■ NOWE PRAWO Resort finansów ogranicza prawo do ulgi przy sprzedaży mieszkań i domów
■ Według stanowiska MF nie można brać pod uwagę zameldowania przed 1 stycznia 2007 r.
■ Resort finansów uważa, że okres zameldowania można liczyć dopiero po nabyciu lokalu

Z ulgi meldunkowej będzie można skorzystać najwcześniej w 2008 roku. To efekt niekorzystnego dla podatników stanowiska ministra finansów, wyrażonego w odpowiedzi na zapytanie poselskie. Zwolnienie pozwala uniknąć konieczności zapłaty 19-proc. podatku od dochodu ze sprzedaży mieszkania. Według Ministerstwa Finansów 12-miesięczny okres zameldowania, który jest warunkiem ulgi, może być liczony dopiero od 1 stycznia 2007 r. Fiskus nie uwzględni też zameldowania przed dniem nabycia sprzedawanej nieruchomości.

Obowizują nowe zasady i nowe zwolnienia

19-proc. podatek od dochodu ze sprzedaży nieruchomości wprowadziła ostatnia nowelizacja ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych z 16 listopada ubiegłego roku. Weszła w życie 1 stycznia 2007 r.

Jej przepisy mają zastosowanie do sprzedaży mieszkań i budynków nabytych po tej dacie. W odróżnieniu od poprzednio obowiązujących przepisów podatkowi nie podlega przychód ze sprzedaży, ale dochód. Oblicza się go, uwzględniając udokumentowane koszty nabycia nieruchomości i udokumentowane nakłady (corocznie podwyższane w oparciu o wskaźnik inflacji).

Ustawodawca przewidział jednak dwie ulgi. Po pierwsze, utrzymano obowiązujące już wcześniej zwolnienie, zgodnie z którym podatku nie płaci się, gdy nieruchomość jest sprzedawana po 5 latach od nabycia lub wybudowania. Nowością jest tzw. ulga meldunkowa zawarta w art. 21 ust. 1 pkt 126 ustawy o PIT. Zgodnie z tym przepisem wolne od podatku są przychody uzyskane z odpłatnego zbycia, budynku mieszkalnego, lokalu mieszkalnego, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu lub prawa do domu jednorodzinnego, jeżeli podatnik był zameldowany w takim budynku lub lokalu na pobyt stały przez okres nie krótszy niż 12 miesięcy przed datą zbycia. Zwolnienie ma zastosowanie łącznie do obojga małżonków.

Warunkiem skorzystania z ulgi jest złożenie w ciągu 14 dni od zbycia nieruchomości stosownego oświadczenia o wymaganym okresie zameldowania. Powinno ono trafić do urzędu skarbowego, którym kieruje naczelnik urzędu skarbowego właściwy według miejsca zamieszkania podatnika.

Niejasne przepisy o uldze meldunkowej

Pozornie warunki skorzystania z ulgi meldunkowej są proste. Życie pokazało, że jest jednak inaczej. Przepisy nie regulują wielu sytuacji, w których mogą się znaleźć podatnicy. Problemy mogą dotyczyć zwłaszcza osób, które od dawna są zameldowane w mieszkaniach, które dopiero nabędą. Nie wiadomo, czy w przypadku zbycia lokalu mogłyby uwzględniać okres zameldowania przed 1 stycznia 2007 r. i czy w takim przypadku mogą korzystać ze zwolnienia na nowych zasadach. Jeżeli nie, to i tak nie wiadomo, od kiedy w takim przypadku liczyć potrzebny do zwolnienia 12-miesięczny okres meldunku. Czy powinna być to data 1 stycznia, czy data nabycia nieruchomości.

Do niedawna odpowiedzi na te pytanie nie potrafili udzielić ani eksperci podatkowi, ani urzędy skarbowe. W końcu wypowiedział się minister finansów. W odpowiedzi na zapytanie poselskie dokonał najbardziej dla podatników niekorzystnej wykładni.

Minister finansów wystąpił przeciw podatnikom

Według MF okres zameldowania może być liczony najwcześniej od dnia nabycia budynku lub lokalu mieszkalnego. Tym samym zameldowanie podatnika na pobyt stały przed dniem nabycia w rozumieniu ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych pozostaje bez znaczenia dla zastosowania zwolnienia przedmiotowego, o którym mowa w art. 21 ust. 1 pkt 126 ustawy.

Minister podkreśla, że nowe zasady opodatkowania przychodów z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych mają zastosowanie do dochodów uzyskanych ze zbycia nieruchomości i praw, nabytych dopiero od 1 stycznia 2007 r. Natomiast do lokali i budynków nabytych przed tym dniem należy stosować stare zasady, czyli opodatkowanie 10-proc. podatkiem uzyskanego przychodu.

Nowe zasady obejmują również zwolnienie określone w art. 21 ust. 1 pkt 126 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Oznacza to, że do okresu zameldowania, warunkującego zwolnienie od podatku, nie może być uwzględniany okres zameldowania przed dniem 1 stycznia 2007 r., nawet wówczas kiedy w dniu wejścia w życie zmian podatnik był właścicielem budynku lub lokalu, ponieważ w takim przypadku mają zastosowanie stare zasady opodatkowania.

