Inwestowanie w nieruchomości jest jak gra na giełdzie – gdy trwa hossa, drożeje wszystko i selekcja kupowanych akcji nie jest najważniejsza. Ale gdy ceny spadają lub są stabilne, zarabiają ci, którzy potrafią wybrać najlepiej rokujące spółki - rozmowa z Maciejem Krojcem, doradcą finansowy Money Export

Rz: Ceny nieruchomości nie zmieniają się, coraz trudniej sprzedać mieszkanie. Pojawiają się nawet głosy odradzające inwestowanie w nieruchomości. Co robić?

Maciej Krojec: Takie opinie są w dużej części chybione. To, że skończył się okres, w którym można było kupić nieruchomość niezależnie od jej stanu i lokalizacji i liczyć na 30 czy 40 proc. zysku w skali roku, świadczy po prostu o powrocie do normalności, a nie o kryzysie na rynku. Jeżeli w tym roku chcemy inwestować w nieruchomości, musimy sobie przypomnieć wszystkie elementarne zasady takiej inwestycji, które znowu obowiązują.

Czyli?

Po pierwsze, pamiętajmy, że inwestycje w ten segment nie są krótkoterminowe. Tymczasem do niedawna ta zasada nie obowiązywała. Trudno, żeby było inaczej w przypadku, gdy w 2007 r. na przykład w Poznaniu cena metra kwadratowego wzrosła o 72 proc., a w Katowicach o 60 proc. Tymczasem w styczniu 2008 r. w stolicy Wielkopolski metr zdążył stanieć średnio o 3,8 proc. Co robić, jeżeli chcemy zainwestować w nieruchomość? Nie powinniśmy koncentrować się na sytuacji na rynku, ale analizować konkretne przedsięwzięcie.

Zatem, co może nam się teraz bardziej opłacić: popularne mieszkanie czy apartament? Co przyniesie większy zysk – lokum nowe czy z rynku wtórnego?

Lepiej skupić się na zakupie szeroko pojętych standardowych mieszkań. Sytuacja na rynku nie jest dramatyczna, więc nie ma co liczyć na okazjonalne przeceny luksusowych apartamentów czy loftów. Zasadą jest, że przy gorszej koniunkturze na rynku nieruchomości znacznie spada liczba transakcji. Tylko dramatyczne kryzysy – a nie wydaje się, żeby taki nam groził – powodują wyprzedaże. Jednak widać pewne zmiany. O ile we wrześniu 2007 r. różnica między ceną oferowaną a transakcyjną wynosiła 6 proc., o tyle w grudniu było to już 10 proc. Niezależnie od tego za luksusowe mieszkania trzeba będzie dużo zapłacić, a z drugiej strony – ze względu na mniejszą liczbę transakcji w ogóle – trudniej będzie je sprzedać. Z pewnością nie będzie teraz dobrą inwestycją zakup mieszkania w bloku z wielkiej płyty. Boom mieszkaniowy sprawił, że ceny takich lokali są stanowczo przeszacowane.

Ale można było na takich mieszkaniach zarobić?

Można zaryzykować tezę, że duża ich część nigdy nie była warta cen, jakie za nie płacono – chyba że były kupowane w celach czysto spekulacyjnych. Ktoś, kto kupił kilka tego typu mieszkań w 2005 r. na kredyt, wynajął je i sprzedał w 2007 r., na pewno zarobił. Ale ci, którzy myśleli, że kupione za wywindowane ceny 25-letnie mieszkanie będzie można sprzedać za dziesięć czy 15 lat z zyskiem albo chociaż bez straty, mogą się przeliczyć. Tak więc, mimo że mieszkania takie będą tanieć, ich zakup nie jest w 2008 r. najlepszym pomysłem.

