Jeśli wyrosłeś już z lokalu kupionego na kredyt i planujesz kupić większy także za pieniądze banku, warto poszukać takiego, który udzieli drugiego kredytu bez uwzględniania już zaciągniętego, a różnicę między wartością już posiadanego lokalu a nową nieruchomością zaliczy na poczet wkładu własnego

Choć dziś nie dziwią już transakcje sprzedaży mieszkań z hipoteką obciążoną na rzecz banku, to ofert dających możliwości posiadania dwóch kredytów hipotecznych jednocześnie bez uwzględniania jednej z rat jako obciążenia, jest niewiele. W większości banków bez uregulowania wcześniejszego zobowiązania klient nie będzie miał zdolności kredytowej i nie otrzyma nowej pożyczki. Z drugiej strony coraz więcej osób decyduje się na rozpoczęcie budowy domu lub zamianę mieszkania na większe, nim spłaci poprzedni kredyt. Na jakich warunkach mogą się zadłużyć?

Banki poczekają nawet rok

Tylko niektóre banki nie potraktują naszego starego kredytu jako zobowiązania i nie uwzględnią go przy wyliczeniu zdolności kredytowej. Santander Consumer Bank ma w swojej ofercie kredyt Duet Bis. Przeznaczony na zakup lub budowę kolejnej nieruchomości dla osób, które spłacają już kredyt hipoteczny. W banku można otrzymać nowy kredyt na sfinansowanie zakupu lub budowy kolejnej nieruchomości, gdyż rata dotychczasowego kredytu nie jest brana pod uwagę przy wyliczaniu zdolności kredytowej. Wystarczy zobowiązanie, że w ciągu roku zostanie spłacony dotychczasowy kredyt mieszkaniowy. Bank oferuje także 12 miesięcy karencji w spłacie rat kapitałowych kredytu Duet – Bis, czyli przez ten czas spłaca się odsetki. Dziś raty odsetkowe w tym czasie są obniżane o 20 proc. Rok bez konieczności spłacania w pełnym wymiarze dwóch kredytów to czas na sprzedaż posiadanego mieszkania lub spłatę dotychczasowego zadłużenia.Bank Millenium stosuje nieco inne zasady.

Przy ocenie zdolności kredytowej do spłaty nowego kredytu ratę dotychczasowego traktujemy zazwyczaj jako obciążenie. Bank nie weźmie jej pod uwagę przy szacowaniu zdolności kredytowej tylko wówczas, gdy z posiadanych przez nas dokumentów wynika, że w ciągu najbliższych sześciu miesięcy od daty podpisania wniosku kredytowego dojdzie do spłaty zobowiązania. W praktyce dotyczy to jednostkowych przypadków, gdzie mamy do czynienia z kończącym się okresem kredytowania – przyznaje Agnieszka Nachyła, dyrektor Departamentu Marketingu i Rozwoju Bankowości Hipotecznej Banku Millennium. Bank proponuje pewne udogodnienia w spłacie kredytu, np. odroczenie spłaty pierwszej raty kredytu (zarówno kapitału, jak i odsetek) do 3 miesięcy od jego zaciągnięcia, czy karencję w spłacie kapitału (przez okres maksymalnie 24 miesięcy).

Gdy zdecydujemy się na kupno nowego mieszkania lub domu i zawarliśmy już odpowiednie umowy: kupna nowego mieszkania i sprzedaży starego, także bank BGK, po zapoznaniu się z warunkami zawartych umów, w tym z wysokością i terminami zapłaty należności, może dostosować warunki kredytu do naszych potrzeb i możliwości. W takiej sytuacji przy ocenie zdolności kredytowej bank może nie uwzględniać płatności rat kredytu udzielonego na poprzednie lokum.

Trochę inne rozwiązanie widzi Mazowiecki Bank Regionalny. Proponujemy podpisanie aneksu do dotychczasowej umowy, który zmieni przedmiot kredytowania będący jednocześnie zabezpieczeniem spłaty kredytu. W związku z tak istotną zmianą umowy, bank dokonuje ponownej oceny zdolności kredytowej, uwzględniając różnicę w wysokości kwoty kredytu wynikającą m.in. z różnicy wartości zbywanej i nabywanej nieruchomości. Jeżeli dokonana ocena zdolności kredytowej uzasadnia podjecie takiej decyzji, strona może już po nabyciu nowej nieruchomości określić ostateczny termin zbycie starej – mówi Jakub Pilzak z Departamentu Sprzedaży MR Banku.

