Ceny ziemi w dobrych lokalizacjach będą w tym roku rosnąć niezależnie od regionu. Podobnie będzie z dobrze położonymi domami, bo ceny gruntów nieubłaganie podnoszą stawki za budynki jednorodzinne. Tylko słabnący popyt może spowodować ich spadek

– Sytuacja na rynku domów w 2008 roku będzie determinowana przede wszystkim stabilizacją cen spowodowaną odnotowanym już w czwartym kwartale 2007 roku malejącym popytem. Wzrost cen domów w 2007 roku uplasował je na zbyt wysokim poziomie, co przełożyło się wprost na zmniejszenie głównego czynnika popytowego, jakim była konkurencyjność zakupu domu w stosunku do wysokich cen mieszkań – mówi Anna Kolo z Coldwell Banker Stewart European Nieruchomości.

Budują sami

Dodatkowym czynnikiem ograniczającym popyt na całym rynku nieruchomości jest mniejsza dostępność drożejących kredytów.

Według Coldwell Banker spodziewane jest jednocześnie zwiększenie podaży domów, gdyż w roku 2007 w porównaniu z rokiem 2006 zostało wydanych znacznie więcej pozwoleń na budowę domów jednorodzinnych. – Obserwujemy zwiększone zainteresowanie potencjalnych nabywców domów realizacją indywidualnych inwestycji budowlanych. Samodzielna budowa domu okazuje się atrakcyjniejsza finansowo niż zakup gotowej nieruchomości – mówi Anna Kolo.

Sprzyjać temu będzie zapowiadana liberalizacja prawa budowlanego mająca na celu ułatwienia w realizacji indywidualnych inwestycji budowlanych, co wpłynie na wzrost podaży. Inwestycje związane z przygotowaniami do Euro 2012 i zapowiadana budowa obwodnic największych miast powodują, iż wielu klientów odkłada plany budowy domu, oczekując zwiększenia podaży i spadku cen ziemi pod budowę w atrakcyjnych, gwarantujących lepszą komunikację, lokalizacjach.

– Z drugiej strony czynnik hamujący wzrost cen domów i zmniejszenie popytu na tym rynku związane są ze zmianą sytuacji na rynku mieszkaniowym. Polityka sprzedażowa deweloperów inwestycji mieszkaniowych stosujących różnego rodzaju zachęty do zakupu spowodowała wzrost konkurencyjności oferty mieszkaniowej w stosunku do rynku domów – mówi Anna Kolo.

Rosnąca podaż domów nowych, nowoczesnych technologicznie, przekłada się przy tym na zdecydowany spadek zainteresowania klientów domami budowanymi 15 i więcej lat temu. Właściciele tych domów, zwłaszcza w mniej ciekawych lokalizacjach, będą zmuszeni do obniżenia oczekiwanych cen sprzedaży.

Duży wydatek

Zdaniem Emila Szwedy, analityka Open Finance, ceny domów na przedmieściach prezentują się atrakcyjnie, ale tylko dla osób, które stać na wydanie 700 – 800 tysięcy złotych, nie licząc wykończenia. Wobec wysokich cen działek nawet samodzielna budowa domu może być równie dużym wydatkiem, zwłaszcza że na rynku brakuje wykonawców i przestoje z tym związane się wydłużają.

– Prawdopodobnie taka sytuacja może odstraszyć potencjalnych kupców gruntów, są bowiem jakieś granice tego, ile można wydać na działkę przeznaczoną pod budowę, a są to pieniądze przecież zamrożone na czas budowy domu. Trochę tak, jakby podpisując umowę na zakup mieszkania, deweloper poprosił o połowę pieniędzy z góry i obiecał zakończyć inwestycję za dwa lata (minimalny czas potrzebny na załatwienie formalności i zbudowanie domu). Nie dla wszystkich jest to atrakcyjna perspektywa – mówi Emil Szweda.

Sprzedający działki mogą jednak swobodnie utrzymywać ceny, ponieważ grunty są bardzo tanie w utrzymaniu, a w dodatku brakuje ich w atrakcyjnych lokalizacjach. Transakcji będzie więc najprawdopodobniej mniej niż w minionym roku.

Wielu inwestorów może odłożyć swoje plany kupna ziemi i własnej budowy domu, ponieważ zapowiadana budowa obwodnic największych miast może za kilka lat zaowocować zwiększeniem podaży ziemi pod budowę w atrakcyjnych – biorąc pod uwagę czas dojazdu do miejsca pracy – lokalizacjach. Wtedy też ceny gruntów mogą być niższe niż dziś.

