań wakacyjnych w ubiegłym roku sięgały nawet 20 tys. zł za mkw., np. w Juracie, tendencja wzrostowa się zatrzyma. W najbliższej przyszłości drożej tam już nie będzie – dodaje Jacek Twardowski, dyrektor handlowy Kristensen Group.

Deweloperzy nie wszędzie będą budować więcej

Katarzyna Kuniewicz, analityk Reas

– Szacując liczbę mieszkań, które zostaną oddane na poszczególnych rynkach, opieramy się na dwóch rodzajach danych.

Po pierwsze, są to wyniki prowadzonego przez nas monitoringu, który opiera się na deklaracjach deweloperów. Po drugie, bierzemy również pod uwagę dane GUS dotyczące liczby wydanych pozwoleń na budowę oraz liczby rozpoczętych budów.

Analizowane dziś miasta można podzielić na kilka grup. W Łodzi, Warszawie, Krakowie i Trójmieście wyraźny jest dalszy wzrost liczby oddawanych mieszkań. We Wrocławiu szacowany wzrost jest nieco niższy niż w pozostałych miastach, natomiast rynek poznański wkroczył, jak się wydaje, w fazę stabilizacji.

Uwagę zwraca szczególnie dynamika na rynkach łódzkim i krakowskim.

Tym, co łączyło oba rynki, był silny wpływ popytu inwestycyjnego na rozmiar podaży – oczywiście w odpowiednich proporcjach. Mamy do czynienia z ograniczeniem skali popytu inwestycyjnego. Dynamiczny wzrost liczby oddawanych mieszkań na tych rynkach może świadczyć o tym, że reakcja po stronie podaży na to zjawisko jest spóźniona.

Trudno będzie sprzedać zły projekt

dr Paweł Grząbka,dyrektor zarządzający w CEE Property Group

Rz: Czy należy się spodziewać, że w 2008 roku ceny mieszkań spadną?

Dr Paweł Grząbka, dyrektor zarządzający w CEE Property Group: – Niestety, ceny będą musiały iść w górę ze względu na rosnące koszty wykonawstwa oraz finansowania inwestycji. Banki już tak łatwo nie dają pieniędzy każdemu deweloperowi: wzrosły stopy procentowe i zaostrzyły się warunki przyznania kredytu.

Deweloperzy nie mają dużego pola do obniżek ze względu na wysokie koszty robót i materiałów budowlanych oraz rosnące ceny działek pod inwestycje. Rentowność projektów mieszkaniowych nie przekracza dziś 16 – 17 proc., a często kształtuje się znacznie poniżej tego poziomu, co sprawia, że firmy deweloperskie nie mogą sobie pozwolić na sprzedaż produktu po niższych cenach.

Część analityków, pośredników, a nawet deweloperów prognozuje jednak możliwość spadku cen.

Statystyki publikowane przez niektóre serwisy mogą odnotować spadek, ale będzie to związane raczej z realizacją większej liczby tanich projektów mieszkaniowych na obrzeżach miast. Budowane w ich ramach lokale będą przeznaczone dla nabywców, którzy nie mogą już kupić mieszkania blisko centrum. Deweloperzy, którzy zaprojektowali złe budynki w kiepskich miejscach, zostaną być może zmuszeni do obniżki cen. Dużo trudniej będzie teraz sprzedać zły produkt.

Czy ceny apartamentów będą rosły szybciej?

Coraz częściej będziemy również notować ceny rzędu 30 – 50 tys. zł za mkw. w budynkach powstających w prestiżowych miejscach. Sukces takich projektów jak Złota 44, gdzie sprzedano już 70 proc. lokali, powoduje, że deweloperzy zaczynają wierzyć, iż takie mieszkania mogą się dobrze sprzedawać.

A lokale używane?

Ceny na rynku wtórnym raczej nie będą rosnąć w 2008 roku, ale nie przewidujemy znacznych spadków. W najgorszej sytuacji będą właściciele mieszkań w budynkach z wielkiej płyty, które coraz szybciej tracą atrakcyjność. Coraz mniej osób akceptuje życie w takich domach.

Czy można się spodziewać większej podaży mieszkań niż w 2007 roku?

