Korekta cen używanych mieszkań w Warszawie osiągnęła dno. Powoli wraca bowiem popyt na te lokale, których ceny najmocniej spadły pod koniec 2007 r.

A skoro popyt na używane mieszkania faktycznie wróci, właściciele nie będą skłonni do dalszego obniżania cen transakcyjnych. Tezę o powrocie popytu potwierdzają dane o czasie sprzedaży mieszkań, wielkości obniżki ceny transakcyjnej wobec ceny ofertowej oraz poziomie cenowym, przy którym dochodzi do zawarcia umów. Zbiera je od stołecznych pośredników w obrocie nieruchomościami firma Lebiedź Consulting.

Dane dotyczą co prawda tylko Warszawy, ale to miasto zwykle wyznacza trendy na rynku nieruchomości, które potem widać w innych największych aglomeracjach. Za stołecznymi tendencjami do tej pory podążały rynki Krakowa, Wrocławia czy Trójmiasta.

Popyt wcale nie zamarł

Pod koniec 2007 roku, wraz z kolejnym obniżeniem cen transakcyjnych, znowu zaczęto podpisywać umowy kupna-sprzedaży – wynika z danych Lebiedź Consulting. Ruch wraca po długim zastoju, mimo iż styczeń jest tradycyjnie najgorszym miesiącem w tej branży.

– To oznacza, że popyt nie tylko nie zamarł całkowicie, ale – nawet można powiedzieć – ma się całkiem dobrze, gdy poziom cen spadnie. Teoretycznie mogłoby to oznaczać, że wyznaczone zostało dno korekty. Poziom, poniżej którego ceny nie powinny znacząco już spaść – tłumaczy Tomasz Lebiedź, właściciel Lebiedź Consulting.

Jednak zdaniem Łukasza Drągowskiego, prezesa AD Drągowski, ceny na rynku wtórnym w Warszawie mogą być jeszcze nieco niższe. To dlatego, że do transakcji dochodzi wyłącznie w przypadku ofert z rozsądnymi cenami. – Tymczasem przynajmniej 80 proc. ofert jest w stosunku do obecnego poziomu rynku zbyt drogich – uważa Drągowski. Na oderwane od realiów ceny w większości ogłoszeń zwracają uwagę i inni pośrednicy. I właśnie takie lokale mogą dalej tanieć.

– W najbliższych miesiącach ceny transakcyjne mieszkań mogą jeszcze nieznacznie spadać, ale w ograniczonym segmencie rynku – uważa Marcin Jańczuk, dyrektor ds. rozwoju agencji Polanowscy. Chodzi o gorsze lokalizacje, słabiej skomunikowane, w budynkach z wielkiej płyty i w domach do remontu. – Te bardziej atrakcyjne lokale, jeśli mają cenę odpowiadającą aktualnej sytuacji na rynku, już się sprzedają – potwierdza.

Czy wiosną wrócą klienci?

Zdaniem Jańczuka na pytanie o dno korekty nie ma jednoznacznej odpowiedzi: – Wszystko zależy od popytu. Jeżeli wiosną pojawi się więcej klientów, obecna stabilizacja cen będzie przejściowa. Jeśli zwiększone zainteresowanie przełoży się na ceny, będzie można powiedzieć, że właśnie teraz mamy dno korekty. Wszak jest nadal grupa ludzi, których stać na kupno na kredyt, po cenach odpowiadających realnej wartości mieszkań. Jeśli jednak utrzyma się obecna stagnacja, to nie ma mowy o znaczącym podniesieniu się cen. Utrzymają się one na obecnym poziomie przez wiele miesięcy – przewiduje Jańczuk.

Kryzys światowy zniechęci do zakupów

Także Tomasz Lebiedź podkreśla, że dno korekty osiągnęliśmy tylko teoretycznie. Na przyszłą sytuację rynkową wpływ będzie miało wiele czynników. Chociażby to, co będzie się działo w światowej gospodarce. – Potrzeby mieszkaniowe Polaków z pewnością są niezaspokojone. Jednak niepewność przyszłości i drożejące kredyty mogą powodować odkładanie decyzji o kupnie mieszkania na później – uważa ekspert. Ten drugi scenariusz zdaniem Lebiedzia jest coraz bardziej prawdopodobny. Zwłaszcza po każdej kolejnej negatywnej informacji o gospodarce światowej.Zobaczymy też, co zrobią inwestorzy wycofujący pieniądze z giełdy i funduszy. Często na świecie działo się tak, że gdy gorzej było z instrumentami finansowymi, ludzie inwestowali w nieruchomości. Czy tak będzie i teraz? – Mieliśmy klientów, którzy w różnych okresach postępowali właśnie w ten sposób – potwierdza Lebiedź. – Ale teraz jeszcze się nie pojawili w naszych biurach.

Być może liczą zatem na jeszcze większe obniżki cen mieszkań.

Znowu więcej szukających w Internecie

Zdaniem Marcina Drogomireckiego, analityka serwisu Oferty.net, w pierwszej połowie roku średnia cena metra mieszkania używanego w Warszawie może się zmieniać w przedziale od - 3 do + 3 proc. Potwierdza przy tym, że nowy rok przyniósł lekkie ożywienie na rynku. Szukających ofert w serwisie ogłoszeniowym wyraźnie przybywa i może się to przełożyć także na zwiększenie liczby transakcji w kolejnych miesiącach.

– Wciąż widać jednak zastój w sprzedaży mieszkań najmniej atrakcyjnych. Dużych, w blokach z wielkiej płyty – mówi Drogomirecki. – Bez wyraźnego opuszczenia ceny, która obecnie wynosi średnio ok. 8 tys. zł, trudno znaleźć na nie chętnych. Z drugiej strony okazuje się, że bardzo trudno jest znaleźć mieszkania w lepszych lokalizacjach, nawet jeśli kosztują 9 – 14 tys. zł za mkw. Te nie będą taniały. Pamiętając o tym rozróżnieniu, można jednak założyć, że średnia cena dla całego miasta spadać już nie będzie.

Spadek cen transakcyjnych pociąga za sobą obniżkę ofert. Tendencja może się jednak odwrócić, jeśli faktycznie zwiększy się w najbliższych tygodniach liczba sfinalizowanych transakcji.
źródło - [Rzeczpospolita - Nieruchomości z dnia 22-01-2008]