Mieszkanie od najbliższej rodziny bez podatku

Nowości w opodatkowaniu obrotu nieruchomościami wprowadzają także zmiany w ustawie o podatku od spadków i darowizn. Najważniejsza z nich to likwidacja podatku w ramach najbliższej rodziny.

Wszystko za sprawą zwolnienia, które przewiduje nowy art. 4a ustawy o podatku od spadków i darowizn. Co ważne, przepis ten ma zastosowanie także do darowanych lub odziedziczonych nieruchomości. Oznacza to, że w przypadku nieruchomości przekazywanych w ramach najbliższej rodziny w ogóle nie trzeba płacić podatku od spadków i darowizn. I tu ważna uwaga. Nie ma wątpliwości, że w przypadku darowizn, o tym, które korzystają ze zwolnienia, decyduje data podpisania aktu notarialnego dotyczącego darowizny nieruchomości. Zwolnienie dotyczy wyłącznie umów podpisanych po 1 stycznia 2007 r.

Nowe przepisy zwalniają od podatku nabycie własności rzeczy lub praw majątkowych przez małżonka, zstępnych, wstępnych, pasierba, rodzeństwo, ojczyma i macochę. W zamian za zwolnienie podatnicy będą musieli poinformować właściwy urząd skarbowy o nabywanym w drodze spadku majątku. Na podanie fiskusowi takich danych będzie miesiąc od dnia powstania obowiązku podatkowego, a w przypadku nabycia w drodze dziedziczenia, zapisu lub dalszego zapisu w terminie miesiąca od dnia uprawomocnienia się orzeczenia sądu stwierdzającego nabycie spadku.

Bez zawiadamiania urzędu skarbowego

Obowiązku składania zawiadomienia nie będzie jednak w dwóch przypadkach. Otóż nie trzeba będzie zawiadamiać urzędu, gdy wartość majątku nabytego łącznie od tej samej osoby lub po tej samej osobie w okresie pięciu lat, poprzedzających rok, w którym nastąpiło ostatnie nabycie, nie przekracza 9637 zł. Przepisy przewidują w tym przypadku wyraźnie, że obowiązek zgłoszenia nie obejmuje przypadków, gdy wartość majątku nabytego łącznie od tej samej osoby lub po tej samej osobie w okresie pięciu lat, poprzedzających rok, w którym nastąpiło ostatnie nabycie, doliczona do wartości rzeczy i praw majątkowych ostatnio nabytych, nie przekracza kwoty wolnej od podatku dla pierwszej grupy podatkowej, czyli obecnie kwoty 9637 zł. Przepis ten znajdzie zastosowanie przy nieruchomościach otrzymanych w spadku. Jednak w sytuacji, gdy limit określony jest na tak niskim poziomie, trudno wyobrazić obie odziedziczenie nieruchomości, przy której zawiadomienia nie trzeba byłoby składać.

Drugim odstępstwem od obowiązku składania zawiadomienia w celu skorzystania ze zwolnienia jest sytuacja, gdy nabycie następuje na podstawie umowy zawartej w formie aktu notarialnego. W przypadku darowizny nieruchomości jest to warunek, bez którego nie ma mowy o nabyciu własności podarowanej nieruchomości. Dlatego można przyjąć, że w przypadku darowizny nieruchomości nie będzie składać się oświadczenia.

KOSZTY NOTARIALNE PRZY ZAKUPIE MIESZKANIA

Aby umowa nabycia własności mieszkania była ważna, należy ją sporządzić w formie aktu notarialnego. Opłata za akt ustalana jest zgodnie ze stawkami taksy notarialnej, które zależą od wartości mieszkania. Notariusz przyjmuje wartość podaną przez sprzedającego i kupującego.

Przykład
• Jeżeli wartość mieszkania jest większa niż 60 tys. zł i nie przekracza 1 mln zł, maksymalna stawka wynosi 1010 zł plus 0,5 proc. od nadwyżki ponad 60 tys. zł.
• Jeżeli akt notarialny sporządzony jest przy zbywaniu spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu, za jego sporządzenie płaci się połowę maksymalnej stawki.

Nowy właściciel mieszkania powinien zostać wpisany do działu drugiego księgi wieczystej. Opłata stała od wniosku o wpis do księgi wieczystej wynosi 200 zł, bez względu na wartość mieszkania. Gdyby mieszkanie nie miało księgi wieczystej, to od wniosku za założenie jej pobierana jest opłata stała w kwocie 60 zł.

Przykład
Od transakcji zakupu mieszkania o wartości 460 tys. zł należy zapłacić:

• 3010 zł (1010 zł plus 2000 zł) za akt notarialny,
• 200 zł za wpis do księgi wieczystej nowego właściciela,
• ewentualnie 60 zł za założenie księgi wieczystej.

MPS

PODSTAWA PRAWNA ■ Rozporządzenie ministra sprawiedliwości z 28 czerwca 2004 r. w sprawie maksymalnych stawek taksy notarialnej (Dz.U. nr 148, poz.1564).
■ Ustawa z 28 lipca 2005 r. o kosztach sądowych w sprawach cywilnych (Dz.U. nr 167, poz. 1398).

źródło - [Gazeta Prawna nr 19 z dnia 26-01-2007]