Przewidujemy w 2008 roku większą podaż mieszkań nowych, ponieważ oddawane będą lokale w inwestycjach, które rozpoczęto w 2006 i 2007. Długoterminowo jednak nie spodziewamy się bardzo dużego wzrostu podaży, gdyż część deweloperów w warunkach większego ryzyka rynkowego i wyższych kosztów nie będzie realizować inwestycji. Dlatego przy 35-procentowym wzroście liczby pozwoleń na budowę w skali kraju szacowany wzrost liczby mieszkań wyniesie 15 – 20 proc.

A jak to będzie wyglądać w przypadku mieszkań używanych?

Nie przewidujemy większych zmian na rynku wtórnym, choć już w 2009 roku powinniśmy odczuć nasilanie się trendu przenoszenia się ludzi ze starego budownictwa do nowych domów. Warto wspomnieć również o mniejszych miastach, gdzie podaż nowych mieszkań jest minimalna, a jedyną szansą jest kupno używanego lokalu. Te miejscowości boom mieszkaniowy mają dopiero przed sobą. Dotyczy to bardzo dużej grupy dość dużych miast, często stolic dawnych województw.

A konkretnie?

Przykładem Bydgoszcz, Toruń, Olsztyn, Białystok, Gorzów Wielkopolski, Zielona Góra.

A może alternatywą dla coraz droższych mieszkań będą domy?

Nie sadzę, aby z domami na obrzeżach miast w perspektywie najbliższych trzech lat było inaczej niż z całym rynkiem. Dynamiczny jego rozwój jest związany w rozwojem infrastruktury, której brakuje. Największy wzrost cen obejmie domy o dobrym położeniu, blisko centrum miast, gdzie nie ma dużej podaży tego typu budownictwa.

A co się będzie działo na rynku domów używanych?

Rynek domów używanych będzie podążać za rynkiem wtórnym z pewnym opóźnieniem, czyli sytuacja będzie taka, jak obserwowana na rynku mieszkań.

Czy działki pod inwestycje mieszkaniowe będą bardzo drożeć?

Będą drożeć w dłuższym okresie, a spodziewamy się, że za 5 – 7 lat ich wartość wzrośnie kilkakrotnie. Polskie miasta się rozwijają, powstaje nowa infrastruktura drogowa. To wszystko będzie powodować wzrost wartości ziemi w miastach i poza nimi. Co do tego nie ma najmniejszych wątpliwości. Nadal średnia cena ziemi w Polsce jest 4 – 5 razy niższa niż w innych krajach Unii Europejskiej. Przykładowo koszt małej działki w Atenach w 1987 wynosił równowartość 40 tys. euro, dziś – 2 mln euro.Natomiast rok 2008, a szczególnie jego pierwsza połowa, nie przyniesie spektakularnego wzrostu cen gruntów. Spodziewamy się, że największy rozpocznie się 2009 roku.

A gdzie wartość ziemi będzie się zwiększała najszybciej?

Wzrost cen obejmie całą Polskę. Najszybciej będą drożeć grunty wokół powstających dróg szybkiego ruchu, infrastruktury mostów, tramwajów, linii metra.

Czy tak szybki wzrost cen nieruchomości na polskim rynku oznacza, że mamy do czynienia z tzw. bańką spekulacyjną?

W obliczu bardzo szybkiego wzrostu cen nieruchomości coraz częściej pojawiają się opinie, że mamy do czynienia z bańką, której pęknięcie doprowadzi do spadku cen. Wystarczy przypomnieć giełdową bańkę internetową z roku 2000. Jej pęknięcie nastąpiło w chwili, kiedy akcje firm poszły w górę 10 – 20 razy (o 1000 – 2000 procent). Na rynku nieruchomości w Polsce, gdzie ceny podniosły się najwyżej o 50 proc. powyżej standardowego wzrostu, o bańce spekulacyjnej ciągle nie można mówić. Szybki wzrost cen nieruchomości do tej pory wynikał z ich dużego niedoszacowania w przeszłości i głodu mieszkaniowego. Jeszcze w 2005 roku na gospodarstwo domowe w Polsce przypadało 0,93 mieszkania. Ten wskaźnik jest znacznie niższy niż w innych krajach Europy Środkowej. Dla przykładu w Czechach wyniósł 1,06, na Węgrzech 1,09, na Słowacji 1,16. Kraje Europy Zachodniej mają jeszcze wyższą liczbę mieszkań na gospodarstwo domowe.

źródło - [Rzeczpospolita - Nieruchomości z dnia 21-01-2008]