Część deweloperów będzie miała jednak kłopoty ze zbytem na zakładanym poziomie i łatwiej będzie wynegocjować korzystną cenę. Tutaj również trzeba się wykazać cierpliwością i dobrze spenetrować rynek. Więksi deweloperzy realizujący kolejne inwestycje poradzą sobie, ale z pewnością na rynku znajdą się i tacy, którzy się przeliczyli, kupując na kredyt kolejne działki pod budowy. Ze względu na skalę medialnych informacji o możliwych obniżkach cen część potencjalnych nabywców wstrzymuje się z podjęciem decyzji. Tymczasem w grudniu 2007 r. liczba mieszkań oddanych do użytku wzrosła o 27,5 proc. w stosunku do listopada i o 14,4 proc. w skali roku. Już teraz widać coraz więcej reklam deweloperów szczególnie w mediach lokalnych. Lada dzień możemy usłyszeć nawet o promocjach i obniżkach. Część deweloperów już została zmuszona do nieznacznej obniżki cen, np. w Krakowie w ostatnim kwartale 2007 r. ceny spadły o blisko 8 proc., u niektórych można odnotować tzw. ukryte obniżki przejawiające się np. brakiem dodatkowej opłaty za miejsce parkingowe lub piwnicę. Dlatego, jeśli traktujemy zakup jako lokatę kapitału, poszukajmy raczej oferty na rynku pierwotnym bądź też skierujmy naszą uwagę na mieszkania wybudowane w ciągu kilku ostatnich lat. W tym segmencie rynku jest sporo mieszkań, które były kupowane w celach spekulacyjnych, prawie zawsze na kredyt i na z grubsza określony okres. Większość takich nieruchomości będzie sprzedawana niezależnie od koniunktury.

W jakich miastach lokować swój kapitał?

80 proc. mieszkań oddanych do użytku w ostatnim roku znajdowało się w sześciu aglomeracjach, czyli w Warszawie, Krakowie, Poznaniu, Trójmieście, Wrocławiu i Łodzi. Dziś uwaga inwestorów musi się skupić także na mniejszych miejscowościach liczących od 100 do 500 tys. mieszkańców. To w takich miastach, jak Lublin, Koszalin, Bydgoszcz, Toruń czy Gorzów, warto inwestować w nowe mieszkania. W dużych metropoliach ceny lokali są już tak wywindowane, że siłą rzeczy coraz trudniej je sprzedać. Istotną barierą staje się bowiem zdolność kredytowa Polaków, których wynagrodzenia nie rosły przecież tak szybko jak ceny mieszkań. Inwestujący w mieszkania zbyt często zapominają o tej zależności i mechanicznie przyjmują możliwość kolejnych gwałtownych zwyżek wartości nieruchomości w metropoliach, zapominając, że oprócz popytu istnieje nieco zapomniany w ostatnich latach, jeśli chodzi o rynek nieruchomości, problem podaży. Tak więc z jednej strony mieszkania w mniejszych miastach są relatywnie tańsze, z drugiej – rosnący ogólny poziom zamożności daje się odczuć również w tych ośrodkach. Mieszkania mogą tam jeszcze znacznie podrożeć.

Czy warto inwestować w inne nieruchomości – domy, grunty?

Wzrost wartości mieszkań sprawia, że coraz większą popularnością cieszą się działki i budowanie na nich domów. Należy pamiętać, że w Polsce od lat własny dom kojarzył się z wyższą pozycją materialną i dochodami. Mniej zamożni mieszkali w blokach. W efekcie coraz więcej Polaków, zwłaszcza młodych, zaczęło rezygnować z zakupu mieszkania na rzecz budowy domu, gdyż ich ceny są podobne. Inaczej jest w Warszawie, gdzie zakup działki i budowa domu jest rozwiązaniem tańszym w promieniu kilkunastu czy nawet kilkudziesięciu kilometrów od miasta. Coraz bardziej zauważalne będzie to również w przypadku mniejszych miast, np. Lublina, dlatego dobrą inwestycją może być zakup działek leżących np. w promieniu 30 km od miasta.

Trzeba mieć jednak świadomość, że większość takich gruntów jest już wykupiona. Warto więc się zastanowić nad zakupem ziemi rolnej znajdującej się w obszarze rokującym przekształcenie go w najbliższych latach w działki budowlane. Z pewnością będzie to dotyczyło tysięcy hektarów ziemi, ale inwestując w taki sposób, nie mamy pewności, że akurat te rejony będą stanowić w przyszłości miejsca pod zabudowę. Ryzyko jednak nie jest duże, bo ziemia rolna również jest w cenie i w najbliższych latach trudno się spodziewać odwrócenia tendencji.

Generalnie tutaj także należy po prostu dobrze przeanalizować inwestycję – w którą stronę miasto rozwija się szczególnie dynamicznie, gdzie występują naturalne bariery dla jego rozwoju itp. Czas intuicyjnych inwestycji się skończył, przynajmniej na razie. Tym bardziej musimy więc pamiętać, że nie jest to inwestycja na krótki okres.


źródło - [Rzeczpospolita - Nieruchomości z dnia 11-02-2008]