Pożyczka jest obciążeniem

Niestety, dziś większość banków przy wyliczaniu zdolności kredytowej po stronie kosztów uwzględni istniejącą ratę kredytu hipotecznego. Niektóre banki stosują indywidualne rozwiązania. MultiBank może przygotować wstępną decyzję kredytową bez uwzględniania wysokości raty, jeżeli zobowiązujemy się do spłacenia całości zobowiązania do momentu podpisania nowej umowy kredytowej. Warunkiem podpisania takiej umowy jest przedstawienie dokumentu potwierdzającego spłatę kredytu. Jeśli zaś chcielibyśmy sprzedać swoją nieruchomość dopiero po wzięciu kolejnego kredytu, bank weźmie pod uwagę wysokość spłacanych rat przy wyliczaniu zdolności kredytowej.

W ING zakup drugiej nieruchomości traktowany jest jako osobna transakcja i nie jest ona wiązana z poprzednio zaciągniętym kredytem. Problem pojawia się wtedy, gdy kredytobiorca nie posiada zdolności kredytowej do zaciągnięcia kolejnego kredytu. W takiej sytuacji w pierwszej kolejności trzeba spłacić wcześniejszy kredyt, żeby można było uruchomić nowy – mówi Wojciech Wideńka, zastępca dyrektora Departamentu Kredytów Detalicznych w ING Banku Śląskim.

Pieniądze ze sprzedaży jako wkład własny

Większość banków przyjmuje jednak posiadaną nieruchomość (jej wartość) jako wkład własny. Przy założeniu, że nieruchomość obciążona jest hipoteką, jej wartość zostanie pomniejszona o aktualne saldo zadłużenia pozostającego do spłaty. Warto skorzystać z takiego rozwiązania, ponieważ – w większości banków – oprocentowanie oraz opłaty uzależnione są od wysokości wniesionego wkładu.

Jeśli deklarujemy zamiar sprzedaży starej nieruchomości, bank PKO BP może zaliczyć nam jej wartość do posiadanego wkładu własnego w następującej wielkości: w wysokości 75 proc. ceny oferowanej, gdy umowa o sprzedaż nieruchomości jest zawarta z agencją nieruchomości, a w wysokości 100 proc. ceny oferowanej, gdy już jest umowa przedwstępna sprzedaży oraz w wysokości 85 proc. wartości tej nieruchomości, określonej przez oddział na podstawie odrębnych przepisów wewnętrznych.

Na wliczenie wartości nieruchomości do wkładu własnego zgadza się także Eurobank.

Eurobank może się umówić z klientem, że środki z przyszłej sprzedaży nieruchomości zostaną potraktowane jako wkład własny w nabycie lub budowę kolejnej nieruchomości. Tego typu wkład własny może zostać wniesiony w trakcie trwania budowy już po wypłacie części środków przez bank. Wkładem własnym będzie różnica pomiędzy wartością posiadanej nieruchomości a wysokością kredytu, który ją jeszcze obciąża. Warto się zastanowić nad takim rozwiązaniem, ponieważ posiadanie wkładu własnego prowadzi do obniżenia marży, czyli oprocentowania, a co za tym idzie, do obniżenia kosztów kredytu.

Aby środki ze sprzedaży mogły zostać potraktowane jako wkład własny, posiadana nieruchomość powinna zostać sprzedana przed zakończeniem budowy kolejnej. Środki pochodzące ze sprzedaży muszą też zostać zainwestowane w budowę – mówi Anna Stankiewicz, product manager ds. kredytów hipotecznych.

Zanim zdecydujesz się na nowe mieszkanie

Upewnij się, czy masz wystarczającą zdolność kredytową

Sprawdź, jak bank potraktuje twoje stare zobowiązania, czy musisz spłacić kredyt, czy możesz np. podpisać aneks do umowy i połączyć dwa kredyty

Jeśli musisz spłacić kredyt, sprawdź dodatkowe opłaty z tym związane

Pamiętaj, że niektóre banki nie uwzględniają zobowiązania wynikającego ze spłacania starego kredytu przy wyliczaniu zdolności kredytowej, lecz z góry narzucają czas, w jakim ten kredyt powinien zostać spłacony

Uważnie przejrzyj ofertę banków: niektóre wprowadziły udogodnienia dla kredytobiorców, którzy mają już jeden kredyt hipoteczny, np. odroczenie spłaty pierwszej raty kredytu (zarówno kapitału, jak i odsetek), karencję w spłacie kapitału (nawet do 36 miesięcy) czy zwolnienie z opłat za wcześniejszą spłatę kredytu

Większość banków przyjmuje posiadaną nieruchomość (jej wartość) jako wkład własny, pamiętaj jednak, że jeśli jest ona obciążona hipoteką, jej wartość zostanie pomniejszona o aktualne saldo zadłużenia pozostającego do spłaty

Sprawdź, co możesz uzyskać w banku, wpłacając wyższy wkład własny; w większości banków oprocentowanie oraz opłaty uzależnione są od wysokości wniesionego wkładu

źródło - [Rzeczpospolita - Nieruchomości z dnia 04-02-2008]