Grunty wciąż drożeją. W porównaniu z końcem 2007 roku w pierwszych dwóch miesiącach tego roku, najbardziej, bo aż o 32 procent, wzrosła średnia cena w Poznaniu, we Wrocławiu – o 18 procent, a w Warszawie – o 15 procent. Trochę mniejszy wzrost stawek odnotowały Kraków i Gdańsk – odpowiednio 12 i 10 procent

– Mimo że już na koniec 2007 roku działki w największych polskich miastach osiągnęły ceny, które przyprawiają o zawrót głowy, to jednak dwa miesiące nowego roku przyniosły ich dalszy wzrost. W przypadku Poznania jest to efekt pojawienia się na rynku sporej liczby działek w cenie powyżej 700 złotych za metr, czyli powyżej średniej z zeszłego kwartału. W Warszawie natomiast ponad połowa działek dostępnych w ofercie miała cenę wywoławczą ponad 1 milion złotych. Najdroższa na Ursynowie o powierzchni 4600 metrów osiągnęła cenę 12 400 000! – mówi Marta Kosińska z portalu szybko.pl.

Wolą czekać, niż obniżać

Ceny gruntów pod zabudowę jednorodzinną stale rosną, a poziom tego wzrostu zależy od lokalizacji i zmian infrastrukturalnych.– Stawki rosną o około 5 – 10 proc. w już znanych, docenianych lokalizacjach, natomiast o 15 – 20 proc. w miejscach, które będą zyskiwać na popularności, ze względu na rozwój infrastruktury. Zmiany cen dla gruntów pod wielorodzinne budownictwo mieszkaniowe zależą od tego, po jakiej cenie początkowo sprzedający wystawił dany grunt do sprzedaży – mówi Paweł Grząbka, dyrektor zarządzający w CEE Property Group.

Niektórzy inwestorzy zakładali, ze w tym roku grunty podrożeją o tyle, co w 2006 lub 2007 roku, czyli np. o 50 proc., i wystawili ofertę od razu, powiększając cenę o 50 proc. z założeniem, że mogą poczekać kilka miesięcy na kupującego.

– Te osoby będą musiały skorygować swoje oczekiwania, i w ich przypadku cena ofertowa może spaść – uważa Paweł Grząbka. – Generalnie jednak koszt posiadania ziemi w Polsce jest minimalny i wielu właścicieli woli się wstrzymać ze sprzedażą, niż obniżać ceny. Więcej osób woli poczekać nieco dłużej na wzrost cen – dodaje.

Inwestorzy analizują

Portal szybko.pl zanotował ostatnio wzrost liczby ofert, co świadczy o tym, że dla sprzedających ceny są już na tyle atrakcyjne, iż decydują się wystawić swoje tereny na sprzedaż. Nie są jednak skłoni do obniżania cen, ale nadal je windują.

– Na rynku ziemi mamy już jednak do czynienia z podobną sytuacją jak w przypadku mieszkań – ziemia jest już tak droga, że popyt został bardzo ograniczony, a ceny powinny w najbliższych miesiącach się ustabilizować, a nawet w mniej atrakcyjnych lokalizacjach spaść – mówi Marta Kosińska.

Według Pawła Grząbki podaż gruntów budowlanych nie rośnie, ale proces sprzedaży wystawionych już działek trwa dłużej i z tego względu wydaje się, że ofert jest więcej. W rzeczywistości liczba nowych wprowadzanych do sprzedaży ofert gruntów jest nieco niższa niż w czasie boomu.

Deweloperzy, stojąc przed sytuacją niższej rentowności, o wiele dłużej analizują oferty działek, aby się upewnić, że mogą zarobić na budowie mieszkań na danym gruncie. Okazje praktycznie się nie pojawiają, nie ma co liczyć na bardzo korzystną cenę, ponieważ zwykle się okazuje, że dany grunt ma jakąś wadę prawną lub budowlaną.

– Dziś deweloperzy muszą bardzo mocno się zastanawiać, czy warto kupić dany grunt. Ceny są na tyle wysokie, że trzeba się mocno nagłówkować, aby zarobić na sprzedaży mieszkań na danym terenie – mówi Paweł Grząbka.