– Na razie spodziewam się dalszego wzrostu cen działek na coraz węższym rynku stref podmiejskich, ale także zmniejszenia liczby transakcji. Jednakże z tym zastrzeżeniem, że ceny działek budowlanych pod budownictwo jednorodzinne stały się zbyt wysokie, aby ich dalszy wzrost był uzasadniony, co dotyczy przede wszystkim ścisłych peryferii. Grunty dalej od miast – w szczególności dobrze położone wobec przyszłych obwodnic, nadal można uznać za atrakcyjną inwestycję – mówi Emil Szweda.

Trójmiasto bez wahań, Wrocław bez spadków

Zdaniem Michała Kowalewskiego, dyrektora ds. inwestycji w gdańskiej agencji Tyszkiewicz Nieruchomości, nic nie wskazuje na to, żeby nastąpiły poważne wahania wartości domów w Trójmieście i okolicach.

– Przewiduję, że rynek w najbliższym czasie będzie zachowywać się spokojnie, wydaje się, że ceny będą mieć nawet nieznaczną tendencję spadkową. Wszystko zależy od polityki deweloperów – czy będą windować ceny w górę, czy raczej będą się dopasowywać do oczekiwań nabywców. To może być swoista próba sił, tym bardziej że utrudniony dostęp do kredytów bankowych już spowodował zmniejszenie popytu, a tym samym wymusił na deweloperach obniżkę cen domów – mówi Michał Kowalewski.

We Wrocławiu rynek pierwotny wyraźnie się ustabilizował. Klienci wprawdzie wyczekują redukcji cenowych i starają się negocjować ceny, ale w związku z ponownym wzrostem cen materiałów budowlanych i problemami z wykonawstwem deweloperzy nie są w stanie być elastyczni. Poza tym popyt jest bardzo mocno uzależniony od dostępności kredytów hipotecznych.

– We Wrocławiu nie zanosi się na znaczące spadki – rynek będzie raczej ustabilizowany z okresowymi wahnięciami w wysokości od minus 5 do plus 5 procent. Wprawdzie we Wrocławiu oferta zarówno domów, jak i mieszkań jest bardzo bogata zarówno pod względem liczby, jak i różnorodności. Ale istotnym aspektem staje się też wiarygodność deweloperska, forma płatności oraz wykonawstwo, czyli wykończenie – mówi Małgorzata Udała, dyrektor ds. marketingu z wrocławskiej firmy Archicom.

Sylwester Jankowski, dyrektor finansowy budującej we Wrocławiu Wings Development, twierdzi, że ceny domów wzrosną głównie w powiązaniu z rosnącymi cenami działek.

– To będzie dobry rok dla dobrych deweloperów i dużo gorszy dla tych mniej profesjonalnych, małych, robiących dotychczas biznes głównie na rynku, który umożliwiał sprzedanie każdego produktu – mówi Sylwester Jankowski.

W Opolu stagnacja

Na rynku domów w rejonie opolskim panuje stagnacja. Ceny utrzymują się na poziomie z 2006 roku, a i tak tylko sporadycznie dochodzi do transakcji.– Najwyższy jest popyt na domy stare, często przedwojenne, w złym stanie, po niskiej cenie. Na przykład dom jednorodzinny pod Opolem z 1937 roku o powierzchni 120 mkw., do generalnego remontu, na działce 12 arów kosztuje 240 tys. zł. Albo dom z 1924 roku do kapitalnego remontu na działce 16 arów, 25 km od Opola, za 69 tys. złotych – wylicza Andrzej Jakiel z opolskiej agencji nieruchomości Mediator.

Zastój jest tak duży, że wystawiane na sprzedaż domy, niezależnie od ich ceny, nie mogą znaleźć nabywców nawet przez 1,5 roku. Lepiej jest na rynku działek. Od połowy 2006 do połowy 2007 roku ich ceny wzrosły średnio o 30 proc., na przykład 10-arowa działka budowlana w Luboszycach pod Opolem, która w 2006 roku kosztowała 4,9 tys. zł za ar, dziś kosztuje już 6,9 tys. zł za ar. Im bliżej miasta, tym wzrost cen jest wyższy, np. działka tej samej wielkości w Winowie, przy samej granicy z Opolem, w 2006 roku kosztowała 7,5 tys. zł za ar, a w 2007 już 12 tys. zł za ar. Wzrost w ciągu roku wyniósł więc 40 proc.

Andrzej Jakiel przewiduje, że działki budowlane w obrębie miast i w strefie podmiejskiej zdrożeją do 35 proc., a działki budowlane z dala od miast zdrożeją do 20 proc.

– Domy jednorodzinne w miastach zdrożeją do 15 proc., a w strefie podmiejskiej do 10 proc. Domy jednorodzinne z dala od miasta stanieją do 10 proc. Najbardziej przyrastać będzie cena gruntów pod zabudowę mieszkalną, a najbardziej spadnie cena mieszkań na rynku wtórnym – prognozuje Andrzej Jakiel.

 

źródło - [Rzeczpospolita - Nieruchomości z dnia 21-01-2008]