• NOWE PRAWO Sprzedając darowane lub dziedziczone mieszkania i domy, trzeba zapłacić 19-proc. PIT
• Podatnik, mimo obietnic, nie może uwzględnić wartości rynkowej nieruchomości
• Zmiana przepisu w ostatniej chwili uniemożliwi zaoszczędzenie na podatku dochodowym
Ostatnia nowelizacja ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2006 r. nr 217, poz. 1588) całkowicie zmieniła zasady opodatkowania sprzedaży nieruchomości, również tych otrzymanych w darowiźnie lub spadku albo w inny nieodpłatny sposób. Do tej pory otrzymanie nieruchomości w taki sposób powodowało, że przychód ze sprzedaży był zwolniony z podatku dochodowego. Od 1 stycznia 2007 r. ustawa o PIT przewiduje, że przy odpłatnym zbyciu nieruchomości nabytej w drodze spadku lub darowizny trzeba zapłacić 19-proc. podatek od dochodu. Od dochodu, czyli przychodu pomniejszonego o koszty. Jednak jako koszt można uwzględnić jedynie ewentualne udokumentowane nakłady poczynione w trakcie posiadania nieruchomości i kwotę zapłaconego podatku od spadków i darowizn. Takie brzmienie przepisu zdziwiło podatników.

 

 

Poprawki poselskie Wersja nowego art. 22 ust. 6d ustawy o PIT po pierwszym czytaniu w Komisji Finansów Publicznych zakładała, że przy zbyciu mieszkania lub domu otrzymanego w darowiźnie lub spadku podstawę opodatkowania będzie można pomniejszyć o wartość rynkową nieruchomości z dnia darowizny lub spadkobrania. Miało to spowodować, że podatnicy na zmianie nie stracą. Jednak podczas drugiego czytania w komisji sejmowej po cichu została wprowadzona poprawka wykreślająca z przepisu fragment o wartości rynkowej. W stenogramach sejmowych nie ma nawet uzasadnienia do tej poprawki. Poprawka diametralnie zmieniła sytuację podatników, którzy po 1 stycznia otrzymają lub odziedziczą mieszkanie lub dom i zaraz po tym fakcie będą chcieli je sprzedać. Kosztem podatkowym z takiej transakcji mogą być jedynie udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy, poczynione w czasie ich posiadania, oraz kwota zapłaconego podatku od spadków i darowizn. Koszty te wydają się być jednak pozorną ulgą – wskazują eksperci.

 

Nowe zasady opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych sprzedaży nieruchomości mają zastosowanie tylko do sprzedaży nieruchomości nabytych po 31 grudnia 2006 r. Dlaczego? Oto przykład: ojciec daruje córce w lutym 2007 r. mieszkanie warte 100 tys. zł. Dzięki ostatniej nowelizacji ustawy o podatku od spadków i darowizn w takiej sytuacji nie będzie trzeba zapłacić podatku od darowizny, bo najbliższa rodzina została z niego zwolniona. Zatem podatek od darowizny kosztem nie będzie. Córka chciałaby sprzedać mieszkanie już w marcu 2007 r. W ciągu miesiąca posiadania darowanego mieszkania nie planuje w nie inwestować. Mieszkanie sprzeda za 150 tys. zł. PIT od tej sprzedaży wyniesie 28,5 tys. zł, ponieważ dochód córki to 150 tys. zł, a podatek wynosi 19 proc. od dochodu. Gdyby nowy przepis uwzględniał – tak jak było to zakładane – wartość rynkową mieszkania, podatek byłby znacznie mniejszy. Wyniósłby tylko 9,5 tys. zł (150 tys. zł – 100 tys. zł) = 50 tys. zł (dochód) x 19 proc. Kto stracił na wprowadzonej tylnymi drzwiami poprawce posłów. Niestety, znów podatnicy.

 

Podatek trzeba płacić Wojciech Kotowski, konsultant podatkowy w ITA Doradztwo Podatkowe, podkreśla, że od nowego roku zbywając nieruchomości otrzymane w drodze darowizny lub spadku, można uznać za koszt udokumentowane nakłady oraz kwotę zapłaconego podatku od spadków i darowizn. Oczywiście jeśli zbycie dokonywane jest przez osobę, która z podatku od darowizn była zwolniona – odliczenie nie przysługuje. – Na etapie prac w parlamencie regulacja ta była bardziej liberalna. W projekcie ustawy przewidywano możliwość zaliczenia do kosztów uzyskania przychodów rynkowej wartości takiej nieruchomości, powiększonej dodatkowo o nakłady zwiększające jej wartość – podkreślił Wojciech Kotowski. Jego zdaniem niewykluczone, że ustawodawca zorientował się, iż pierwotna treść przepisu stwarzała duże możliwości nadużyć. W poprzedniej regulacji dokonanie sprzedaży nieruchomości otrzymanej w darowiźnie przez członka najbliższej rodziny, mogłoby się stać furtką do unikania podatku. Obecnie takie zwolnienie nie wystąpi, chyba że sprzedający udowodni, że wartość udokumentowanych nakładów jest równa przychodowi ze sprzedaży, co w praktyce będzie trudne.