Janusz Herod z firmy Maxon Nieruchomości twierdzi z kolei, że wciąż mamy do czynienia z niezaspokojonym popytem, gdyż gruntów, na których można budować, jest mało z powodu braku planów zagospodarowania przestrzennego i złej infrastruktury, a utrzymujący się trend do posiadania domu napędza popyt na działki.

– Teoretycznie ceny mieszkań troszkę spadły, ale dalej są wysokie. Generalnie powoduje to, że wiele osób decyduje się na budowę domu i napędza popyt – mówi Janusz Herod.

Gdzie kupować

W jakich regionach Polski najlepiej opłaca się inwestować w ziemię?– Odpowiedź jest prosta – tam, gdzie można się spodziewać popytu na mieszkania lub inne formy zabudowy. Przede wszystkim są to rejony podmiejskie wokół dużych miast, gdzie oferta jest wciąż zbyt wąska – w okolicach Warszawy będą to takie miejscowości, jak np. Lesznowola, Ożarów i Raszyn. Ponadto obserwujemy wzrost zainteresowania zakupem gruntów leżących w pasie Wybrzeża oraz w rejonach popularnych górskich miejscowości wypoczynkowych – mówi Grzegorz Żochowski, partner w Reas, firmie doradczej na rynku mieszkaniowym.

Generalnie zainteresowanie inwestorów budzą tereny dobrze skomunikowane z centrum miasta, mające dostęp do infrastruktury społecznej i handlowej, a także do środków komunikacji publicznej, łączących tereny podmiejskie z siecią komunikacji miejskiej.

Istotne są również perspektywy rozwoju danego miasta i terenów podmiejskich, czyli planowane inwestycje, które mogą podnieść atrakcyjność obszarów podmiejskich (np. budowa autostrady, mostu, lotniska, utworzenie strefy ekonomicznej, centrum handlowego).Najbardziej atrakcyjne są oczywiście działki położone w dobrych dzielnicach miast. W Krakowie będzie to Śródmieście, Podgórze i Łagiewniki, we Wrocławiu Krzyki, Centrum i Fabryczna, a w Warszawie centrum i Mokotów.

– Jeśli potencjalni nabywcy są zainteresowani ziemią pod miastem, to oczywiście biorą pod uwagę możliwości komunikacyjne, ale także walory miejsca, czyli np. uzdrowiskowy charakter miejscowości, jak to jest w przypadku Konstancina, czy Puszcza Kampinoska w przypadku Izabelina w rejonie Warszawy – mówi Marta Kosińska.

Co nas czeka

Wielu analityków przewiduje, że w segmencie gruntów nadal będzie się utrzymywała przewaga popytu, głównie na terenach pod budownictwo jednorodzinne. Ceny takich działek mogą rosnąć. Z kolei ceny gruntów pod budownictwo wielorodzinne są ściśle powiązane z cenami mieszkań, a te nie rosną – więc tu ceny nie powinny wzrastać.

– Wiele może zależeć od działań państwa w kierunku zwiększenia podaży, np. odrolnienie ziemi rolnej na terenach aglomeracji czy uproszczenie procesu budowlanego tam, gdzie nie ma planów zagospodarowania. Inwestycje drogowe, planowane i te w realizacji, mogą powodować wzrost cen tam, gdzie będą one miały istotny wpływ na sprawność układu komunikacyjnego. Można tu wymienić obwodnicę Janek, trasę mostu Północnego, obwodnicę Łomianek czy łącznik autostradowy Konotopa – Trasa Toruńska – mówi Janusz Herod z firmy Maxon Nieruchomości.

Paweł Grząbka przewiduje, że dynamiku podaży i popytu w 2008 roku pozostanie na podobnym poziomie, choć oczekujemy wzrostu liczby transakcji zakupu gruntów w drugiej połowie roku.

– Rosnący sentyment inwestorów do branży deweloperskiej spowoduje większą śmiałość do podejmowania decyzji o zakupie gruntów pod nowe projekty mieszkaniowe. Ceny, jak zostało wspomniane wcześniej, będą rosnąć, natomiast dynamika tego wzrostu będzie zależała od lokalizacji oraz początkowych oczekiwań sprzedającego – mówi Paweł Grząbka.

źródło - [Rzeczpospolita - Nieruchomości z dnia 11-03-2008]