 

Pozorne korzyści Nowelizacja ustawy o PIT i ostatnie poprawki spowodowały, że sprzedając nieruchomość darowaną lub dziedziczoną, podstawy opodatkowania nie można pomniejszyć o wartość rynkową nieruchomości z dnia darowizny lub spadkobrania. Hanna Filipczyk, menedżer Accreo Taxand, zwróciła uwagę, że przed zmianą prawa nabycie nieruchomości od najbliższej rodziny powodowało konieczność zapłaty podatku od spadków i darowizn, lecz dochód ze zbycia takiej nieruchomości był zwolniony z PIT. – Teraz wprawdzie obowiązuje zwolnienie z podatku od spadków i darowizn, lecz dochód ze zbycia nieruchomości jest opodatkowany. Jak wynika z porównania stawek: podatku od spadków i darowizn w I grupie podatkowej (maksymalnie 7 proc.) i podatku dochodowego (19 proc.), korzyść ze zmiany prawa może w tym przypadku okazać się pozorna – argumentowała Hanna Filipczyk. A zatem więcej tracimy na zniesieniu zwolnienia z PIT, niż zyskujemy na wprowadzeniu takiego zwolnienia w przypadku darowizn. Praktycznym rozwiązaniem jest odsunięcie w czasie sprzedaży budynku lub lokalu tak, aby przed datą zbycia podatnik był w nim zameldowany na pobyt stały przez co najmniej 12 miesięcy. Wtedy można skorzystać ze zwolnienia z PIT na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 126. Na podobne wyjście z tej sytuacji wskazała Hanna Czogalla, konsultant w Departamencie Doradztwa Podatkowego HLB Frąckowiak i Wspólnicy.

 

 

Jest wyjście z sytuacji Zdaniem Hanny Czogalli na mocy obowiązujących przepisów podatnicy, którzy po 1 stycznia 2007 r. otrzymają nieodpłatnie nieruchomość lub spółdzielcze prawo do mieszkania lub domu jednorodzinnego (np. w drodze darowizny lub spadku) i dokonają ich sprzedaży przed upływem 5 lat od dnia nabycia, zapłacą 19-proc. podatek od dochodu. Zostanie on skalkulowany według następującej formuły: przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości – nakłady zwiększające wartość nieruchomości udokumentowane fakturami VAT + kwota zapłaconego podatku od spadków i darowizn związanego z nieruchomością + odpisy amortyzacyjne.

 

Przepisy trzeba zmienić Zasadą prawa podatkowego, jak podkreśla Marek Bytof, doradca podatkowy w kancelarii Taxways, jest zaliczanie do kosztów uzyskania przychodu wydatków faktycznie poniesionych przez samego podatnika. Z tego punktu widzenia rezygnacja z kryterium wartości rynkowej wydaje się rozwiązaniem racjonalnym. Niestety, jest to tylko złudzenie. – Można się spodziewać, że w praktyce darczyńca będzie dążył do sprzedaży nieruchomości, po czym jako darowiznę przekaże nabywcy uzyskaną cenę. Obowiązujące przepisy o podatkowych czynnościach pozornych w pełni nie rozwiążą tego problemu. Furtka może przynieść korzyści osobom zaliczonym tylko do pierwszej grupy podatkowej. Pozostali zapłacą podatek tak od darowizny, jak i od sprzedaży. Stąd też pod znakiem zapytania staje postulat powszechności i sprawiedliwości opodatkowania – uważa Marek Bytof. Dlatego jego zdaniem ustawodawca powinien rozważyć możliwość całkowitego zniesienia podatku od spadków i darowizn. Patrząc po raz kolejny na nowe przepisy, można dojść do jednego wniosku: bałagan i chaos. Posłowie wprowadzają zmiany niekorzystne dla podatników, mimo że obiecywano, że na zniesieniu zwolnienia z PIT nikt nie straci z uwagi na możliwość uwzględnienia w kosztach wartości rynkowej darowanej lub odziedziczonej nieruchomości. źródło - [Gazeta Prawna nr 12 z dnia 17-01-2007]